滬市債券新語 | 金融賦能城市更新 保租房REITs擴(kuò)募助力存量資產(chǎn)盤活

　　新華財(cái)經(jīng)上海8月22日電（記者楊溢仁）近日，國泰君安城投寬庭保租房REIT擬擴(kuò)募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施的消息引發(fā)業(yè)界關(guān)注。

　　自保租房REITs上市以來，各底層資產(chǎn)的出租率幾乎未低于過90%，體現(xiàn)出了行業(yè)的優(yōu)越性。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著更多擴(kuò)募資產(chǎn)裝入上市REITs，其必將接受更多投資人的審視，倒逼各項(xiàng)目運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)提質(zhì)增效，反哺基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運(yùn)營。

　　原始權(quán)益人亟待“解渴”

　　據(jù)記者了解，國泰君安城投寬庭保租房REIT擬申請(qǐng)擴(kuò)募并新購入的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，包括城投寬庭浦江社區(qū)和九星社區(qū)，兩處基礎(chǔ)設(shè)施均位于上海市閔行區(qū)，區(qū)域內(nèi)租賃需求旺盛、交通便利、配套設(shè)施完善，截至目前總體均運(yùn)營情況良好，現(xiàn)金流穩(wěn)定。

　　“本次擬購入的兩處項(xiàng)目均為保障性租賃住房資產(chǎn)，新老資產(chǎn)間的管理協(xié)同效應(yīng)明顯，基金管理人的管理實(shí)施效率將隨著擴(kuò)募得到提升?！眹┚渤峭秾捦ケＷ夥縍EIT的相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，“基金規(guī)模的增加及新投資者的引入，也有助于進(jìn)一步提升基金二級(jí)市場(chǎng)的流動(dòng)性，預(yù)計(jì)可形成良好的擴(kuò)募試點(diǎn)示范效應(yīng)?！?/p>

　　值得一提的是，對(duì)于本次擴(kuò)募，原始權(quán)益人有著更深層次的理解。

　　“要推動(dòng)租賃住房產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，必須走勇于‘金融+’創(chuàng)新之路。”上海城投控股股份有限公司黨委書記、董事長張辰表示，“為了加快上海的租賃住房供應(yīng)，必須同步解決重資產(chǎn)投入和資金效率的問題。我們希望為保租房業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展走通一條‘投融建管退’的循環(huán)路徑。”

　　2024年初，上海城投成功發(fā)起了當(dāng)時(shí)市場(chǎng)規(guī)模最大、長三角首單保租房REITs，募集規(guī)模30.5億元，上市后增幅超過30%，營收和凈利潤位居同類產(chǎn)品榜首。

　　“2025年初，借由REITs所募集的資金，我們又與國盛集團(tuán)共同完成了漕寶路R4地塊（現(xiàn)為城投寬庭徐匯社區(qū)）的聯(lián)合收購，打造了上海市屬國企首單保租房的收購案例，項(xiàng)目快速完成改造后，5月正式開業(yè)，至今短短2個(gè)多月，1000多套已開房源的出租率快速爬坡到接近70%，為存量資產(chǎn)盤活打造了標(biāo)桿示范?！睆埑秸f。

圖為：城投寬庭徐匯社區(qū)全景（受訪者供圖）

　　“目前，城投寬庭已布局上海9大區(qū)域19個(gè)項(xiàng)目，管理房源超27000套，累計(jì)服務(wù)近50000人次。”上海城投置業(yè)經(jīng)營管理有限公司常務(wù)副總經(jīng)理吳弢介紹，“在效益表現(xiàn)上，城投寬庭2024年租金收入規(guī)模突破5億元，較2021年增長近10倍。截至2025年上半年，城投寬庭保租房REIT已累計(jì)可供分配金額6337萬元，年化現(xiàn)金流分派率4.19%，市值達(dá)42.72億元。”

　　供給增多加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

　　不過，記者關(guān)注到，2025年上半年，國內(nèi)主要城市的租金水平繼續(xù)承壓，雖然6、7月份，隨著畢業(yè)季的到來，租賃需求有所提升，租金環(huán)比增幅近于轉(zhuǎn)正，但50城租金指數(shù)同比依舊下跌，且跌幅略有擴(kuò)大。

