滬市債券新語(yǔ)｜需求回升韌性凸顯 倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs交上半年“成績(jī)單”

　　新華財(cái)經(jīng)上海9月19日電（記者楊溢仁）作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的“筋絡(luò)”，當(dāng)前國(guó)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)穩(wěn)步復(fù)蘇。對(duì)應(yīng)到公募REITs市場(chǎng)，各上市標(biāo)的經(jīng)營(yíng)韌性凸顯，展現(xiàn)出了平穩(wěn)向好的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。

　　整體運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健

　　縱覽已公布2025年中期業(yè)績(jī)的5家滬市倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs，上半年收入合計(jì)約4.13億元、稅息折舊及攤銷前利潤(rùn)合計(jì)約2.81億元、實(shí)現(xiàn)可供分配金額約3.06億元、三單項(xiàng)目（包括中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT、中金普洛斯REIT及嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT）上半年合計(jì)分紅約2.52億元……一組組真實(shí)數(shù)據(jù)向投資人交出了一份可圈可點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)“成績(jī)單”。

　　具體到各項(xiàng)目層面，2025年上半年，中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT的核心指標(biāo)保持穩(wěn)健。截至報(bào)告期末，基金底層資產(chǎn)（項(xiàng)目合計(jì)可供出租的面積為382429.08平方米，位于江蘇省蘇州市昆山市花橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）的整體出租率為87.68%，租金收繳率為97.93%，加權(quán)平均剩余租期618.99天；2025年上半年，基金實(shí)現(xiàn)可供分配金額4906.00萬(wàn)元，實(shí)際分配金額5250.40萬(wàn)元（實(shí)際分配金額包含基金合同生效日至2024年12月31日期間形成但未分配金額）。

　　華安外高橋REIT方面，截至報(bào)告期末，基金底層資產(chǎn)的整體出租率為92.33%，租金收繳率達(dá)98.99%，加權(quán)平均剩余租期為868.47天；2025年上半年實(shí)現(xiàn)可供分配金額3125萬(wàn)元。以2025年上半年可供分配金額及期末市值計(jì)算，本期現(xiàn)金流分派率達(dá)1.94%，年化現(xiàn)金流分派率達(dá)3.91%。

　　嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT方面，2025年上半年，該基金的底層項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健，繼續(xù)保持了100%出租率、100%租金收繳率的“雙100”成績(jī)。截至6月30日，項(xiàng)目主要承租人的加權(quán)平均剩余租期長(zhǎng)達(dá)1376天。至于財(cái)務(wù)表現(xiàn)層面，嘉實(shí)京東REIT上半年實(shí)現(xiàn)的可供分配金額約為3718萬(wàn)元，以2025年上半年末的市值計(jì)算，年化現(xiàn)金流分派率達(dá)4.1%。

　　匯添富九州通醫(yī)藥REIT方面，其2025年上半年共實(shí)現(xiàn)合并收入3602.09萬(wàn)元，合并凈利潤(rùn)1285.92萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流1528.10萬(wàn)元；累計(jì)可供分配金額共計(jì)2220.75萬(wàn)元，按報(bào)告期期末市值計(jì)算的當(dāng)期現(xiàn)金流分派率為1.31%，年化現(xiàn)金流分派率為3.59%?？傮w來(lái)看，基金上半年可供分配金額和分派率均高于預(yù)期，業(yè)績(jī)表現(xiàn)穩(wěn)定。

　　中金普洛斯REIT方面，該基金上市已逾四年，持有的10個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流園覆蓋全國(guó)五大經(jīng)濟(jì)圈的七大核心物流樞紐，高效服務(wù)快遞快運(yùn)、第三方物流、零售電商、高端制造等新經(jīng)濟(jì)行業(yè)約70家租戶。2025年上半年，中金普洛斯REIT動(dòng)態(tài)實(shí)施差異化定價(jià)與租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)化策略，有效挖掘潛在需求，整體底層資產(chǎn)出租率呈現(xiàn)持續(xù)超過(guò)90%的高位穩(wěn)定良好態(tài)勢(shì)，報(bào)告期末整體出租率同比提升6.6個(gè)百分點(diǎn)，增量貢獻(xiàn)主要來(lái)自蘇州望亭普洛斯物流園和普洛斯（重慶）城市配送物流中心，兩園區(qū)出租率同比顯著提升。

　　供需格局持續(xù)優(yōu)化

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs表現(xiàn)穩(wěn)健的背后，離不開行業(yè)供需格局優(yōu)化、物流行業(yè)持續(xù)向好、政策鼎力支持等偏多因素的“同頻共振”影響。

