在挑戰(zhàn)與修復(fù)中交出半年答卷，萬科仍需“以時間換空間”

　　8月22日晚，萬科企業(yè)股份有限公司（000002.SZ）公布了2025年半年度業(yè)績。根據(jù)財報，萬科上半年實現(xiàn)營業(yè)收入1053.2億元，同比下降26.2%；歸屬于上市公司股東的凈虧損為119.5億元，相較于上年同期的98億元的凈虧損有所擴大。

　　在業(yè)績正式刊發(fā)之前，萬科接受了來自證券分析師的調(diào)研活動。參會分析師向《華夏時報》記者表示，過去的幾年，萬科真切地體會到了“活下去”的艱難。

　　“雖然挑戰(zhàn)壓力猶在，但萬科也在積極做調(diào)整及應(yīng)對，期內(nèi)繼續(xù)錄得銷售下滑，但整體盤活的效果明顯。其中，該司位于溫州、成都、天津的存量項目首開實現(xiàn)九成及以上的認(rèn)購去化，帶動了公司的回款?！?/p>

　　分析師還提到，上半年虧損的加劇，并非是萬科經(jīng)營能力的崩盤，而是房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整過程中“歷史問題”的集中兌現(xiàn)。

　　盡管面臨困境，萬科在資產(chǎn)處置、銷售策略和現(xiàn)金流管理等方面的應(yīng)對舉措，仍然為其后續(xù)發(fā)展提供了一定的支撐和可能的反彈空間。

　　壓力猶存，盈利修復(fù)

　　“考慮到當(dāng)前行業(yè)的現(xiàn)狀，萬科期內(nèi)的虧損基本已在預(yù)期之內(nèi)?！币晃慌c會分析師在接受采訪時表示。

　　根據(jù)萬科發(fā)布的半年報，業(yè)績虧損的主要原因可以歸結(jié)為幾個因素。首先，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的結(jié)算規(guī)模顯著下降，整體毛利率仍處低位；其次，行業(yè)、市場和經(jīng)營環(huán)境的變化使得業(yè)務(wù)風(fēng)險敞口增大，進而新增了資產(chǎn)減值的計提；此外，部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易的價格也低于賬面值，進一步加劇了財務(wù)壓力。

　　在開發(fā)業(yè)務(wù)方面，雖然銷售和開工情況持續(xù)承壓，但毛利率有所修復(fù)。具體來看，2025年上半年，萬科的營業(yè)收入為844.4億元，同比下降31.57%，其中房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的收入占比為80.2%。

　　期內(nèi)，萬科實現(xiàn)銷售面積538.9萬平方米，銷售金額691.1億元，同比分別下降42.6%和45.7%。同時，開發(fā)業(yè)務(wù)的開復(fù)工面積為294.1萬平方米，同比下降28.6%；竣工面積為521.5萬平方米，同比下降39.3%。盡管銷售端和供給端的下滑趨勢與去年相似，但相較年初，下降幅度已有所收窄。

　　我國預(yù)售制度下，房地產(chǎn)銷售和交房的結(jié)算通常存在2年左右的時滯，而土地獲取至預(yù)收款項的周期可能更長，甚至延伸至2.5至3年。高價土地若未能與高房價相匹配，項目層面便可能面臨虧損風(fēng)險。

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，百城二手住宅價格累計下跌3.60%，3月以來環(huán)比跌幅有所擴大，6月環(huán)比下跌0.75%。

　　在房地產(chǎn)深度調(diào)整的基本面，萬科于期內(nèi)錄得利潤率修復(fù)。

　　2025年上半年，萬科房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的毛利率為8.7%，較2024年同期上升了1.5個百分點，其中開發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為8.1%。

　　從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來看，盡管開發(fā)業(yè)務(wù)面臨整體收縮，萬科的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)卻呈現(xiàn)穩(wěn)健增長。物管、租賃住房和物流倉儲業(yè)務(wù)的收入同比增長了3%、4%和7%。雖然受資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓影響，商業(yè)業(yè)務(wù)收入略微下降10.7%，但整體經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的全口徑收入仍實現(xiàn)了0.6%的增長，達(dá)到284.2億元。

　　在長租公寓領(lǐng)域，萬科上半年新增房源超過1.1萬間，已運營房源數(shù)超27萬間，凈新增開業(yè)超過7000間。萬科商業(yè)仍有超過10個項目處于籌開階段，未來可望持續(xù)貢獻(xiàn)現(xiàn)金流與利潤。

　　在物流業(yè)務(wù)方面，萬緯物流的服務(wù)收入同比增長超過42%。通過計時計件及科技化手段的應(yīng)用，萬緯物流的毛利率同比提升了2.4個百分點。

　　接近萬科人士透露，上半年萬科以存量資源盤活為主導(dǎo)、精準(zhǔn)投資為補充的投資策略，積極補充優(yōu)質(zhì)產(chǎn)能。

　　該人士提道：“借助各類支持性政策，萬科形成了存量盤活的系統(tǒng)性打法。2023年以來，萬科借助政府各類支持性政策，通過商改住、規(guī)劃條件優(yōu)化、存量資源置換等多種方式持續(xù)推動難點項目解題?！?/p>

