存貨夠賣一年，美元債壓頂，新城控股上半年營利連降四年

　　作為為數(shù)不多幾家“零違約”的民營千億房產(chǎn)俱樂部成員，新城控股（601155）交出了一份營收和凈利潤連降四年的半年報，且公司合同銷售金額降幅超過一半。以上半年銷售而言，存貨可供公司賣足一年也賣不完。

　　一個顯著的變化是，公司短期有息債務并沒有太多降幅，貨幣資金卻大幅減少。若扣除受限貨幣資金后，新城控股的可動用現(xiàn)金尚不足短債的一半。在短期債務中，美元債又是最大的占比。

　　存貨難去化，毛利跌至個位數(shù)

　　2025年上半年，新城控股實現(xiàn)營收221億元，同比下降34.8%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤8.9億元，同比下降32.1%。至此，新城控股上半年的收入和凈利潤已經(jīng)四連降。

　　對此，新城控股表示，公司房地產(chǎn)交付收入減少、并由此導致毛利下降，而反映房地產(chǎn)公司營收的前瞻性指標——合同負債更不樂觀。

　　2025年上半年末，新城控股合同負債降幅接近一半至481.6億元，一舉跌回2017年同期水平。

　　《財中社》注意到，新城控股的銷售情況要顯著弱于房地產(chǎn)行業(yè)整體表現(xiàn)。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2025年上半年，銷售面積4.6億平方米，同比下降3.5%；銷售金額4.4萬億元，同比下降5.5%。

　　同期，新城控股實現(xiàn)合同銷售面積133.5萬平方米，同比下降59.1%；完成合同銷售金額103.3億元，同比下降56.2%。

　　一個亮點是，2025年上半年，以吾悅廣場為核心的商業(yè)運營總收入增長11.8%至69.4億元，商業(yè)廣場等業(yè)務成為新城控股難得的增長點。2024年房地產(chǎn)開發(fā)和商場運營等收入的利潤占比尚且基本相當，2025年上半年房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務毛利率首次跌至約8%的個位數(shù)，利潤占比僅剩20%出頭。

　　2025年上半年，新城控股房地產(chǎn)開發(fā)收入占比已經(jīng)降至不足70%，合同負債大幅下降后，收入占比和利潤構成恐將進一步下降。不僅如此，半年報顯示，2025年上半年末，公司存貨中的“開發(fā)產(chǎn)品”金額為291億元。

　　開發(fā)產(chǎn)品指已完工的樓盤。這意味著，開發(fā)產(chǎn)品如果全部由地產(chǎn)開發(fā)項目構成，以新城控股2025年上半年的銷售水平，公司存貨足夠銷售一年，甚至一年也難以售罄。

　　在房地產(chǎn)下行期，去庫存是房企重要工作之一，新城控股庫存中的“開發(fā)產(chǎn)品”不降反增。2023年末，公司開發(fā)產(chǎn)品大幅增長約75%至310.9億元，之后便基本維持這一水平。

　　6.5億美元債來襲

　　2025年上半年末，新城控股貨幣資金降至91.8億元，環(huán)比年初約一成的降幅不算太大，但與上一年同期相比，降幅超過40%。新城控股上一次半年報貨幣資金不足百億，還要追溯到遙遠的10年前。

　　而且，這些貨幣資金并不是新城控股能隨時動用的全部現(xiàn)金，其中的32億元為預售監(jiān)管資金、按揭貸款保證金等使用范圍受限的貨幣資金。將此扣除的話，新城控股隨時可動用的現(xiàn)金只有59.8億元。

　　截至2025上半年末，新城控股有息負債為522.8億元。其中，一年以內(nèi)的短期債務為135.5億元，可動用現(xiàn)金只有短期有息債務的44%。

　　《財中社》注意到，新城控股短期債務構成中，境外美元債規(guī)模為46.7億元，占比最高。需要說明的是，新城控股美元債全部為一年以內(nèi)到期。

　　半年報顯示，公司的美元債共兩筆，一個是2021年2月發(fā)行的利率為4.5%、規(guī)模4.04億美元的美元債，期限5.25年，即這筆債務將于2026年5月到期；另外一筆是2021年7月發(fā)行的3億美元債，期限4.25年，在2025年6月贖回5000萬本金后，還剩2.5億美元。按照期限，這筆美元債將于10月到期，約合人民幣17.6億元。

　　5月召開的2024年股東大會上，新城控股董事長王曉松曾表示，隨著市場形勢的變化，商業(yè)變成整個公司的基本盤和未來發(fā)展的基石，將會把80%的時間和精力投入到商業(yè)板塊。

　　吾悅廣場是其核心。截至報告期末，新城控股在全國開業(yè)及在建的吾悅廣場城市綜合體已達到205座，其中在營吾悅廣場174座。

　　新城控股將吾悅廣場以投資性房地產(chǎn)入賬。截至2025年上半年末，公司投資性房地產(chǎn)規(guī)模為1215億元。不過，這其中的1065.3億元已經(jīng)處于抵押中，抵押目的用于銀行借款、債券融資、長期應付款。

　　這意味著新城控股投資性房地產(chǎn)僅剩下約150億元還沒有用于抵押，這將是新城控股未來融資的重要資產(chǎn)。只是，把最值錢、最重要的“家當”都押給別人，新城控股還能牢牢掌握未來發(fā)展基石嗎？

（文章來源：財中社）

(原標題：存貨夠賣一年，美元債壓頂，新城控股上半年營利連降四年)

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