三年壓降有息負(fù)債超400億 龍湖集團(tuán)即將跨越償債高峰

　　面對行業(yè)深度調(diào)整，龍湖集團(tuán)通過提前布局債務(wù)優(yōu)化策略，用三年時間壓降有息負(fù)債超400億元，不僅成功穿越周期，也為房企樹立了高質(zhì)量轉(zhuǎn)型的標(biāo)桿。

　　8月29日，龍湖集團(tuán)發(fā)布的2025年中期業(yè)績報告顯示，在行業(yè)整體面臨挑戰(zhàn)的背景下，龍湖集團(tuán)依然保持營收增長和財務(wù)穩(wěn)健的雙重韌性。上半年，龍湖集團(tuán)實現(xiàn)營業(yè)收入587.5億元，同比增長25.4%；公司擁有人應(yīng)占溢利為32.2億元。尤其令人矚目的是，其有息負(fù)債較2024年底壓降65.3億元，凈負(fù)債率降至51.2%，三道紅線指標(biāo)繼續(xù)穩(wěn)居綠檔。

　　“負(fù)債高峰將在今年年底過去?！饼埡瘓F(tuán)董事會主席兼首席執(zhí)行官陳序平在業(yè)績會上表示：“到今年底，公司境內(nèi)信用債余額將僅剩44億元，并繼續(xù)保持正向凈現(xiàn)金流?！?/p>

　　展望未來，龍湖集團(tuán)預(yù)計到2025年底有息負(fù)債余額將減少至1450億元左右，并計劃未來每年凈減少不超過100億元，逐步將總負(fù)債規(guī)模穩(wěn)定在1000億元。

　　分析人士指出，龍湖集團(tuán)已經(jīng)成功構(gòu)筑了以“低杠桿、強(qiáng)運營、正現(xiàn)金流”為核心的發(fā)展模式，這種模式不僅能夠幫助公司抵御行業(yè)周期波動，更重要的是為房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量轉(zhuǎn)型提供了可行性路徑。

　　提前“踩剎車” 以正向現(xiàn)金流破解負(fù)債難題

　　過去幾年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷深度調(diào)整，眾多房企面臨財務(wù)安全風(fēng)險，債務(wù)違約現(xiàn)象頻發(fā)。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，自2020年起房企出現(xiàn)債務(wù)違約，2022年迎來爆發(fā)期達(dá)到44家，截至目前全國共有77家房企發(fā)生債務(wù)違約。

　　在這一行業(yè)“縮表”大潮中，龍湖集團(tuán)提前預(yù)判市場變化，主動實施降負(fù)債策略。2022年年中，在許多企業(yè)尚未出現(xiàn)風(fēng)險時，龍湖便率先啟動債務(wù)優(yōu)化行動。

　　陳序平回顧道：“我們在那時候就感覺到整個行業(yè)的調(diào)整不同于過往，這一波調(diào)整可能是行業(yè)底層經(jīng)營邏輯重構(gòu)的調(diào)整。因此我們?nèi)昵熬椭鲃觿x車，提出以經(jīng)營性現(xiàn)金流壓降負(fù)債，并在2023年進(jìn)一步以經(jīng)營性物業(yè)貸置換信用債?！?/p>

　　這一決策在當(dāng)時看來或許過于謹(jǐn)慎，但現(xiàn)在回過頭看，卻體現(xiàn)了龍湖的戰(zhàn)略眼光和風(fēng)險意識。

　　相比2022年中2124億元的有息負(fù)債，三年來龍湖已累計壓降超400億元，預(yù)計到今年底將再降200億，實現(xiàn)三年半降債超600億，且基本全部為信用債，從而平穩(wěn)度過債務(wù)高峰。

　　截至報告期末，龍湖集團(tuán)有息負(fù)債規(guī)模降低至1698億元。其中經(jīng)營性物業(yè)貸及長租貸占比55%，來自公開市場的直接融資占比13%，其中境內(nèi)債券占比8%、境外債券占比僅為5%，且2026年底前無境外到期債券。

