【財(cái)經(jīng)分析】倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs上半年表現(xiàn)穩(wěn)健 競(jìng)爭(zhēng)加劇背景下布局仍需優(yōu)中選優(yōu)

　　新華財(cái)經(jīng)上海9月4日電（記者楊溢仁）近期，不少上市REITs項(xiàng)目亮出了半年“成績(jī)單”。較之于產(chǎn)業(yè)園REITs，2025年以來(lái)，倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)受內(nèi)需擴(kuò)張和外貿(mào)韌性驅(qū)動(dòng)，需求保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。中金普洛斯REIT等頭部項(xiàng)目出租率維持高位（90%以上），核心財(cái)務(wù)指標(biāo)保持穩(wěn)健。

　　不過(guò)，分析人士也指出，在2020年至2024年高標(biāo)倉(cāng)存量大規(guī)模增長(zhǎng)（129%），短期內(nèi)供給回落緩慢，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇的大背景下，聚焦各機(jī)構(gòu)的投資布局，還是建議關(guān)注底層資產(chǎn)的區(qū)位、租戶結(jié)構(gòu)及負(fù)債水平等關(guān)鍵指標(biāo)，優(yōu)先選擇運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健、抗周期能力強(qiáng)的項(xiàng)目，切忌盲目介入。

　　倉(cāng)儲(chǔ)REITs表現(xiàn)向好

　　仲量聯(lián)行提供的數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，全國(guó)非租賃市場(chǎng)的需求延續(xù)“消費(fèi)驅(qū)動(dòng)”特征，電商、第三方物流及快遞快運(yùn)仍為主要需求來(lái)源。

　　2025年上半年，全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)24.55萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)5.0%，網(wǎng)上零售額增長(zhǎng)8.5%。其中，實(shí)物商品網(wǎng)上零售額增長(zhǎng)了6.0%，占比達(dá)24.9%?？爝f業(yè)務(wù)量同比增長(zhǎng)了19.3%，達(dá)956.4億件。

　　顯然，受益于國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求的穩(wěn)步增長(zhǎng)，倉(cāng)儲(chǔ)物流租賃需求端亦穩(wěn)健回升，在“正反饋”的影響下，各上市REITs底層資產(chǎn)交出了穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)的半年“成績(jī)單”。

　　比如，2025年以來(lái)，中金普洛斯REIT動(dòng)態(tài)實(shí)施差異化定價(jià)與租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)化策略，有效挖掘潛在需求，整體底層資產(chǎn)出租率呈現(xiàn)持續(xù)超過(guò)90%的高位穩(wěn)定良好態(tài)勢(shì)，截至報(bào)告期末（2025年6月末），整體出租率同比提升6.6個(gè)百分點(diǎn)；報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)總收入約21625.86萬(wàn)元，基金合并息稅折舊攤銷前利潤(rùn)（EBITDA）約13814.94萬(wàn)元；實(shí)現(xiàn)可供分配金額約16678.85萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)保持穩(wěn)健。

　　嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT方面，該基金于報(bào)告期內(nèi)達(dá)成收入5279.85萬(wàn)元，凈利潤(rùn)1395.46萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~4164.47萬(wàn)元；年化現(xiàn)金流分派率為4.10%；期末基金總資產(chǎn)達(dá)17.74億元，凈資產(chǎn)為16.12億元。本期可供分配金額3717.96萬(wàn)元，單位可供分配金額為0.0744元。

　　再就紅土創(chuàng)新鹽田港REIT來(lái)看，2025年上半年該基金實(shí)現(xiàn)收入6390.05萬(wàn)元，凈利潤(rùn)1983.09萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~達(dá)5143.79萬(wàn)元；年化現(xiàn)金流分派率為4.59%；截至2025年6月30日，該基金持有的兩個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目綜合出租率為96.70%，其中現(xiàn)代物流中心為96.05%，世紀(jì)物流園為100.00%。

　　存量消化壓力仍大

　　顯然，內(nèi)需企穩(wěn)回升、政策鼎力支持為倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展提供了支撐。不過(guò)，記者也觀察到，在上市REITs整體表現(xiàn)繁榮向好的背后，倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)同樣面臨著不少挑戰(zhàn)，“風(fēng)平浪靜”下所潛藏的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

　　世邦魏理仕研究部提供的數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，全國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流需求達(dá)到507萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)全年的凈吸納量為850萬(wàn)平方米左右；但2025年上半年，新增供給規(guī)模已達(dá)到1061萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)下半年仍會(huì)有650萬(wàn)平方米的新項(xiàng)目入市——其中，華南和華北市場(chǎng)分別有近300萬(wàn)平方米和200萬(wàn)平方米。來(lái)自供給端的壓力不言而喻。