　　與此同時(shí)，保租房的供給卻在持續(xù)增多。尤以上海為例，上半年全市共建設(shè)籌措保障性租賃住房4.2萬套（間），完成全年7萬套（間）目標(biāo)的60.4%；新增供應(yīng)3.7萬套（間），達(dá)成全年6萬套（間）目標(biāo)的61.7%；同時(shí)籌措供應(yīng)新時(shí)代城市建設(shè)者管理者之家床位1.9萬張。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，全國22個(gè)重點(diǎn)城市的集中式長租公寓市場(chǎng)供應(yīng)延續(xù)高增長，共計(jì)約288個(gè)新項(xiàng)目入市，新增房源數(shù)量約為11.73萬套（間），相較2024年上半年同比增長2.97%。其中，保租房供應(yīng)10.45萬套（間），占比約89%，同比上漲14.11%；市場(chǎng)化項(xiàng)目供應(yīng)12773套／間，占比11%，同比下滑42.75%。

　　如何應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)壓力的持續(xù)加碼？怎樣才能在競(jìng)品環(huán)伺的市場(chǎng)中脫穎而出？

　　“尤以本次的擴(kuò)募資產(chǎn)為例，其中，城投寬庭九星社區(qū)于2024年6月正式投入運(yùn)營，但爬坡速度非常快，僅用4個(gè)月的時(shí)間，出租率就達(dá)到了95%左右的水平；浦江社區(qū)的規(guī)模更大，目前出租率也達(dá)到了91%左右的水平?！鄙虾?span web="1" target="_blank" class="em_stock_key_common" data-code="1,600649">城投控股投資有限公司副總經(jīng)理張毅坦言，“精益運(yùn)營實(shí)為關(guān)鍵。整個(gè)2025年上半年，兩處底層資產(chǎn)的運(yùn)營情況是越來越穩(wěn)定的，也是向上走的?！?/p>

圖為：城投寬庭九星社區(qū)全景（受訪者供圖）

　　“我們始終著力于提高自身的運(yùn)營能力，隨著越來越多的年輕人選擇租賃住房，如何為租戶提供更多的生活便利、縮短服務(wù)響應(yīng)時(shí)間、組織更多有趣的社區(qū)活動(dòng)、不斷提升租戶的生活品質(zhì)……這些都是未來的工作方向。”吳弢表示，“具體到操作層面，我們會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的需求，對(duì)一些戶型進(jìn)行軟裝的更新提升；不斷提升社區(qū)內(nèi)的商業(yè)配套，盡可能為租戶提供便利，等等?！?/p>

　　“值得一提的是，與本次擴(kuò)募資產(chǎn)2公里范圍內(nèi)的競(jìng)品相比較，我們社區(qū)除了硬件品質(zhì)更高以外，服務(wù)品質(zhì)同樣有較強(qiáng)保障?！眳菑|表示，“當(dāng)前，有部分租賃住房品牌會(huì)通過降低配置來實(shí)現(xiàn)‘以價(jià)換量’，但城投寬庭恰恰相反，未來我們?nèi)詫⒉贿z余力地做好租后體驗(yàn)調(diào)查，完善細(xì)節(jié)和現(xiàn)有不足，讓人才和城市真正實(shí)現(xiàn)雙向奔赴?！?/p>

　　聚焦存量資產(chǎn)盤活

　　目前，上海城投控股已構(gòu)建起“功能驅(qū)動(dòng)-能力提升-價(jià)值創(chuàng)造”的發(fā)展模式，把保租房建設(shè)運(yùn)營作為承擔(dān)戰(zhàn)略使命與打造新增長曲線的重要契合點(diǎn)，通過發(fā)行REITs，不僅為項(xiàng)目投入拓寬了資金來源，還為投資者提供了長期穩(wěn)定收益。

圖為：城投寬庭浦江社區(qū)全景（受訪者供圖）

　　展望后續(xù)，“借鑒今年5月投入運(yùn)營的城投寬庭徐匯社區(qū)——通過國泰君安城投寬庭保租房REIT凈回收資金完成收購的典型范例，我們?cè)诓粩嗵嵘\(yùn)營能力的同時(shí)，將持續(xù)聚焦存量資產(chǎn)的盤活，通過改造、運(yùn)營，將其品質(zhì)提升到租戶滿意的水平?！睆堃愀嬖V記者，“實(shí)踐證明，創(chuàng)新金融工具服務(wù)實(shí)體、盤活存量大有可為。未來，城投控股會(huì)以‘重資產(chǎn)’和‘輕資產(chǎn)運(yùn)營’相結(jié)合的方式，來擴(kuò)大投資及運(yùn)營規(guī)模?！?/p>

（文章來源：新華財(cái)經(jīng)）

(原標(biāo)題：滬市債券新語 | 金融賦能城市更新 保租房REITs擴(kuò)募助力存量資產(chǎn)盤活)

(責(zé)任編輯：137)