萬(wàn)科全力以赴：有序推進(jìn)改革化險(xiǎn) 近兩年盤活貨值超700億

　　8月22日晚間，萬(wàn)科（000002.SZ）披露2025年半年報(bào)。上半年，萬(wàn)科營(yíng)收約1053億元，實(shí)現(xiàn)銷售金額691.1億元，回款率超過(guò)100%。報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)科積極推進(jìn)存量盤活，回款57.5億元，近三年累計(jì)盤活項(xiàng)目64個(gè)，涉及可售貨值約785億元。

　　近一年來(lái)，在行業(yè)深度調(diào)整與流動(dòng)性挑戰(zhàn)雙重考驗(yàn)之下，萬(wàn)科正通過(guò)全力銷售回款、盤活存量資產(chǎn)、強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)及與大股東協(xié)同創(chuàng)新等多重舉措，穩(wěn)步化解風(fēng)險(xiǎn)，并探索新發(fā)展模式。

　　上半年，萬(wàn)科合并報(bào)表范圍內(nèi)新增融資和再融資249億元（不含股東借款）。截至目前，公司已順利完成243.9億元公開(kāi)債務(wù)償還，2027年前已無(wú)境外公開(kāi)債到期。

　　萬(wàn)科管理層表示，公司存量融資規(guī)模保持穩(wěn)定，同時(shí)充分利用各類政策機(jī)會(huì)，繼續(xù)爭(zhēng)取增量流動(dòng)性機(jī)會(huì)，補(bǔ)充了資金來(lái)源。截至目前，大股東累計(jì)向公司提供了近240億元的股東借款，真金白銀幫助公司緩解流動(dòng)性壓力。公司自身依然在繼續(xù)努力。新組建的經(jīng)營(yíng)管理班子，統(tǒng)籌各類資源要素，協(xié)調(diào)動(dòng)員各方力量，積極化解經(jīng)營(yíng)困難和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定了大家的信心。

　　以產(chǎn)品力突圍

　　上半年，在各方及大股東強(qiáng)有力支持下，萬(wàn)科全力保障隊(duì)伍穩(wěn)定、財(cái)務(wù)穩(wěn)定和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，按期保質(zhì)完成超4.5萬(wàn)套房的交付。

　　半年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)科來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的收入為844.4億元，占比80.2%。扣除稅金及附加前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的毛利率為8.7%，較2024年同期上升1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為8.1%?？鄢惤鸺案郊雍?，萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率為4.6%，同比上升1.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　上半年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)支持政策繼續(xù)發(fā)力，中央和地方密集出臺(tái)多項(xiàng)措施，推動(dòng)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。政策主要圍繞提振需求、優(yōu)化供給、打造“好房子”、構(gòu)建新模式等方面展開(kāi)?！昂贸鞘?好房子”支撐重點(diǎn)城市新房市場(chǎng)整體保持平穩(wěn)，城市分化態(tài)勢(shì)延續(xù)。在行業(yè)轉(zhuǎn)型期，以產(chǎn)品力為核心競(jìng)爭(zhēng)力的發(fā)展模式成為企業(yè)穿越周期的關(guān)鍵。

　　半年報(bào)顯示，萬(wàn)科報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售面積538.9萬(wàn)平方米，銷售金額691.1億元，公司在15個(gè)城市銷售金額排名前三，新開(kāi)項(xiàng)目表現(xiàn)良好。

　　上半年，萬(wàn)科響應(yīng)“好房子”要求，不斷迭代自身“三好”住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，獲得市場(chǎng)積極反饋。首開(kāi)項(xiàng)目均兌現(xiàn)投資承諾，其中，溫州璞拾云洲、成都都會(huì)甲第、成都錦上揚(yáng)華、天津東廬等多個(gè)存量盤活項(xiàng)目首開(kāi)去化率達(dá)到九成及以上。

　　據(jù)悉，萬(wàn)科融合過(guò)往技術(shù)積淀，整合形成24項(xiàng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)及約520項(xiàng)設(shè)計(jì)要求與技術(shù)措施，在全國(guó)多個(gè)項(xiàng)目中推進(jìn)好房子標(biāo)準(zhǔn)落地，上海理想之地作為萬(wàn)科“未來(lái)城市”的首發(fā)項(xiàng)目，已成功入選全國(guó)首批好社區(qū)案例及上海市首批好房子案例。

