滬市債券新語｜需求回升韌性凸顯 倉儲物流REITs交上半年“成績單”

　　新華財經(jīng)上海9月19日電（記者楊溢仁）作為國民經(jīng)濟運行的“筋絡(luò)”，當(dāng)前國內(nèi)倉儲物流行業(yè)穩(wěn)步復(fù)蘇。對應(yīng)到公募REITs市場，各上市標(biāo)的經(jīng)營韌性凸顯，展現(xiàn)出了平穩(wěn)向好的運行態(tài)勢。

　　整體運營穩(wěn)健

　　縱覽已公布2025年中期業(yè)績的5家滬市倉儲物流REITs，上半年收入合計約4.13億元、稅息折舊及攤銷前利潤合計約2.81億元、實現(xiàn)可供分配金額約3.06億元、三單項目（包括中航易商倉儲物流REIT、中金普洛斯REIT及嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT）上半年合計分紅約2.52億元……一組組真實數(shù)據(jù)向投資人交出了一份可圈可點的經(jīng)營“成績單”。

　　具體到各項目層面，2025年上半年，中航易商倉儲物流REIT的核心指標(biāo)保持穩(wěn)健。截至報告期末，基金底層資產(chǎn)（項目合計可供出租的面積為382429.08平方米，位于江蘇省蘇州市昆山市花橋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)）的整體出租率為87.68%，租金收繳率為97.93%，加權(quán)平均剩余租期618.99天；2025年上半年，基金實現(xiàn)可供分配金額4906.00萬元，實際分配金額5250.40萬元（實際分配金額包含基金合同生效日至2024年12月31日期間形成但未分配金額）。

　　華安外高橋REIT方面，截至報告期末，基金底層資產(chǎn)的整體出租率為92.33%，租金收繳率達98.99%，加權(quán)平均剩余租期為868.47天；2025年上半年實現(xiàn)可供分配金額3125萬元。以2025年上半年可供分配金額及期末市值計算，本期現(xiàn)金流分派率達1.94%，年化現(xiàn)金流分派率達3.91%。

　　嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT方面，2025年上半年，該基金的底層項目運營穩(wěn)健，繼續(xù)保持了100%出租率、100%租金收繳率的“雙100”成績。截至6月30日，項目主要承租人的加權(quán)平均剩余租期長達1376天。至于財務(wù)表現(xiàn)層面，嘉實京東REIT上半年實現(xiàn)的可供分配金額約為3718萬元，以2025年上半年末的市值計算，年化現(xiàn)金流分派率達4.1%。

　　匯添富九州通醫(yī)藥REIT方面，其2025年上半年共實現(xiàn)合并收入3602.09萬元，合并凈利潤1285.92萬元，經(jīng)營性凈現(xiàn)金流1528.10萬元；累計可供分配金額共計2220.75萬元，按報告期期末市值計算的當(dāng)期現(xiàn)金流分派率為1.31%，年化現(xiàn)金流分派率為3.59%?？傮w來看，基金上半年可供分配金額和分派率均高于預(yù)期，業(yè)績表現(xiàn)穩(wěn)定。

　　中金普洛斯REIT方面，該基金上市已逾四年，持有的10個倉儲物流園覆蓋全國五大經(jīng)濟圈的七大核心物流樞紐，高效服務(wù)快遞快運、第三方物流、零售電商、高端制造等新經(jīng)濟行業(yè)約70家租戶。2025年上半年，中金普洛斯REIT動態(tài)實施差異化定價與租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)化策略，有效挖掘潛在需求，整體底層資產(chǎn)出租率呈現(xiàn)持續(xù)超過90%的高位穩(wěn)定良好態(tài)勢，報告期末整體出租率同比提升6.6個百分點，增量貢獻主要來自蘇州望亭普洛斯物流園和普洛斯（重慶）城市配送物流中心，兩園區(qū)出租率同比顯著提升。

　　供需格局持續(xù)優(yōu)化

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，倉儲物流REITs表現(xiàn)穩(wěn)健的背后，離不開行業(yè)供需格局優(yōu)化、物流行業(yè)持續(xù)向好、政策鼎力支持等偏多因素的“同頻共振”影響。

