滬市債券新語(yǔ) | 多措并舉保障資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)基本盤(pán)相對(duì)穩(wěn)定 產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs積極分紅彰顯長(zhǎng)期配置價(jià)值

　　新華財(cái)經(jīng)上海9月13日電（記者楊溢仁）近期，包括華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、建信中關(guān)村REIT、國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT、國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT、中金湖北科投光谷REIT、博時(shí)津開(kāi)產(chǎn)園REIT在內(nèi)的12只滬市產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs發(fā)布了2025年中期報(bào)告，并于9月陸續(xù)在上證路演中心召開(kāi)了2025年中期業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)。

　　可以看到，各產(chǎn)業(yè)園區(qū)正積極應(yīng)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)挑戰(zhàn)，加強(qiáng)招商力度，力求保障基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)基本盤(pán)相對(duì)穩(wěn)定。

　　為市場(chǎng)復(fù)蘇蓄積能量

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的底層資產(chǎn)包含了研發(fā)辦公中心、科創(chuàng)園區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園等，園區(qū)通過(guò)聚集企業(yè)產(chǎn)生規(guī)模協(xié)同效應(yīng)，培育發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)（如人工智能、生物醫(yī)藥、新能源）并推動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演變，對(duì)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮著重要作用。

　　盡管目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)確實(shí)面臨著宏觀經(jīng)濟(jì)的挑戰(zhàn)與市場(chǎng)供需變化的壓力，但這不會(huì)改變其逆風(fēng)前行的責(zé)任底色。

　　記者觀察發(fā)現(xiàn)，各上市產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs正持續(xù)夯實(shí)底層資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)情況，多措并舉，通過(guò)提升出租率、優(yōu)化租金水平、精細(xì)控制運(yùn)營(yíng)成本、提供增值服務(wù)等方式保障資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)基本盤(pán)相對(duì)穩(wěn)定，為市場(chǎng)復(fù)蘇蓄積能量。

　　舉例來(lái)看，截至2025年6月30日，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT的整體出租率提升至93.03%，同比上升13.62%；東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健，截至2025年6月末，整體租金收繳率為95.95%，報(bào)告期內(nèi)租金日單價(jià)整體為1.74元／平方米，均保持同期水平；建信中關(guān)村REIT運(yùn)營(yíng)基本面持續(xù)改善，出租率實(shí)現(xiàn)連續(xù)兩個(gè)季度穩(wěn)步攀升，從2024年年末的72.09%提升至2025年中期的74.58%；國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT的上半年期末出租率達(dá)97.80%，期末收繳率達(dá)92.78%，均穩(wěn)定在較高水平。

　　再比如，國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT的整體期末出租率達(dá)95.47%，租金收繳率為99.77%；中金湖北科投光谷REIT通過(guò)延長(zhǎng)項(xiàng)目剩余租期水平，爭(zhēng)取長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流的穩(wěn)定，期末項(xiàng)目整體剩余租期為1076天，較上年同期增長(zhǎng)約57%；博時(shí)津開(kāi)產(chǎn)園REIT整體出租率為87.54%，“穩(wěn)定的底層資產(chǎn)+專業(yè)運(yùn)管能力+區(qū)域政府的大力支持”驅(qū)動(dòng)二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)穩(wěn)步提升，截至2025年6月30日，上市以來(lái)二級(jí)累計(jì)漲幅為53.29%；中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT堅(jiān)持市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，期末平均出租率為95.98%，租金收繳率為99.22%；招商科創(chuàng)REIT剩余租期穩(wěn)步提升，租金收繳率達(dá)98.76%，維持在較高水平；華夏金隅智造工場(chǎng)REIT的“硬科技”特征顯著，金隅智造工場(chǎng)產(chǎn)權(quán)一期項(xiàng)目?jī)?nèi)的科技推廣和應(yīng)用服務(wù)業(yè)企業(yè)的租賃面積占比高達(dá)75.96%，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)奠定了資產(chǎn)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　積極分紅回饋投資者

　　據(jù)記者了解，滬市產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs嚴(yán)格遵循法規(guī)要求，會(huì)將90%以上合并后基金年度可供分配金額回饋給投資者。同時(shí)，滬市產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs已逐漸形成了常態(tài)化分紅機(jī)制，能及時(shí)、持續(xù)地為投資者創(chuàng)造現(xiàn)金流回報(bào)。