　　與此同時(shí)，圍繞客戶真實(shí)需求，萬(wàn)科以內(nèi)容服務(wù)與場(chǎng)景創(chuàng)新引領(lǐng)產(chǎn)品升級(jí)。上半年成都錦上揚(yáng)華、武漢光谷錦上等17個(gè)項(xiàng)目在棟型及戶型使用效率上進(jìn)行提升；創(chuàng)新社區(qū)服務(wù)模塊應(yīng)用于天津東廬、合肥晴川悅映等9個(gè)項(xiàng)目；在昆明桂語(yǔ)東方、西安理想城等項(xiàng)目打造高濃度復(fù)合場(chǎng)景，植入可體驗(yàn)生活業(yè)態(tài)。

　　萬(wàn)科管理層表示，隨著公司產(chǎn)品線建設(shè)走向成熟，以拾系、映象系、光年系等為代表的新產(chǎn)品，不僅業(yè)績(jī)有保障，品質(zhì)和效率也有明顯提高，受到客戶廣泛認(rèn)可。此外，公司的管理精細(xì)程度與開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)效率也在持續(xù)加強(qiáng)，包括更精細(xì)的成本管理，更準(zhǔn)確的量?jī)r(jià)策略，更極致的對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的挖掘等。

　　通過(guò)產(chǎn)品力挖掘，萬(wàn)科2022年以來(lái)主動(dòng)獲取的70多個(gè)新項(xiàng)目收益已經(jīng)有明顯改善，已售部分的毛利率水平在16%左右。

　　盤存量促增量

　　在做好銷售與交付的基礎(chǔ)上，萬(wàn)科堅(jiān)持存量資源盤活為主導(dǎo)、精準(zhǔn)投資為補(bǔ)充的投資策略，積極補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)產(chǎn)能。

　　萬(wàn)科管理層坦言：“萬(wàn)科開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)體量龐大，在近幾年高速發(fā)展的過(guò)程中，沉淀了部分難以短期變現(xiàn)的資源，面對(duì)當(dāng)前形勢(shì)，盤活這部分資源對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)格外重要。我們也體會(huì)到做增量容易，做存量難，有時(shí)候一個(gè)項(xiàng)目，團(tuán)隊(duì)要跟1到2年，談判幾十次，存量盤活工作十分考驗(yàn)我們的意志與能力?！?/p>

　　近年來(lái)，借助各類支持性政策，萬(wàn)科形成了存量盤活的系統(tǒng)性打法，通過(guò)商改住、規(guī)劃條件優(yōu)化、存量資源置換等多種方式持續(xù)推動(dòng)難點(diǎn)項(xiàng)目解題。今年上半年，萬(wàn)科通過(guò)存量盤活優(yōu)化和新增產(chǎn)能近百億元，盤活回款近60億元，2023年以來(lái)已盤活貨值約785億元，累計(jì)實(shí)現(xiàn)新增銷售超200億元。

　　今年上半年，萬(wàn)科累計(jì)獲取新項(xiàng)目6個(gè)，總規(guī)劃計(jì)容建筑面積55.8萬(wàn)平方米，權(quán)益計(jì)容建筑面積29.6萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)約13.4億元，新增項(xiàng)目平均地價(jià)為4528元/平方米，項(xiàng)目分別位于淄博、溫州、銀川、成都、武漢和鄭州，其中有4個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)在建。自2022年以來(lái)，萬(wàn)科所有新項(xiàng)目均納入全周期投后管理，目前已有78個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤銷售，平均開(kāi)盤周期6個(gè)月，投資兌現(xiàn)度為85%。

　　截至2025年6月30日，萬(wàn)科在建項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積約3227.2萬(wàn)平方米，權(quán)益計(jì)容建筑面積約2116.6萬(wàn)平方米；規(guī)劃中項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積約3007.4萬(wàn)平方米，權(quán)益計(jì)容建筑面積約1926.5萬(wàn)平方米。

