滬市債券新語 | 多措并舉保障資產(chǎn)運營基本盤相對穩(wěn)定 產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs積極分紅彰顯長期配置價值

　　新華財經(jīng)上海9月13日電（記者楊溢仁）近期，包括華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、建信中關(guān)村REIT、國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT、國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT、中金湖北科投光谷REIT、博時津開產(chǎn)園REIT在內(nèi)的12只滬市產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs發(fā)布了2025年中期報告，并于9月陸續(xù)在上證路演中心召開了2025年中期業(yè)績說明會。

　　可以看到，各產(chǎn)業(yè)園區(qū)正積極應(yīng)對當(dāng)前市場挑戰(zhàn)，加強(qiáng)招商力度，力求保障基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運營基本盤相對穩(wěn)定。

　　為市場復(fù)蘇蓄積能量

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的底層資產(chǎn)包含了研發(fā)辦公中心、科創(chuàng)園區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園等，園區(qū)通過聚集企業(yè)產(chǎn)生規(guī)模協(xié)同效應(yīng)，培育發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)（如人工智能、生物醫(yī)藥、新能源）并推動區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演變，對于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮著重要作用。

　　盡管目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)確實面臨著宏觀經(jīng)濟(jì)的挑戰(zhàn)與市場供需變化的壓力，但這不會改變其逆風(fēng)前行的責(zé)任底色。

　　記者觀察發(fā)現(xiàn)，各上市產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs正持續(xù)夯實底層資產(chǎn)的經(jīng)營情況，多措并舉，通過提升出租率、優(yōu)化租金水平、精細(xì)控制運營成本、提供增值服務(wù)等方式保障資產(chǎn)運營基本盤相對穩(wěn)定，為市場復(fù)蘇蓄積能量。

　　舉例來看，截至2025年6月30日，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT的整體出租率提升至93.03%，同比上升13.62%；東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT運營穩(wěn)健，截至2025年6月末，整體租金收繳率為95.95%，報告期內(nèi)租金日單價整體為1.74元／平方米，均保持同期水平；建信中關(guān)村REIT運營基本面持續(xù)改善，出租率實現(xiàn)連續(xù)兩個季度穩(wěn)步攀升，從2024年年末的72.09%提升至2025年中期的74.58%；國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT的上半年期末出租率達(dá)97.80%，期末收繳率達(dá)92.78%，均穩(wěn)定在較高水平。

　　再比如，國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT的整體期末出租率達(dá)95.47%，租金收繳率為99.77%；中金湖北科投光谷REIT通過延長項目剩余租期水平，爭取長期經(jīng)營現(xiàn)金流的穩(wěn)定，期末項目整體剩余租期為1076天，較上年同期增長約57%；博時津開產(chǎn)園REIT整體出租率為87.54%，“穩(wěn)定的底層資產(chǎn)+專業(yè)運管能力+區(qū)域政府的大力支持”驅(qū)動二級市場表現(xiàn)穩(wěn)步提升，截至2025年6月30日，上市以來二級累計漲幅為53.29%；中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT堅持市場化運營，期末平均出租率為95.98%，租金收繳率為99.22%；招商科創(chuàng)REIT剩余租期穩(wěn)步提升，租金收繳率達(dá)98.76%，維持在較高水平；華夏金隅智造工場REIT的“硬科技”特征顯著，金隅智造工場產(chǎn)權(quán)一期項目內(nèi)的科技推廣和應(yīng)用服務(wù)業(yè)企業(yè)的租賃面積占比高達(dá)75.96%，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)奠定了資產(chǎn)項目的競爭優(yōu)勢。

