【財經(jīng)分析】限售解禁無礙市場看多 保租房REITs投資價值備受認可

　　新華財經(jīng)上海8月21日電（記者楊溢仁）近日，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT發(fā)布基金份額解除限售公告的消息引發(fā)業(yè)界關(guān)注——其部分戰(zhàn)略配售份額將于2025年9月1日解除限售，此次解禁規(guī)模達1.55億份，占基金總份額的31%。

　　雖然有小部分業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT解禁后的二級市場拋壓會致使產(chǎn)品短期波動，但也有不少持樂觀態(tài)度的機構(gòu)表示，拉長時間維度考慮，投資應(yīng)聚焦底層資產(chǎn)高出租率、租金收繳率超99%、租約穩(wěn)定以及深圳持續(xù)的人口流入紅利的基本面優(yōu)勢。投資者或可借價格波動窗口分批布局，緊盯“現(xiàn)金流穩(wěn)定性>短期分派率”的保租房REITs核心邏輯。

　　增值能力突出

　　自保租房REITs上市以來，各底層資產(chǎn)的出租率幾乎從未低于過90%，體現(xiàn)出了行業(yè)發(fā)展的穩(wěn)健。

　　“對于紅土創(chuàng)新深圳安居REIT即將迎來的解禁和二級市場交易價格波動，我們并不悲觀?！币晃?span id="bk_90.BK0474">保險機構(gòu)投資人告訴記者，“REITs投資需要堅持長期主義，不應(yīng)放大二級市場交易價格的上漲或下跌。就目前來看，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT的限售解禁無礙其長期持有價值，包括租約穩(wěn)定性提升、底層資產(chǎn)合規(guī)性高、機構(gòu)持倉穩(wěn)定等。深圳人口持續(xù)流入的基本面也是一大優(yōu)勢?！?/p>

　　不過，記者注意到，除了紅土創(chuàng)新深圳安居REIT外，2025年9月至12月，我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs（以下簡稱“C-REITs”）市場還將迎來更大面積的解禁——2024年是C-REITs的發(fā)行大年，全年共有29只REITs產(chǎn)品上市。其中，9月至12月的合計發(fā)行份額達83億份，占2024年全年發(fā)行份額的將近一半。相比之下，2021年至2023年，各年度REITs的合計發(fā)行份額依次為76億份、74億份、26億份。

　　“通過對已上市的73只REITs的戰(zhàn)配限售情況進行統(tǒng)計，不難發(fā)現(xiàn)，2025年9月、11月、12月的單月解禁份額均超過10億份，9月至12月的合計解禁份額為38.3億份，占所有C-REITs已發(fā)行份額的8.9%?！比A源證券固收首席分析師廖志明指出，“分類型來看，園區(qū)類基礎(chǔ)設(shè)施9月至12月的合計解禁份額為14.4億份，交通基礎(chǔ)設(shè)施11月單月的解禁份額達8.72億份，考慮到板塊間表現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性分化，則后續(xù)市場大概率將面臨一定程度的拋壓。”

　　回顧歷史表現(xiàn)，記者注意到，市場往往會提前對C-REITs戰(zhàn)配份額解禁做出反應(yīng)。尤以單月解禁10億份及以上的時間段——2022年6月、2023年12月來看，前述兩個時點前后的中證REITs全收益指數(shù)均呈現(xiàn)出“解禁前下跌，解禁后反彈”的規(guī)律。

　　擴募進程提速

　　回到保租房REITs板塊，得益于政策的鼎力支持、項目的穩(wěn)健運營和優(yōu)異的二級市場表現(xiàn)，當(dāng)前正有越來越多的新項目和原始權(quán)益人開始摩拳擦掌，以期深度參與C-REITs市場發(fā)展，共享發(fā)展紅利。