　　這一成績的取得來之不易，特別是在當(dāng)前市場環(huán)境下，許多房企仍在為維持債務(wù)不違約而苦苦掙扎。龍湖集團(tuán)能夠?qū)崿F(xiàn)有息負(fù)債規(guī)模的持續(xù)下降，充分證明了公司強(qiáng)大的現(xiàn)金流生成能力和財務(wù)管理水平。

　　在負(fù)債規(guī)模下降的同時，龍湖的現(xiàn)金流管理同樣表現(xiàn)穩(wěn)健。截至報告期末，龍湖在手現(xiàn)金為446.7億元。更值得關(guān)注的是，在各航道聚焦協(xié)同下，全集團(tuán)含資本性支出的經(jīng)營性現(xiàn)金流超20億元凈流入。

　　“房地產(chǎn)在過往高歌猛進(jìn)的時候，許多房企常提的‘經(jīng)營性現(xiàn)金流為正’是不含資本性開支，本質(zhì)還是靠負(fù)債增加、靠融資驅(qū)動增長。而龍湖在這三年已告別這種模式，我們堅持用正向經(jīng)營現(xiàn)金流還債?！标愋蚱綇?qiáng)調(diào)。

　　而這種“不依賴外部融資，靠內(nèi)生性現(xiàn)金流支撐”的償債邏輯，正是龍湖財務(wù)安全的核心支撐。

　　融資成本創(chuàng)3.58%新低構(gòu)建長期安全債務(wù)體系

　　龍湖的債務(wù)管理成果，不僅體現(xiàn)在規(guī)模壓降，更在于結(jié)構(gòu)的深度優(yōu)化。

　　從融資成本看，截至2025年6月30日，龍湖集團(tuán)平均融資成本降至3.58%，較2024年全年進(jìn)一步下降42個基點，創(chuàng)下歷史新低。

　　與此同時，龍湖集團(tuán)平均合同借貸年期拉長至10.95年，達(dá)到歷史最長年期，有效減少了短期償債壓力。

　　在當(dāng)前融資環(huán)境收緊的背景下，能夠?qū)崿F(xiàn)融資成本的進(jìn)一步下降，充分體現(xiàn)了金融機(jī)構(gòu)對龍湖集團(tuán)財務(wù)穩(wěn)健性的認(rèn)可。龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官趙軼表示，長期限、低成本的融資結(jié)構(gòu)，能更好匹配公司長期發(fā)展節(jié)奏，避免短期流動性風(fēng)險。

　　從債務(wù)結(jié)構(gòu)看，龍湖的兩大優(yōu)化方向尤為突出。一方面，截至上半年，龍湖集團(tuán)短期債務(wù)占比降至15.1%，剔除預(yù)售監(jiān)管資金后的現(xiàn)金覆蓋短債倍數(shù)仍大于1倍。在外幣債務(wù)管理方面，上半年，龍湖外幣債務(wù)占比進(jìn)一步下降至14.0%，其中100%的外債已做掉期對沖，有效避免了匯率波動帶來的匯兌損失。

　　另一方面，龍湖的有息負(fù)債中，來自銀行融資的占比高達(dá)87%，公開市場直接融資占比僅13%（境內(nèi)債券8%、境外債券5%）。

　　“銀行融資不僅成本更低，期限也更靈活，87%的占比充分體現(xiàn)了金融機(jī)構(gòu)對龍湖的信任?！壁w軼表示，這種以銀行貸款為主的融資結(jié)構(gòu)，大幅降低了公開市場波動帶來的風(fēng)險。

　　值得關(guān)注的是，2025年上半年，龍湖集團(tuán)在經(jīng)營性物業(yè)貸方面取得重大突破，凈增近100億元。截至報告期末，經(jīng)營性物業(yè)貸及長租貸達(dá)到872億元，為公司債務(wù)結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化提供了有力支撐。

　　“到2025年底，公司有息負(fù)債余額預(yù)計在1450億左右，其中經(jīng)營性物業(yè)貸和長租貸接近1000億，年期更長、結(jié)構(gòu)更優(yōu)。”趙軼稱。