　　期內(nèi)，萬科通過存量盤活優(yōu)化和新增產(chǎn)能95.2億元，通過存量盤活回款57.5億元，2023年以來已累計盤活項目64個，涉及可售貨值約785億元，通過盤活項目新增銷售約226億元。

　　此外，萬科還通過出售0.61%的庫存股，獲得了4.8億元資金，為未來的經(jīng)營提供了更多的資金支持。

　　以時間換空間

　　在談及未來債務(wù)管理時，參會分析師向記者轉(zhuǎn)述萬科經(jīng)營層觀點。

　　“除了經(jīng)營和交易創(chuàng)造的現(xiàn)金流之外，爭取與金融機構(gòu)，合作與支持，穩(wěn)定存量融資規(guī)模，繼續(xù)爭取增量流動性機會，以時間換空間?！狈治鰩熣f道。

　　上半年數(shù)據(jù)顯示，萬科的短期債務(wù)壓力有所提升。根據(jù)半年報，萬科的凈負(fù)債率為90.4%，較2024年底上升了9.8個百分點；資產(chǎn)負(fù)債率為73.1%，較年初小幅下降了0.6個百分點，貨幣資金余額為740.02億元。

　　負(fù)債結(jié)構(gòu)上，萬科的有息負(fù)債合計3642.6億元，占總資產(chǎn)的比例為30.5%；有息負(fù)債以中長期負(fù)債為主，其中一年內(nèi)到期的有息負(fù)債1553.7億元，占比為42.7%。

　　回望整個上半年，深圳國資持續(xù)以受讓資產(chǎn)、股東借款等方式給予萬科資金支持。期內(nèi)，深鐵集團累計向萬科提供238.8億元股東借款，利率僅2.34%。

　　在融資端，萬科也繼續(xù)獲得銀行等金融機構(gòu)的大力支持。除股東借款外，2025年上半年新增融資和再融資249億元，其中境內(nèi)新增融資的綜合成本為3.39%。新增股東借款的綜合成本為2.34%。

　　2025年償債高峰已經(jīng)安全過半，在政策以及國資助力下，萬科的債務(wù)風(fēng)險有望平穩(wěn)過渡。2027年之前，該司已無境外公開債到期，境內(nèi)債合計規(guī)模約264億元。

　　萬科在保持開發(fā)項目融資穩(wěn)定的同時，還在拓展融資渠道。通過經(jīng)營性物業(yè)貸款盤活之前在經(jīng)營性資產(chǎn)上的投入，萬科優(yōu)化了資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。截至報告期末，萬科全口徑的經(jīng)營性物業(yè)貸款余額為494.7億元。

　　同時，公司加快了經(jīng)營性不動產(chǎn)的資產(chǎn)證券化進程，其中，中金印力消費REIT旗下的杭州西溪印象城在上半年客流同比增長超過5%，出租率接近99%。此外，萬科在Pre-REIT基金方面也取得了重要進展，與中信等機構(gòu)合作，成立了萬新金石（廈門）住房租賃基金，收購泊寓旗下項目，推動業(yè)務(wù)由重變輕。

　　在緩解債務(wù)風(fēng)險的同時，萬科也加強了與大股東深鐵集團的合作與融合。

　　今年6月年度股東會上，萬科管理層表示，將進一步加強與大股東深鐵集團的融合發(fā)展，發(fā)揮好雙方資源稟賦，形成多元場景、多業(yè)態(tài)復(fù)合的城市服務(wù)新生態(tài)。

　　在住房租賃領(lǐng)域，萬科旗下的長租公寓品牌泊寓已于今年4月與深圳地鐵置業(yè)集團簽署了項目租賃運營合作框架協(xié)議，進一步推動雙方在該領(lǐng)域的融合發(fā)展。

　　7月，萬科與深鐵集團再次攜手，推出了全球首例“機器人自主搭乘地鐵為商家配送貨”的試點合作。該項目位于深圳地鐵2號線灣廈站，由萬科旗下的萬緯物流研發(fā)的機器人，利用地鐵的空閑時間段自行搭乘地鐵，完成貨物配送，形成“軌道+物流”的業(yè)務(wù)模式。

　　行業(yè)觀察人士指出，深鐵集團對萬科的資金支持及資源賦能，加上萬科積極采取多元化融資策略，取得各方支持，預(yù)計將幫助萬科逐步渡過目前的困境，走出低谷。

　　8月25日，萬科A股迎來漲停，開盤半小時即觸及漲停板，報7.22元；港股方面，萬科股價上漲超過11%，報5.75港元。

（文章來源：華夏時報）

(原標(biāo)題：在挑戰(zhàn)與修復(fù)中交出半年答卷，萬科仍需“以時間換空間”)

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