　　據(jù)第三方評估機構(gòu)測算，2025年上半年，全國非保稅高標(biāo)準(zhǔn)倉庫新增供應(yīng)同比下降了20.6%，市場供應(yīng)量整體呈現(xiàn)出增量收窄趨勢；租賃市場的需求則延續(xù)了“消費驅(qū)動”的特征，電商、第三方物流及快遞快運為主要需求來源。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，全國社會消費品零售總額達24.55萬億元，同比增長5.0%，網(wǎng)上零售額增長8.5%，其中實物商品網(wǎng)上零售額增長了6.0%，占比達24.9%?？爝f業(yè)務(wù)量同比增長了19.3%，達956.4億件。

　　無疑，受益于國內(nèi)消費需求的穩(wěn)步增長，倉儲物流租賃需求端穩(wěn)健回升，使得行業(yè)有望繼續(xù)保持平穩(wěn)向好運行態(tài)勢。

　　不僅如此，中物聯(lián)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，中國物流業(yè)景氣指數(shù)擴張明顯，業(yè)務(wù)總量指數(shù)今年以來連續(xù)6個月保持在擴張區(qū)間。作為國民經(jīng)濟運行的“筋絡(luò)”，物流行業(yè)持續(xù)向好，反映出生活和生產(chǎn)需求走強、實體經(jīng)濟穩(wěn)步回升的態(tài)勢。

　　更有市場研究顯示，在內(nèi)需的驅(qū)動下，全國四十多個大中樞紐2025年上半年的物流倉儲凈吸納數(shù)量同比增長達兩成。

　　擴募有序進行

　　“倉儲物流REITs特性鮮明，原始權(quán)益人數(shù)量相較于其他行業(yè)呈現(xiàn)出了‘少而精’的特點，因此我們持續(xù)看好該板塊的產(chǎn)品表現(xiàn)。”一位保險機構(gòu)投資人告訴記者，“未來該類型資產(chǎn)規(guī)模的成長將主要來自已上市項目的擴募，不同區(qū)域的底層資產(chǎn)會逐步分散風(fēng)險，體現(xiàn)組合資產(chǎn)的優(yōu)勢?！?/p>

　　據(jù)記者了解，截至目前，已發(fā)行上市的倉儲物流標(biāo)的均儲備了豐厚的可擴募資產(chǎn)。

　　“我們的擴募計劃主要包括盤活存量資產(chǎn)和利用REITs平臺進行并購整合兩方面?！?span web="1" target="_blank" class="em_stock_key_common" data-code="1,600998">九州通醫(yī)藥集團股份有限公司REITs首席運營官（RCOO)蘇熙凌表示，“首先，是盤活存量倉儲資產(chǎn)。我們在發(fā)行公募REITs的過程中，就同步啟動了Pre-REITs的工作，旨在提前布局，將一些合適的資產(chǎn)進行培育，一旦成熟就裝入公募REITs中。其次，是搭建醫(yī)藥全產(chǎn)業(yè)鏈的REITs平臺，我們已經(jīng)著手開展資產(chǎn)篩選工作，且涉及資產(chǎn)的類型多樣，包括醫(yī)藥倉、冷庫、醫(yī)藥創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園及養(yǎng)老設(shè)施等生命健康相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，希望能為投資者帶來醫(yī)藥全產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?！?/p>

　　值得一提的是，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT此前亦正式啟動了擴募工作。相關(guān)公告顯示，該產(chǎn)品擬購入的基礎(chǔ)設(shè)施項目為位于陜西省西安市的西安國際港務(wù)區(qū)的京東西北電子商務(wù)營業(yè)中心和位于安徽省合肥市長豐縣的京東安徽電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園二期項目。

　　除此之外，于本年初上市的中航易商倉儲物流REIT也啟動了擴募資產(chǎn)的篩選工作，培育優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)并注入基金，擴大基金規(guī)模，降低單一資產(chǎn)依賴，增強現(xiàn)金流穩(wěn)定性，優(yōu)化REIT收益結(jié)構(gòu)與風(fēng)險管理，提供長期增長動能。

　　展望后續(xù)，隨著國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴募常態(tài)化進程的啟動，倉儲物流REITs的市場規(guī)模容量必將進一步提升。

（文章來源：新華財經(jīng)）

(原標(biāo)題：滬市債券新語｜需求回升韌性凸顯 倉儲物流REITs交上半年“成績單”)

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