　　花旗、美銀等多家境內(nèi)外機(jī)構(gòu)，均對龍湖穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債表、持續(xù)優(yōu)化的債務(wù)結(jié)構(gòu)表示認(rèn)可，維持對龍湖的“買入”評級。

　　償債能力強(qiáng)勁年內(nèi)已兌付145億元

　　穩(wěn)健的債務(wù)結(jié)構(gòu)，最終轉(zhuǎn)化為實打?qū)嵉膬陡赌芰Α?025年以來，龍湖已累計兌付債券本息約145億元，且年內(nèi)到期債券已全部償還完畢，顯示出強(qiáng)大的資金實力與履約能力。

　　具體來看，龍湖的償債節(jié)奏清晰且提前。1月提前回售“22龍湖01”等債券近40億元；3月兌付“20龍湖04”25億元；5月兌付“22龍湖03”5.2億元；7月連續(xù)兌付多筆債券及中期票據(jù)。8月提前償還今年12月到期的海外信用貸款，并完成11億港元首筆償付；同時新增完成兩支中票兌付，合計金額超36億元。

　　“今年以來我們已兌付101億境內(nèi)信用債和35億中債增擔(dān)保債券，年底只剩一筆85億海外銀團(tuán)，目前已提前償還10億，未來幾個月會逐步進(jìn)行分期償付?！壁w軼介紹道，堅守“不展期、不逾期”的財務(wù)鐵律，是龍湖維護(hù)市場信譽的關(guān)鍵。

　　對于未來債務(wù)管理，龍湖集團(tuán)有著清晰的規(guī)劃和路徑。根據(jù)管理層披露，2026年及以后公司債務(wù)鋪排已經(jīng)明確，今年境內(nèi)信用債余額僅44億，2026年到期36億，2027年到期8億；境內(nèi)中債擔(dān)保債券余額到年底還剩23億，全部在2026年到期，將會用抵押物做經(jīng)營性物業(yè)貸進(jìn)行置換；海外信用貸余額94億，在2026年及以后分四年陸續(xù)到期；海外美元債還有四筆，余額共13億美金，約95億人民幣，均為2027年及以后到期。

　　“未來我們的融資和債務(wù)管理策略，一是保持負(fù)債規(guī)模穩(wěn)步有序下降，堅決不展期不逾期。 第二，進(jìn)一步優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，加大長期債務(wù)，控制好短期債務(wù)，短債占比在15%基礎(chǔ)上逐年減少。第三，逐漸減少外幣債務(wù)，同時保持100%的掉期，為公司穿越周期繼續(xù)保駕護(hù)航。”趙軼稱。

　　龍湖管理層表示，龍湖的基本盤“優(yōu)化的債務(wù)結(jié)構(gòu)+正向經(jīng)營性現(xiàn)金流”已筑牢，未來龍湖會繼續(xù)嚴(yán)守財務(wù)紀(jì)律，同時聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)項目，在保債務(wù)安全、保交樓的前提下，擇機(jī)獲取新土地，實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。

　　在行業(yè)整體面臨挑戰(zhàn)的背景下，龍湖集團(tuán)通過自身的實踐證明了，即使是在市場下行期，通過良好的財務(wù)管理、謹(jǐn)慎的經(jīng)營策略和堅定的執(zhí)行能力，房企仍然可以實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。

　　行業(yè)分析人士指出，在房企普遍面臨債務(wù)壓力的當(dāng)下，龍湖通過“提前布局、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、按時兌付”，走出了一條可持續(xù)的債務(wù)管理路徑。這種以“財務(wù)穩(wěn)健”為核心的發(fā)展模式，不僅幫助龍湖穿越周期，更為房地產(chǎn)行業(yè)從“高杠桿擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“精細(xì)化運營”提供了可復(fù)制的經(jīng)驗，那就是唯有守住財務(wù)安全底線，才能在長期競爭中立足。

（文章來源：財聯(lián)社）

(原標(biāo)題：三年壓降有息負(fù)債超400億 龍湖集團(tuán)即將跨越償債高峰)

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