參與中國消費市場“新范式” 首單外資消費REIT認購火爆

　　近日，作為市場首單外資消費REIT，華夏凱德商業(yè)REIT發(fā)行認購火爆。公眾投資者有效認購倍數(shù)高達535.2倍，有效認購申請實際確認比例為0.19%，這意味著，每10000份認購僅能“中簽”19份，反映出投資者對這類產(chǎn)品的高度熱情。

　　2024年以來，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs快速擴容，已上市產(chǎn)品數(shù)量達到10只，成為公募REITs市場第三大資產(chǎn)類別。同時，還有多只消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs等待發(fā)行或上市，為市場擴容儲備了充足“彈藥”。

　　外資入局消費REITs

　　9月12日，華夏凱德商業(yè)REIT發(fā)售結(jié)果公布。華夏凱德商業(yè)REIT首發(fā)資產(chǎn)包括廣州云尚和長沙雨花亭兩個項目，是已有消費REITs中唯一涵蓋一線城市和二線城市優(yōu)質(zhì)購物中心的資產(chǎn)組合。公告顯示，華夏凱德商業(yè)REIT公眾投資者的有效認購基金份額數(shù)量為256.2億份，公眾投資者有效認購申請實際確認比例為0.19%，公眾發(fā)售部分比例配售前認購資金約為1465億元。網(wǎng)下投資者的有效認購基金份額數(shù)量為282.1億份，網(wǎng)下投資者有效認購申請確認比例為0.40%，網(wǎng)下發(fā)售部分比例配售前的認購資金約為1613億元。基金初始戰(zhàn)略配售份額數(shù)量為24044萬份，認購規(guī)模為13.7億元。整體來看，華夏凱德商業(yè)REIT比例配售前的總認購資金達3091.7億元，是其擬募集規(guī)模的135.2倍。

　　值得關(guān)注的是，這是國內(nèi)首單外資消費REIT。項目發(fā)起人及運營管理機構(gòu)凱德投資是亞太地區(qū)最大的REITs管理人和領(lǐng)先的消費資產(chǎn)運營商。據(jù)了解，凱德投資持續(xù)關(guān)注中國公募REITs市場，是最早進入中國的外資不動產(chǎn)基金管理人之一，已設(shè)立19只美元基金產(chǎn)品。2021年來一共募集了7只人民幣私募產(chǎn)品，累計超過540億元。

　　華夏基金表示，華夏凱德商業(yè)REIT的成功發(fā)行具有重要意義，它不僅標(biāo)志著中國公募REITs市場國際化與多元化進程取得重大突破，還通過引入國際標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)運營與REITs管理體系，為國內(nèi)消費市場注入專業(yè)理念和長期資本。同時，該項目打造了可復(fù)制、可擴展的優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)證券化范例，為市場提供了重要參考，并成功構(gòu)建了全球資本參與中國消費市場的新范式，為外資深度參與中國資本市場開辟了新路徑。

　　9月以來“多點開花”

　　消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場熱度持續(xù)攀升。除華夏凱德商業(yè)REIT外，9月以來，多只消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs迎來新動態(tài)。9月12日，中金唯品會奧萊REIT上市，底層資產(chǎn)為位于寧波市的杉井奧特萊斯項目，項目共分為三期，總建筑面積約10.43萬平方米，為室外開放街區(qū)和室內(nèi)館相結(jié)合的建筑形態(tài)。自2011年一期開業(yè)以來，項目已穩(wěn)定運營超13年，是唯品會首個奧特萊斯項目，也是唯品會體系內(nèi)優(yōu)質(zhì)奧特萊斯資產(chǎn)的代表。據(jù)此前公告數(shù)據(jù)，中金唯品會奧萊REIT首發(fā)募集資金合計34.80億元?；鸢l(fā)起人為唯品會，管理人為中金基金，計劃管理人及財務(wù)顧問為中金公司。

　　據(jù)深交所網(wǎng)站披露，今年7月，中航天虹消費REIT申報并獲得受理，9月3日，中航天虹消費REIT狀態(tài)更新為“已問詢”。該項目基金管理人為中航基金，原始權(quán)益人為天虹股份，資產(chǎn)支持專項計劃管理人為中航證券。本次申報的底層資產(chǎn)為蘇州相城天虹購物中心，該購物中心于2017年12月開業(yè)，是天虹股份在華東的首個自有物業(yè)商業(yè)項目。

　　此外，上周，華夏中海商業(yè)資產(chǎn)REIT首發(fā)項目狀態(tài)更新至“已問詢”。

　　消費REITs擴容提速

　　自2024年首只消費基礎(chǔ)設(shè)施REIT上市以來，多只相關(guān)產(chǎn)品陸續(xù)發(fā)行上市，這一賽道快速擴容。目前已上市的產(chǎn)品包括華夏金茂商業(yè)REIT、嘉實物美消費REIT、華夏華潤商業(yè)REIT、中金印力消費基礎(chǔ)設(shè)施REIT、華安百聯(lián)消費REIT、華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT、華夏大悅城商業(yè)REIT、易方達華威農(nóng)貿(mào)市場REIT、中金中國綠發(fā)商業(yè)資產(chǎn)REIT、中金唯品會奧萊REIT。此外，還有部分消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs等待上市，包括中航天虹消費REIT、華夏凱德商業(yè)REIT、華夏中海商業(yè)資產(chǎn)REIT等。

　　從整個公募REITs市場的格局來看，據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至9月12日，已上市的公募REITs產(chǎn)品數(shù)量合計達到70余只。從底層資產(chǎn)類型的REITs發(fā)行規(guī)模來看，交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行規(guī)模最大，其次是園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs。從產(chǎn)品數(shù)量來看，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs最多，達到19只；其次是交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs，共13只；消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs、倉儲物流REITs均為10只；能源基礎(chǔ)設(shè)施REITs、保障性租賃住房REITs數(shù)量均為8只。此外，還有部分生態(tài)環(huán)保、市政設(shè)施、水利設(shè)施、新型基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

　　消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs之所以獲得投資者青睞，與其獨特的底層資產(chǎn)特征密不可分。華夏基金表示，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs與產(chǎn)業(yè)園、保租房、物流等其他業(yè)態(tài)REITs相比，在業(yè)務(wù)模式和收入來源方面存在較大差異。消費項目兼具“To B”和“To C”的雙重特性，既面向品牌租戶也面向消費者，租戶決定了購物中心能提供什么產(chǎn)品，消費者決定了商場的銷售額及客流。消費基礎(chǔ)設(shè)施是更重運營的資產(chǎn)，要求運管機構(gòu)有非常強的招商租賃、市場推廣、物業(yè)管理、資產(chǎn)改造和數(shù)字化經(jīng)營管理能力。此外，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs收入呈多樣化，消費基礎(chǔ)設(shè)施項目包括了租金收入、物業(yè)管理費收入、推廣收入、停車場收入等多種收益來源，具備較強的抗風(fēng)險能力。

（文章來源：中國證券報）

(原標(biāo)題：參與中國消費市場“新范式” 首單外資消費REIT認購火爆)

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