　　萬(wàn)科管理層表示，從資源總量來(lái)看，截至2025年上半年，公司未結(jié)算的待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、在建項(xiàng)目和存量土地合計(jì)建面超過(guò)6000萬(wàn)平方米，在積極盤活和有效供應(yīng)下，仍可維持一定的在建和存貨規(guī)模?！霸谕顿Y上，除了長(zhǎng)期堅(jiān)持的量入為出策略，公司拿地還是會(huì)強(qiáng)調(diào)資源質(zhì)量的持續(xù)改善。一方面，公司會(huì)以更高標(biāo)準(zhǔn)挖掘增量投資機(jī)會(huì)，聚焦在客戶和市場(chǎng)基礎(chǔ)好的片區(qū)、投資回報(bào)好且公司有把握兌現(xiàn)的項(xiàng)目。另一方面，會(huì)通過(guò)資源盤活方式轉(zhuǎn)化一部分土地，持續(xù)改善公司現(xiàn)有的資源結(jié)構(gòu)和分布。”

　　構(gòu)筑第二曲線

　　上半年，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)服務(wù)類業(yè)務(wù)全口徑收入284.2億元，同比增長(zhǎng)0.6%，經(jīng)營(yíng)效益保持在行業(yè)細(xì)分領(lǐng)域前列，已成為萬(wàn)科穩(wěn)健增長(zhǎng)的重要支撐。

　　其中，萬(wàn)科旗下物業(yè)服務(wù)上市平臺(tái)萬(wàn)物云（2602.HK）上半年收入約181.4億元，同比增長(zhǎng)3.1%，利潤(rùn)約8.4億元，同比增長(zhǎng)5.4%，核心凈利潤(rùn)約13.21億元，同比增長(zhǎng)10.8%。自去年以來(lái)，萬(wàn)物云主動(dòng)壓縮開(kāi)發(fā)商業(yè)務(wù)及其他非核心業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)向有現(xiàn)金流的利潤(rùn)深耕。今年上半年，萬(wàn)物云核心業(yè)務(wù)收益增幅與開(kāi)發(fā)商業(yè)務(wù)降幅之間的“剪刀差”開(kāi)始呈現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)收入占比降至6.5%。

　　依靠良好的住宅服務(wù)口碑和不斷迭代的服務(wù)模式，萬(wàn)物云繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先的存量住宅市場(chǎng)拓展能力。上半年萬(wàn)物云在存量市場(chǎng)中新獲取114個(gè)住宅服務(wù)項(xiàng)目，其中通過(guò)首創(chuàng)“彈性定價(jià)”模式新增項(xiàng)目22個(gè)。報(bào)告期內(nèi)新簽八大行業(yè)項(xiàng)目年飽和收入11.1億元。

　　在租賃住宅領(lǐng)域，萬(wàn)科旗下“泊寓”是全國(guó)最大的集中式公寓提供商。上半年，萬(wàn)科租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）營(yíng)收18億元，同比增長(zhǎng)4.1%。報(bào)告期內(nèi)，泊寓新獲取1.16萬(wàn)間房源。截至2025年6月30日，泊寓共運(yùn)營(yíng)管理27.3萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓，開(kāi)業(yè)19.8萬(wàn)間，服務(wù)企業(yè)客戶超6200家。同時(shí)，泊寓積極響應(yīng)國(guó)家納保政策，所管理的租賃住宅中超過(guò)13萬(wàn)間納入保障性租賃住房。截至報(bào)告期末，泊寓出租率為93.3%，持續(xù)保持市場(chǎng)領(lǐng)先。

　　上半年，萬(wàn)科商業(yè)業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）營(yíng)業(yè)收入41億元。截至2025年6月30日，萬(wàn)科累計(jì)開(kāi)業(yè)179個(gè)商業(yè)項(xiàng)目（不含輕資產(chǎn)輸出管理項(xiàng)目），建筑面積1034萬(wàn)平方米，商業(yè)業(yè)務(wù)整體出租率93.2%，同比增加0.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　值得一提的是，萬(wàn)科近年來(lái)加快建設(shè)經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)證券化通路。報(bào)告期內(nèi)，中金印力消費(fèi)REIT底層資產(chǎn)杭州西溪印象城客流同比增長(zhǎng)超過(guò)5%，項(xiàng)目出租率達(dá)98.9%。此外，萬(wàn)科Pre-REIT基金再次取得進(jìn)展，與中信等機(jī)構(gòu)攜手成立萬(wàn)新金石（廈門）住房租賃基金，收購(gòu)泊寓旗下項(xiàng)目，推動(dòng)業(yè)務(wù)由重變輕。

