【財經(jīng)分析】兩單REITs限售解禁影響幾何？機構提醒切忌盲目追漲殺跌

　　新華財經(jīng)上海8月26日電（記者楊溢仁）下周，兩只保障房REITs——紅土創(chuàng)新深圳安居REIT和中金廈門安居REIT將于同日解除限售的消息引發(fā)業(yè)界關注。

　　據(jù)悉，此次解禁后，兩只REITs的可流通份額比例將大幅提升至80%，這意味著市場供應量將顯著增加。

　　分析人士認為，盡管解禁壓力的來襲或?qū)Ξa(chǎn)品的二級市場表現(xiàn)構成擾動，但考慮到兩只REITs的底層資產(chǎn)運營十分穩(wěn)健，則即便市場短期震蕩，投資者也不必過于緊張，得益于政策利好的“呵護”，保租房REITs的表現(xiàn)依舊可期。

　　二級市場價格料有所波動

　　據(jù)記者了解，中金廈門安居REIT部分戰(zhàn)略配售份額將于2025年9月1日解除限售，本次場內(nèi)解除限售份額合計7800萬份；戰(zhàn)略配售份額解禁后，該基金的可流通份額合計將達到4億份，占全部基金份額的80%。

　　紅土創(chuàng)新深圳安居REIT解除限售的份額均為原始權益人戰(zhàn)略配售鎖定份額，共計15500萬份，占本基金全部份額的31%；戰(zhàn)略配售份額解禁后，該基金的可流通份額合計為4億份，同樣占基金全部基金份額的80%。

　　“戰(zhàn)略配售份額解禁后，相關REITs產(chǎn)品的二級市場價格或產(chǎn)生波動。”一位保險機構投資人告訴記者，“二級市場交易價格的上漲或下跌，會導致投資者買入成本的上漲或下降，最終導致投資者實際的凈現(xiàn)金流分派率降低或提高。 ”

　　舉例來看，以中金廈門安居REIT為例，如投資人在基金首次發(fā)行時以2.600元／份買入，那么2025年度的年化凈現(xiàn)金流分派率預測值為4.60%；若投資人在2025年8月21日以當天收盤價4.218元／份買入，則年化凈現(xiàn)金流分派率的預測值就降至了2.84%。

　　顯然，對于在較高價位買入的投資者來說，其最終獲得的實際分派率會大幅降低。這也意味著，在產(chǎn)品解禁后，若市場供應增加導致價格下跌，反而可能提升新買入投資者的分派率。

　　投資布局仍需理性應對

　　“當然，無論二級市場會否因為大規(guī)模解禁出現(xiàn)震蕩，都無礙我們長期布局保租房REITs市場的決心?！鼻笆鐾顿Y人直言，“一方面，保租房REITs具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流特征和抗周期屬性，適合作為長期資產(chǎn)配置的一部分。另一方面，縱觀已經(jīng)披露的半年數(shù)據(jù)，前述兩只REITs的底層資產(chǎn)運營表現(xiàn)十分穩(wěn)健?！?/p>

　　具體來看，截至2025年6月30日，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT持有的四個保障性租賃住房項目（安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑和鳳凰公館）整體出租率達到了97.17%，租金收繳率高達99.53%。其中，鳳凰公館項目出租率更是達到了99.68%。

　　中金廈門安居REIT方面，其持有的兩個保障性租賃住房項目（園博公寓和珩琦公寓）表現(xiàn)同樣亮眼，整體出租率達到99.30%，租金收繳率保持100%。這些數(shù)據(jù)均表明，基礎設施項目本身經(jīng)營狀況良好，現(xiàn)金流穩(wěn)定。

　　《2025中國城市長租市場發(fā)展藍皮書》顯示，四大一線城市中，租房人口規(guī)模接近4000萬人，占比接近50%。在全國40個重點城市的租賃市場中，35歲以上的租戶占比達35%以上。隨著主流置業(yè)人群回歸租房市場，該板塊的中長期發(fā)展價值不言而喻。

　　多位業(yè)內(nèi)專家表示，投資者應理性看待市場的短期波動，切忌盲目追漲殺跌——份額解禁可能帶來短期價格波動，但各機構不應完全改變投資決策?；A設施REITs的價值核心在于底層資產(chǎn)的長期現(xiàn)金流產(chǎn)生能力，而非短期交易價格波動。