　　此外，有部分倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs的底層資產(chǎn)依賴單一租戶，若該承租人履約能力發(fā)生重大不利變化或者其拒絕履行租約、拖欠租金，那么將直接影響產(chǎn)品的現(xiàn)金流表現(xiàn)。

　　“不僅如此，市場(chǎng)應(yīng)該清楚地看到，倉(cāng)儲(chǔ)物流板塊還可能面臨經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化（社零增速回落及跨境電商政策的不確定性，削弱倉(cāng)儲(chǔ)需求）、管理機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)不善，以及除不可抗力之外的其他因素影響導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)無(wú)法正常運(yùn)營(yíng)或者遭受損失的風(fēng)險(xiǎn)。”一位保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的投資人在接受記者采訪時(shí)直言，“尤其就基本面來(lái)看，社零增速回落，電商滲透率不再明顯提升，跨境電商發(fā)展面臨來(lái)自海外政策不確定性的影響……這將對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)的需求構(gòu)成負(fù)面擾動(dòng)?！?/p>

　　根據(jù)物聯(lián)云倉(cāng)統(tǒng)計(jì)，2025年一季度，我國(guó)非保稅高標(biāo)物流地產(chǎn)市場(chǎng)的租金為22.2元／平方米／月，同比下降了14.4%，環(huán)比下降了3.85%，延續(xù)下跌態(tài)勢(shì)。彼時(shí)，許多倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)方下調(diào)了租金，以避免項(xiàng)目長(zhǎng)期空置，有20個(gè)重點(diǎn)省市在2024年四季度都出現(xiàn)了租金下降的情況，算術(shù)平均降幅為11.5%，其中同比跌幅最大的地區(qū)為江西、海南和廣西。

　　“由于土地開(kāi)發(fā)有周期性，我們認(rèn)為倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目的供給回落還需時(shí)日，存量消化在總量上壓力頗大?！?span id="stock_1.600030">中信證券研究院基礎(chǔ)設(shè)施和現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)首席分析師陳聰說(shuō)。

　　機(jī)構(gòu)建議擇優(yōu)布局

　　從倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs的投資上看，“我們建議，從區(qū)域和客戶兩個(gè)維度優(yōu)選供求態(tài)勢(shì)稍優(yōu)的細(xì)分市場(chǎng)。”陳聰表示，“物流倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)在2021年之后迅速?gòu)墓┎粦?yīng)求轉(zhuǎn)向供過(guò)于求，預(yù)計(jì)未來(lái)部分地區(qū)的租金和空置率將繼續(xù)承壓。不過(guò)，一些細(xì)分市場(chǎng)的需求料仍穩(wěn)固，租金保持穩(wěn)定性的可能較高。這種相對(duì)穩(wěn)定性，可能來(lái)自承租客戶所處行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力小，倉(cāng)儲(chǔ)需求大，也可能來(lái)自原始權(quán)益人的關(guān)聯(lián)承租方?！?/p>

　　“盡管受電商、制造業(yè)等發(fā)展的驅(qū)動(dòng)，物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)的需求韌性有所增長(zhǎng)，但供給過(guò)剩導(dǎo)致租金和空置率承壓的情況同樣存在?！鼻笆鐾顿Y人表示，“由此，聚焦資產(chǎn)的選擇，個(gè)人認(rèn)為應(yīng)遵循以下三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，包括區(qū)位優(yōu)先——聚焦交通樞紐城市（如上海、深圳、重慶）及產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，規(guī)避供給過(guò)剩區(qū)域；租戶結(jié)構(gòu)穩(wěn)定——關(guān)注來(lái)自原始權(quán)益人關(guān)聯(lián)方的支持或行業(yè)龍頭租戶項(xiàng)目，降低現(xiàn)金流波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；硬件優(yōu)勢(shì)突出——優(yōu)選高標(biāo)倉(cāng)（自動(dòng)化、智能化設(shè)施），其長(zhǎng)期成本比普通倉(cāng)低約20%，周轉(zhuǎn)效率更高?！?/p>

（文章來(lái)源：新華財(cái)經(jīng)）

(原標(biāo)題：【財(cái)經(jīng)分析】倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs上半年表現(xiàn)穩(wěn)健 競(jìng)爭(zhēng)加劇背景下布局仍需優(yōu)中選優(yōu))

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