　　物流倉(cāng)儲(chǔ)領(lǐng)域，上半年萬(wàn)科物流倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）營(yíng)收20.7億元，同比增長(zhǎng)6.7%。其中冷鏈?zhǔn)杖?0.7億元，同比增長(zhǎng)23%；高標(biāo)庫(kù)收入10億元，同比下降6.5%。截至報(bào)告期末，萬(wàn)緯物流（萬(wàn)科旗下物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)與一體化供應(yīng)鏈解決方案平臺(tái)）累計(jì)開(kāi)業(yè)項(xiàng)目約150個(gè)，可租賃面積1045萬(wàn)平方米，高標(biāo)庫(kù)穩(wěn)定期出租率86%，冷鏈穩(wěn)定期庫(kù)容使用率74%，相比去年同期穩(wěn)中有升。

　　萬(wàn)科改革化險(xiǎn)穩(wěn)步推進(jìn)，融合發(fā)展亦取得積極進(jìn)展。

　　此前，萬(wàn)科管理層在股東會(huì)上表示，將進(jìn)一步加強(qiáng)與大股東深圳市地鐵集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“深鐵集團(tuán)”）的融合發(fā)展，發(fā)揮好雙方資源稟賦，形成多元場(chǎng)景、多業(yè)態(tài)復(fù)合的城市服務(wù)新生態(tài)。

　　繼二季度萬(wàn)科與深鐵集團(tuán)在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域開(kāi)展戰(zhàn)略合作后，7月，萬(wàn)科與深鐵集團(tuán)上線了全球首例由“機(jī)器人自主搭乘地鐵為商家配送貨”的試點(diǎn)合作，即在深圳地鐵2號(hào)線灣廈站，由萬(wàn)科旗下萬(wàn)緯物流集成研發(fā)的機(jī)器人利用地鐵的空閑時(shí)間段滿載補(bǔ)給商品，自行搭乘地鐵，自主規(guī)劃最優(yōu)搭乘線路，為灣廈站及線上其他站內(nèi)7-Eleven門店配送貨。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，自今年年初充實(shí)管理力量、多方表態(tài)支持以來(lái)，萬(wàn)科的積極變化市場(chǎng)有目共睹。

　　萬(wàn)科管理層在半年報(bào)中表示，公司穩(wěn)步推進(jìn)改革化險(xiǎn)工作，逐步消化風(fēng)險(xiǎn)，但徹底化解仍需“以時(shí)間換空間”?！爱?dāng)前公司在經(jīng)營(yíng)上仍面臨階段性壓力，盡管如此，我們相信，在各方支持下，依托萬(wàn)科優(yōu)秀的人才隊(duì)伍和品牌、突出的產(chǎn)品研發(fā)和迭代能力，以及在多個(gè)賽道上領(lǐng)先的經(jīng)營(yíng)服務(wù)能力，公司一定能走出低谷、迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。公司將全力以赴推進(jìn)經(jīng)營(yíng)改善，通過(guò)戰(zhàn)略聚焦、經(jīng)營(yíng)提振、管理提升、科技賦能、融合發(fā)展等措施，推動(dòng)業(yè)務(wù)布局優(yōu)化和結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)回歸良性循環(huán)，經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，加快構(gòu)建適應(yīng)房地產(chǎn)新模式的核心能力，持續(xù)為客戶提供‘好房子’‘好服務(wù)’‘好社區(qū)’，推動(dòng)公司重歸健康發(fā)展的軌道?！?/p>

（文章來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)）

(原標(biāo)題：萬(wàn)科全力以赴：有序推進(jìn)改革化險(xiǎn) 近兩年盤活貨值超700億)

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