　　公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年6月30日，中金湖北科投光谷REIT上半年實(shí)現(xiàn)可供分配金額2999.47萬(wàn)元，按報(bào)告期末市值計(jì)算的年化分派率為4.45%；博時(shí)津開(kāi)產(chǎn)園REIT上半年實(shí)現(xiàn)收入6418.57萬(wàn)元，可供分配金額3888.27萬(wàn)元，完成率為招募說(shuō)明書(shū)同口徑預(yù)期可供分配金額的120.82%；中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)可供分配金額約4035.20萬(wàn)元，2025年已完成兩次分紅，分紅比例接近收益分配基準(zhǔn)日可供分配金額的100.00%；華泰南京建鄴REIT上半年的可供分配收益金額為2590.91萬(wàn)元，產(chǎn)品上市后已完成兩次分紅，分紅比例分別為99.54%、99.89%；中金重慶兩江REIT上半年實(shí)現(xiàn)可供分配金額約2732.55萬(wàn)元，預(yù)期可供分配折算金額達(dá)成率為100.84%；招商科創(chuàng)REIT上半年實(shí)現(xiàn)可供分配金額2234.5萬(wàn)元，已完成自2024年12月31日上市以來(lái)的首次分紅；華夏金隅智造工場(chǎng)REIT報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)可供分配金額約3445萬(wàn)元，可比完成率約為100.09%，對(duì)應(yīng)基金募集規(guī)模的簡(jiǎn)單年化分派率為6.96%，整體表現(xiàn)符合上市預(yù)期。

　　顯然，各上市項(xiàng)目用實(shí)際數(shù)據(jù)說(shuō)明，REITs依舊是兼具分紅收益與資本增值潛力的優(yōu)質(zhì)配置標(biāo)的。

　　據(jù)券商測(cè)算，2025年產(chǎn)業(yè)園REITs的平均現(xiàn)金分派率達(dá)4.2%，部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目可達(dá)5.5%以上。

　　多位受訪的基金管理人向記者表示，未來(lái)將協(xié)同運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)不斷加強(qiáng)基金運(yùn)營(yíng)管理水平，通過(guò)靈活調(diào)整租賃政策，維護(hù)持有人利益。同時(shí)，基金管理人和運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)也將充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，力爭(zhēng)以穩(wěn)健的投資收益更積極地回饋投資者。

　　金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)價(jià)值發(fā)現(xiàn)

　　不可諱言，就2025年上半年產(chǎn)業(yè)園REITs的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)分析，該板塊依舊面臨著多方面的經(jīng)營(yíng)壓力。

　　好在，面對(duì)挑戰(zhàn)，各產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)管機(jī)構(gòu)均選擇迎難而上，積極施為——從精準(zhǔn)招商、生態(tài)化運(yùn)營(yíng)、智慧化物業(yè)、資源協(xié)同和差異化發(fā)展等方面尋求突破。

　　上交所方面也正持續(xù)致力推進(jìn)上市REITs治理與激勵(lì)約束、擴(kuò)募、信息披露、投資者關(guān)系等關(guān)鍵機(jī)制建設(shè)。

　　據(jù)悉，滬市產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs積極參與機(jī)制建設(shè)，已形成了原始權(quán)益人深度參與、激勵(lì)機(jī)制充分調(diào)動(dòng)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)積極性、“首發(fā)+擴(kuò)募”打造REITs產(chǎn)品新常態(tài)的良性業(yè)態(tài)。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，滬市產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs致力于為投資者——尤其是中小投資者提供穩(wěn)定且可觀的現(xiàn)金流收入，充分踐行了普惠金融的內(nèi)涵。不僅如此，滬市產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs關(guān)鍵機(jī)制建設(shè)的持續(xù)完善，有助于促進(jìn)園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理水平及運(yùn)營(yíng)管理思路的轉(zhuǎn)變，最終實(shí)現(xiàn)金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)價(jià)值發(fā)現(xiàn)的目標(biāo)。

（文章來(lái)源：新華財(cái)經(jīng)）

(原標(biāo)題：滬市債券新語(yǔ) | 多措并舉保障資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)基本盤(pán)相對(duì)穩(wěn)定 產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs積極分紅彰顯長(zhǎng)期配置價(jià)值)

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