　　據(jù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)測(cè)算，2025年上半年，全國(guó)非保稅高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)新增供應(yīng)同比下降了20.6%，市場(chǎng)供應(yīng)量整體呈現(xiàn)出增量收窄趨勢(shì)；租賃市場(chǎng)的需求則延續(xù)了“消費(fèi)驅(qū)動(dòng)”的特征，電商、第三方物流及快遞快運(yùn)為主要需求來(lái)源。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)24.55萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)5.0%，網(wǎng)上零售額增長(zhǎng)8.5%，其中實(shí)物商品網(wǎng)上零售額增長(zhǎng)了6.0%，占比達(dá)24.9%?？爝f業(yè)務(wù)量同比增長(zhǎng)了19.3%，達(dá)956.4億件。

　　無(wú)疑，受益于國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求的穩(wěn)步增長(zhǎng)，倉(cāng)儲(chǔ)物流租賃需求端穩(wěn)健回升，使得行業(yè)有望繼續(xù)保持平穩(wěn)向好運(yùn)行態(tài)勢(shì)。

　　不僅如此，中物聯(lián)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)物流業(yè)景氣指數(shù)擴(kuò)張明顯，業(yè)務(wù)總量指數(shù)今年以來(lái)連續(xù)6個(gè)月保持在擴(kuò)張區(qū)間。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的“筋絡(luò)”，物流行業(yè)持續(xù)向好，反映出生活和生產(chǎn)需求走強(qiáng)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步回升的態(tài)勢(shì)。

　　更有市場(chǎng)研究顯示，在內(nèi)需的驅(qū)動(dòng)下，全國(guó)四十多個(gè)大中樞紐2025年上半年的物流倉(cāng)儲(chǔ)凈吸納數(shù)量同比增長(zhǎng)達(dá)兩成。

　　擴(kuò)募有序進(jìn)行

　　“倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs特性鮮明，原始權(quán)益人數(shù)量相較于其他行業(yè)呈現(xiàn)出了‘少而精’的特點(diǎn)，因此我們持續(xù)看好該板塊的產(chǎn)品表現(xiàn)?！币晃?span id="bk_90.BK0474">保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資人告訴記者，“未來(lái)該類型資產(chǎn)規(guī)模的成長(zhǎng)將主要來(lái)自已上市項(xiàng)目的擴(kuò)募，不同區(qū)域的底層資產(chǎn)會(huì)逐步分散風(fēng)險(xiǎn)，體現(xiàn)組合資產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)?！?/p>

　　據(jù)記者了解，截至目前，已發(fā)行上市的倉(cāng)儲(chǔ)物流標(biāo)的均儲(chǔ)備了豐厚的可擴(kuò)募資產(chǎn)。

　　“我們的擴(kuò)募計(jì)劃主要包括盤活存量資產(chǎn)和利用REITs平臺(tái)進(jìn)行并購(gòu)整合兩方面?！?span web="1" target="_blank" class="em_stock_key_common" data-code="1,600998">九州通醫(yī)藥集團(tuán)股份有限公司REITs首席運(yùn)營(yíng)官（RCOO)蘇熙凌表示，“首先，是盤活存量倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)。我們?cè)诎l(fā)行公募REITs的過(guò)程中，就同步啟動(dòng)了Pre-REITs的工作，旨在提前布局，將一些合適的資產(chǎn)進(jìn)行培育，一旦成熟就裝入公募REITs中。其次，是搭建醫(yī)藥全產(chǎn)業(yè)鏈的REITs平臺(tái)，我們已經(jīng)著手開展資產(chǎn)篩選工作，且涉及資產(chǎn)的類型多樣，包括醫(yī)藥倉(cāng)、冷庫(kù)、醫(yī)藥創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園及養(yǎng)老設(shè)施等生命健康相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，希望能為投資者帶來(lái)醫(yī)藥全產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?！?/p>

　　值得一提的是，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT此前亦正式啟動(dòng)了擴(kuò)募工作。相關(guān)公告顯示，該產(chǎn)品擬購(gòu)入的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為位于陜西省西安市的西安國(guó)際港務(wù)區(qū)的京東西北電子商務(wù)營(yíng)業(yè)中心和位于安徽省合肥市長(zhǎng)豐縣的京東安徽電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園二期項(xiàng)目。

　　除此之外，于本年初上市的中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT也啟動(dòng)了擴(kuò)募資產(chǎn)的篩選工作，培育優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)并注入基金，擴(kuò)大基金規(guī)模，降低單一資產(chǎn)依賴，增強(qiáng)現(xiàn)金流穩(wěn)定性，優(yōu)化REIT收益結(jié)構(gòu)與風(fēng)險(xiǎn)管理，提供長(zhǎng)期增長(zhǎng)動(dòng)能。

　　展望后續(xù)，隨著國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募常態(tài)化進(jìn)程的啟動(dòng)，倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs的市場(chǎng)規(guī)模容量必將進(jìn)一步提升。

（文章來(lái)源：新華財(cái)經(jīng)）

(原標(biāo)題：滬市債券新語(yǔ)｜需求回升韌性凸顯 倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs交上半年“成績(jī)單”)

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