　　特別就二級市場表現(xiàn)來看，保租房REITs展現(xiàn)出了顯著的超額收益特征。對比2024年下半年以來我國各類基礎(chǔ)設(shè)施REITs較發(fā)行價的月度漲跌幅情況，已上市8單保租房REITs的整體月度漲幅均在18%以上，且呈持續(xù)波動上漲態(tài)勢；2025年6月的漲幅突破73%，領(lǐng)跑市場，較第二梯隊高出15%以上，凸顯了資產(chǎn)穿越周期的增值能力。

　　目前，除了已在上交所完成擴募的華夏北京保障房REIT外，華夏基金華潤有巢REIT、中金廈門安居REIT、國泰君安城投寬庭保租房REIT均啟動了擴募工作。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，隨著更多擴募資產(chǎn)裝入上市REITs，其必將接受更多投資人的審視，倒逼各項目運營管理團隊提質(zhì)增效，反哺基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運營。

　　“新老資產(chǎn)間的管理協(xié)同效應(yīng)明顯，基金管理人的管理實施效率將隨著擴募得到提升。”一位基金管理人在接受記者采訪時指出，“基金規(guī)模的增加及新投資者的引入，有助于進一步提升產(chǎn)品二級市場的流動性，預(yù)計可形成良好的擴募試點示范效應(yīng)?！?/p>

　　值得一提的是，對于擴募，原始權(quán)益人有著更深層次的理解?！盀榱思涌熳赓U住房供應(yīng)，必須同步解決重資產(chǎn)投入和資金效率的問題。而公募REITs的推出，為保租房業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展走通了一條‘投融建管退’的循環(huán)路徑?！倍辔辉紮?quán)益人表示。

　　華潤置地董事長李欣亦告訴記者，“我們作為原始權(quán)益人正在積極溝通，推進項目進展，爭取能在2025年實現(xiàn)擴募。未來，華潤有巢的投資戰(zhàn)略將聚焦于一線、二線人口凈流入城市的可擴募資產(chǎn)，不斷提高優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的獲取能力，賦予華潤有巢REIT不斷成長的生命力?！?/p>

　　競爭倒逼提質(zhì)

　　不過，記者關(guān)注到，2025年上半年，國內(nèi)主要城市的租金水平繼續(xù)承壓，雖然6、7月份，隨著畢業(yè)季的到來，租賃需求有所提升，租金環(huán)比增幅近于轉(zhuǎn)正，但50城租金指數(shù)同比依舊下跌，且跌幅略有擴大。

　　與此同時，保租房的供給卻在持續(xù)增多。

　　有公開數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，全國22個重點城市的集中式長租公寓市場供應(yīng)延續(xù)高增長，共計約288個新項目入市，新增房源數(shù)量約為11.73萬套（間），相較2024年上半年同比增長2.97%。其中，保租房供應(yīng)10.45萬套（間），占比約89%，同比上漲14.11%；市場化項目供應(yīng)12773套／間，占比11%，同比下滑42.75%。

　　那么，如何應(yīng)對競爭壓力的持續(xù)加碼？怎樣才能在競品環(huán)伺的市場中脫穎而出？

　　業(yè)內(nèi)專家認為，精益運營實為制勝的關(guān)鍵。“隨著越來越多的年輕人選擇租賃住房，如何為租戶提供更多的生活便利、縮短服務(wù)響應(yīng)時間、組織更多有趣的社區(qū)活動、不斷提升租戶的生活品質(zhì)……這些都是未來的工作方向?！背峭秾捦サ倪\營機構(gòu)負責(zé)人告訴記者。

　　當(dāng)前，保租房REITs已邁入“首發(fā)+擴募”雙輪驅(qū)動的成熟發(fā)展階段，而區(qū)域市場分化加劇、競品項目沖擊以及存量資產(chǎn)改造壓力等因素的存在，將倒逼行業(yè)加速資產(chǎn)組合優(yōu)化的進程，以提升整體資產(chǎn)質(zhì)量與可持續(xù)經(jīng)營能力。

（文章來源：新華財經(jīng)）

(原標題：【財經(jīng)分析】限售解禁無礙市場看多 保租房REITs投資價值備受認可)

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