公募REITs市場回暖 長期配置價值凸顯

　　經(jīng)過一段時間的回調(diào)，公募REITs市場止跌回升。

　　9月4日，中證REITs全收益指數(shù)漲0.42%，多只公募REITs漲幅超2%。其中，招商基金蛇口租賃住房REIT漲幅達3.1%。事實上，公募REITs上周就有所回暖，8月25日—8月29日，中證REITs全收益指數(shù)漲幅為1.06%，跑贏中證紅利指數(shù)2.16個百分點。

　　有公募人士表示，若后續(xù)投資者風險偏好收縮，有利于支撐REITs市場進一步修復，可重點關(guān)注基本面預(yù)期較強的板塊以及基本面邊際企穩(wěn)且租戶結(jié)構(gòu)穩(wěn)定的部分倉儲和高速項目的配置機會。此外，投資者應(yīng)以長期配置的心態(tài)來投資公募REITs，通過長期持有與合理配置，獲得較好的投資回報。

　　公募REITs止跌回升

　　9月4日，A股震蕩調(diào)整，超半數(shù)公募REITs當日獲得正收益。截至收盤，招商基金蛇口租賃住房REIT漲幅最高，達3.1%；紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT漲幅均超2%。整體來看，中證REITs全收益指數(shù)當日漲幅為0.42%。

　　事實上，經(jīng)歷了一段時間的震蕩調(diào)整，公募REITs在上周就止跌回升。8月25日—8月29日期間，中證REITs全收益指數(shù)漲幅1.06%，跑贏中證紅利指數(shù)2.16個百分點。

　　與此同時，公募REITs產(chǎn)品內(nèi)部產(chǎn)生了一定分化。分項目屬性來看，上周產(chǎn)權(quán)類REITs上漲1.55%，特許經(jīng)營權(quán)類REITs上漲0.87%。分資產(chǎn)類型來看，消費、保障房、倉儲物流、數(shù)據(jù)中心等板塊表現(xiàn)相對占優(yōu)。分品種來看，上周共有65只REITs上漲、8只下跌。其中，國泰君安濟南能源供熱REIT、中航易商倉儲物流REIT、嘉實物美消費REIT位列漲幅前三；工銀蒙能清潔能源REIT、中航京能光伏REIT、華夏華電清潔能源REIT則跌幅居前。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至9月4日收盤，2025年1月1日之前已上市的58只REITs中，54只今年以來獲得正收益，40只REITs漲幅超過10%。除嘉實物美消費REIT漲幅超過50%外，華夏大悅城商業(yè)REIT、博時津開產(chǎn)園REIT、華夏首創(chuàng)奧萊REIT、中金印力消費REIT漲幅均超過40%。

　　REITs市場仍然承壓

　　近期權(quán)益市場情緒持續(xù)高漲，導致REITs市場流動性減弱，指數(shù)調(diào)整幅度也較大。

　　從近60個交易日的漲跌幅可以看出REITs市場的短期承壓程度。截至9月4日收盤，47只公募REITs近60個交易日獲得負收益。其中，華安百聯(lián)消費REIT、中金湖北科投光谷REIT、中信建投明陽智能新能源REIT、工銀蒙能清潔能源REIT近60個交易日跌幅超10%。

　　回調(diào)背后，既有市場風格的切換，也與公募REITs底層資產(chǎn)的表現(xiàn)密不可分。近日，2025年6月以前上市的66只公募REITs已全部完成2025年半年報披露。據(jù)申萬宏源固收研究以連續(xù)兩年具備完整可比數(shù)據(jù)的REITs樣本進行統(tǒng)計，2025上半年REITs整體營收同比微增0.6%、凈利潤同比下滑7.5%；可供分配金額同比收縮4.3%、上半年實際分紅金額同比下降26.0%，致使平均現(xiàn)金流分派率降至2.36%，同比下降50基點，平均分紅率降至2.26%，同比下降146基點。分板塊來看，消費類資產(chǎn)在“兩新”等政策刺激下表現(xiàn)強勢，營收、凈利潤、可供分配金額均同比增加，產(chǎn)業(yè)園和能源類資產(chǎn)基本面則有所弱化，盈利及現(xiàn)金流能力承壓。

　　關(guān)注優(yōu)質(zhì)項目回調(diào)后的配置機會

　　經(jīng)過一段時間的回調(diào)整理，當前公募REITs是否具備了較好的配置機會？

　　中金公司REITs研究團隊表示，上證指數(shù)突破3800點后寬幅震蕩、10年期國債收益率區(qū)間盤整，股債均在關(guān)鍵點位反復博弈。其他大類資產(chǎn)方面，中證轉(zhuǎn)債指數(shù)高位有所回撤、黃金價格向上突破，或代表資本市場風險偏好有所收縮。若后續(xù)風險偏好繼續(xù)收縮，有利于支撐REITs市場平穩(wěn)修復。

　　中金公司REITs研究團隊建議，關(guān)注優(yōu)質(zhì)項目回調(diào)后的配置機會，關(guān)注基本面預(yù)期較強的板塊，如保租房、消費、市政環(huán)保等的低吸機會；此外，關(guān)注基本面邊際企穩(wěn)且租戶結(jié)構(gòu)穩(wěn)定的部分倉儲和高速項目的配置機會；戰(zhàn)略配售、打新機會也值得重視。

　　北京某公募REITs業(yè)務(wù)負責人表示，整體而言，一級和二級市場就同一資產(chǎn)的定價密切關(guān)聯(lián)，估值定價相互錨定又相互修正，因此兩方面的長期走勢應(yīng)該逐步趨同，但受到產(chǎn)品端屬性、市場情緒影響，兩方面的走勢可能會出現(xiàn)短期偏離的現(xiàn)象。如果二級市場價格明顯高于資產(chǎn)端價值，則回落概率較大；若二級市場價格明顯低于資產(chǎn)端價值，投資公募REITs的風險收益比就會提高。

　　一位資深業(yè)內(nèi)人士表示，長期來看，公募REITs的投資價值，一方面體現(xiàn)在相對股債市場獨立的資產(chǎn)配置功能；另一方面，公募REITs最終投資于運營較為成熟的基礎(chǔ)設(shè)施項目，并且在滿足分紅條件的情況下，每年至少將90%以上合并后基金年度可供分配金額以現(xiàn)金形式分配給投資者，因而較適合長期持有。投資者可根據(jù)未來的分紅預(yù)期合理評估REITs價值，以長期配置的心態(tài)來投資公募REITs。

（文章來源：中國證券報）

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