　　“此外，投資者也可根據(jù)當前價格計算REITs產(chǎn)品的實際分派率，并與其他投資品種進行比較，判斷投資價值?！币晃蝗坦淌詹块T負責人告訴記者，保租房REITs是服務國家‘租購并舉’住房戰(zhàn)略的重要工具，本次戰(zhàn)略配售份額解禁是REITs產(chǎn)品正常生命周期的組成部分，意味著市場進一步成熟和流動性提升。對于投資者來說，布局的關鍵還是要基于理性判斷和個人風險承受能力，做出適合自身的投資決策，不被短期市場波動所左右，把握REITs作為長期投資工具的價值。

　　值得一提的是，目前已經(jīng)推出的保租房REITs產(chǎn)品都屬于“優(yōu)等生”，項目多處于租房需求旺盛的一、二線城市，投資風險有限。

　　不過，在政策的鼓勵下，未來保租房REITs的擴容為大勢所趨，伴隨更多底層資產(chǎn)的入市，后續(xù)投資風險辨別難度的加大無可避免。

　　建議探索競合發(fā)展模式

　　展望后續(xù)，在政策鼎力支持，原始權益人紛紛“摩拳擦掌”，準備跑步入場的大背景下，怎樣才能事先避免可能因無序擴張造成的供需失衡問題？

　　對此，瑞思不動產(chǎn)金融研究院院長朱元偉提出了三方面的建議。

　　首先，是構建區(qū)域內(nèi)的競合生態(tài)——區(qū)域整合、資源協(xié)同是保障性租賃住房行業(yè)發(fā)展的新路徑和新方向。

　　“個人建議，可在區(qū)域內(nèi)整合培育龍頭，提質(zhì)增效反內(nèi)卷?！敝煸獋ブ赋?，“各地可以通過城市內(nèi)部不同區(qū)域間的資源統(tǒng)籌，優(yōu)化城市空間布局，提升城市運行效率。畢竟，保租房的區(qū)域整合發(fā)展和資源協(xié)同，不僅是優(yōu)化資源配置、提升供給效率的需要，也是促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、讓年輕人才實現(xiàn)‘職住平衡’的關鍵舉措。通過有效的區(qū)域整合，可以打破行政區(qū)劃壁壘，在更大范圍內(nèi)統(tǒng)籌保障性租賃住房的規(guī)劃、建設、管理和運營，從而更好地滿足人口流動和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求?！?/p>

　　其次，是提升投融資效率，助力保租房市場統(tǒng)一高效發(fā)展。保租房項目具有投建成本高、持有周期長的特性，而以公募REITs為退出目標時，資產(chǎn)規(guī)模又需達到8億元，這意味著規(guī)模較小的保租房項目在建設、運營和投融資方面可能面臨較大的困難。

　　據(jù)悉，目前的保租房公募REITs底層資產(chǎn)內(nèi)，都包含了超過一處的租賃住房資產(chǎn)，未來，可以探索區(qū)域性的REITs產(chǎn)品，將區(qū)域內(nèi)多個符合條件的保障性租賃住房項目打包發(fā)行。無疑，區(qū)域整合發(fā)展是行業(yè)的必經(jīng)之路，將有效地提升籌資主體的融資效率。

　　最后，是于區(qū)域統(tǒng)籌的角度，提升專業(yè)化運營水平，以規(guī)模效應降低運營成本。

　　“通過區(qū)域性的資源整合和統(tǒng)一管理，可以實現(xiàn)規(guī)模效應，降低運營成本，提升服務質(zhì)量。例如，可以組建區(qū)域性的保障性租賃住房運營管理平臺，統(tǒng)一品牌、統(tǒng)一標準、統(tǒng)一服務，提高管理效率和專業(yè)化水平。”朱元偉表示，“同時，區(qū)域整合也有利于信息的共享和政策的協(xié)同，避免重復建設和資源浪費。例如，在REITs發(fā)行方面，可以增強資產(chǎn)的吸引力和市場影響力?！?/p>

（文章來源：新華財經(jīng)）

(原標題：【財經(jīng)分析】兩單REITs限售解禁影響幾何？機構提醒切忌盲目追漲殺跌)

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