　　積極分紅回饋投資者

　　據(jù)記者了解，滬市產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs嚴(yán)格遵循法規(guī)要求，會將90%以上合并后基金年度可供分配金額回饋給投資者。同時，滬市產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs已逐漸形成了常態(tài)化分紅機(jī)制，能及時、持續(xù)地為投資者創(chuàng)造現(xiàn)金流回報。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，截至2025年6月30日，中金湖北科投光谷REIT上半年實現(xiàn)可供分配金額2999.47萬元，按報告期末市值計算的年化分派率為4.45%；博時津開產(chǎn)園REIT上半年實現(xiàn)收入6418.57萬元，可供分配金額3888.27萬元，完成率為招募說明書同口徑預(yù)期可供分配金額的120.82%；中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT報告期內(nèi)實現(xiàn)可供分配金額約4035.20萬元，2025年已完成兩次分紅，分紅比例接近收益分配基準(zhǔn)日可供分配金額的100.00%；華泰南京建鄴REIT上半年的可供分配收益金額為2590.91萬元，產(chǎn)品上市后已完成兩次分紅，分紅比例分別為99.54%、99.89%；中金重慶兩江REIT上半年實現(xiàn)可供分配金額約2732.55萬元，預(yù)期可供分配折算金額達(dá)成率為100.84%；招商科創(chuàng)REIT上半年實現(xiàn)可供分配金額2234.5萬元，已完成自2024年12月31日上市以來的首次分紅；華夏金隅智造工場REIT報告期內(nèi)實現(xiàn)可供分配金額約3445萬元，可比完成率約為100.09%，對應(yīng)基金募集規(guī)模的簡單年化分派率為6.96%，整體表現(xiàn)符合上市預(yù)期。

　　顯然，各上市項目用實際數(shù)據(jù)說明，REITs依舊是兼具分紅收益與資本增值潛力的優(yōu)質(zhì)配置標(biāo)的。

　　據(jù)券商測算，2025年產(chǎn)業(yè)園REITs的平均現(xiàn)金分派率達(dá)4.2%，部分優(yōu)質(zhì)項目可達(dá)5.5%以上。

　　多位受訪的基金管理人向記者表示，未來將協(xié)同運營管理機(jī)構(gòu)不斷加強(qiáng)基金運營管理水平，通過靈活調(diào)整租賃政策，維護(hù)持有人利益。同時，基金管理人和運營管理機(jī)構(gòu)也將充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，力爭以穩(wěn)健的投資收益更積極地回饋投資者。

　　金融支持實體經(jīng)濟(jì)價值發(fā)現(xiàn)

　　不可諱言，就2025年上半年產(chǎn)業(yè)園REITs的經(jīng)營數(shù)據(jù)分析，該板塊依舊面臨著多方面的經(jīng)營壓力。

　　好在，面對挑戰(zhàn)，各產(chǎn)業(yè)園區(qū)運管機(jī)構(gòu)均選擇迎難而上，積極施為——從精準(zhǔn)招商、生態(tài)化運營、智慧化物業(yè)、資源協(xié)同和差異化發(fā)展等方面尋求突破。

　　上交所方面也正持續(xù)致力推進(jìn)上市REITs治理與激勵約束、擴(kuò)募、信息披露、投資者關(guān)系等關(guān)鍵機(jī)制建設(shè)。

　　據(jù)悉，滬市產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs積極參與機(jī)制建設(shè)，已形成了原始權(quán)益人深度參與、激勵機(jī)制充分調(diào)動運營管理機(jī)構(gòu)積極性、“首發(fā)+擴(kuò)募”打造REITs產(chǎn)品新常態(tài)的良性業(yè)態(tài)。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，滬市產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs致力于為投資者——尤其是中小投資者提供穩(wěn)定且可觀的現(xiàn)金流收入，充分踐行了普惠金融的內(nèi)涵。不僅如此，滬市產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs關(guān)鍵機(jī)制建設(shè)的持續(xù)完善，有助于促進(jìn)園區(qū)運營管理水平及運營管理思路的轉(zhuǎn)變，最終實現(xiàn)金融支持實體經(jīng)濟(jì)價值發(fā)現(xiàn)的目標(biāo)。

（文章來源：新華財經(jīng)）

(原標(biāo)題：滬市債券新語 | 多措并舉保障資產(chǎn)運營基本盤相對穩(wěn)定 產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs積極分紅彰顯長期配置價值)

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