從一次性上市到動(dòng)態(tài)主動(dòng)管理：保租房REITs的擴(kuò)募沖動(dòng)

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者唐韶葵

　　租售并舉的時(shí)代趨勢(shì)下，業(yè)內(nèi)正以各項(xiàng)創(chuàng)新實(shí)踐積極回應(yīng)“住有優(yōu)居”的時(shí)代命題。日前，國(guó)泰海通一份資管公告顯示，國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT擬申請(qǐng)以定向擴(kuò)募或其他方式實(shí)施擴(kuò)募并新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。

　　與此同時(shí)，上海城投控股股份公告，公司董事會(huì)已于8月5日審議通過(guò)了擴(kuò)募議案，擴(kuò)募涉及的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目包括城投寬庭·浦江社區(qū)及城投寬庭·九星社區(qū)在內(nèi)的兩個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目。

　　“擴(kuò)募是城投寬庭REIT在市場(chǎng)上持續(xù)發(fā)展的源動(dòng)力?！?span web="1" target="_blank" class="em_stock_key_common" data-code="1,600649">城投控股副總裁、財(cái)務(wù)總監(jiān)吳春表示，“擴(kuò)募資產(chǎn)裝入REIT后，也將接受更多投資人的審視，從而倒逼運(yùn)行管理團(tuán)隊(duì)提質(zhì)增效，反哺品牌運(yùn)營(yíng)?！?/p>

　　分析人士指出，通過(guò)REITs資本通道激活存量資產(chǎn)是當(dāng)前盤活存量資產(chǎn)的趨勢(shì)。目前國(guó)內(nèi)已上市的保租房REITs共有7單，國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT以30.5億元的發(fā)行規(guī)模居首位。

　　近幾年，關(guān)于REITs的相關(guān)支持政策不斷出臺(tái)。

　　2020年，我國(guó)啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)，2021年7月保租房被納入該范圍。2022年5月，相關(guān)部門發(fā)文明確保租房REITs發(fā)行要求等內(nèi)容。2022年8月31日，3只保租房REITs上市，打通租賃住房權(quán)益融資通道。2022年12月9日，華潤(rùn)有巢REIT上市，為市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)首單。

　　在推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)向“持有型不動(dòng)產(chǎn)”轉(zhuǎn)型，并引導(dǎo)社會(huì)資本參與保障性住房建設(shè)的背景下，城投寬庭REIT也有擴(kuò)募沖動(dòng)。

　　據(jù)透露，截至今年上半年，城投寬庭保租房REIT累計(jì)可供分配金額6337萬(wàn)元，年化現(xiàn)金流分派率4.196%，市值達(dá)42.72億元。

　　城投相關(guān)人士認(rèn)為，這是運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)對(duì)旗下項(xiàng)目做動(dòng)態(tài)主動(dòng)管理的結(jié)果?！澳壳?，城投寬庭已布局上海9大區(qū)域19個(gè)項(xiàng)目，管理房源超2.7萬(wàn)套，累計(jì)服務(wù)近5萬(wàn)人次?！鄙虾３峭吨脴I(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司常務(wù)副總經(jīng)理吳弢介紹，“在效益表現(xiàn)上，城投寬庭2024年租金收入規(guī)模突破5億元，較2021年實(shí)現(xiàn)了近10倍的爆發(fā)式增長(zhǎng)。”

　　在這背后，是不斷壯大并規(guī)范的住房租賃市場(chǎng)。

　　《2025中國(guó)城市長(zhǎng)租市場(chǎng)發(fā)展藍(lán)皮書(shū)》顯示，四大一線城市租房人口近4000萬(wàn)，占比近50%；40個(gè)重點(diǎn)城市租賃市場(chǎng)中，35歲以上租戶占比超35%，居住品質(zhì)成核心訴求。9月15日起《住房租賃條例》實(shí)施，推動(dòng)租房市場(chǎng)向品質(zhì)發(fā)展跨越。

　　上海城投遵循了這一城市發(fā)展邏輯，2019年推出“城投寬庭”品牌，聚焦新市民、青年人住房需求。2024年1月，發(fā)起長(zhǎng)三角首單保租房REIT，探索出“投融建管退”循環(huán)路徑。

　　值得關(guān)注的是，近四年來(lái)，我國(guó)首批公募REITs上市后總市值超2000億元，居亞洲首位，帶動(dòng)各類市場(chǎng)主體投資熱情上漲。

　　這也成為了保租房REITs擴(kuò)募的一個(gè)參照。上海國(guó)泰海通證券資產(chǎn)管理有限公司總裁助理、首席投資官徐剛指出，擴(kuò)募是REITs平臺(tái)取得內(nèi)生增長(zhǎng)的重要抓手。

　　盡管目前城投寬庭擴(kuò)募已啟動(dòng)審核，但完成擴(kuò)募時(shí)間表尚存不確定性。如何實(shí)現(xiàn)從“單項(xiàng)目收益”到“資本生態(tài)收益”的躍升，是城投寬庭REIT推進(jìn)擴(kuò)募需要面對(duì)的第一個(gè)挑戰(zhàn)。

　　據(jù)了解，作為基金成立后的首個(gè)投資標(biāo)的，國(guó)盛資本在2022年底市場(chǎng)低谷期重倉(cāng)城投寬庭REIT，既源于對(duì)底層資產(chǎn)（光華、江灣社區(qū)）優(yōu)質(zhì)性的認(rèn)可，也基于對(duì)城投運(yùn)營(yíng)能力的信賴。

　　此次浦江社區(qū)和九星社區(qū)兩項(xiàng)目入選擴(kuò)募底層資產(chǎn)，與運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)突出不無(wú)關(guān)系。一方面，兩個(gè)項(xiàng)目出租率均超90%；另一方面，二者是現(xiàn)有項(xiàng)目中條件最成熟、品質(zhì)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)最佳的，且延續(xù)了此前項(xiàng)目品質(zhì)“只增不減”的戰(zhàn)略。

　　運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)顯示，九星社區(qū)2024年6月運(yùn)營(yíng)，4個(gè)月出租率達(dá)94%，目前超95%；浦江社區(qū)運(yùn)營(yíng)滿兩年，出租率約90%～91%。

　　擴(kuò)募面臨的第二個(gè)挑戰(zhàn)是，根據(jù)《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》（發(fā)改投資〔2024〕1014號(hào)），項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)間原則上不低于3年。對(duì)于能夠?qū)崿F(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的項(xiàng)目，可適當(dāng)降低運(yùn)營(yíng)年限要求。

　　城投上述租賃社區(qū)能否以運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)來(lái)突破障礙，還是一個(gè)未知數(shù)。盡管上海城投已啟動(dòng)審核，但基于監(jiān)管部門關(guān)注收益穩(wěn)定性、項(xiàng)目合規(guī)性與運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性等，也讓時(shí)間表存在不確定性。

　　業(yè)內(nèi)人士指出的第三個(gè)挑戰(zhàn)，則是運(yùn)營(yíng)方面，高出租率下，團(tuán)隊(duì)通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)、專業(yè)團(tuán)隊(duì)和信息化系統(tǒng)降本，發(fā)展租后服務(wù)增加非租金收入并增強(qiáng)用戶黏性。面對(duì)浦江社區(qū)周邊五六個(gè)競(jìng)品的競(jìng)爭(zhēng)，上海城投為了保障項(xiàng)目收益回報(bào)，不僅不能打價(jià)格戰(zhàn)，還要利用人才租房補(bǔ)貼等政策吸引租客。

　　但其積極意義仍然值得肯定。正如戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理黎慶文所言，上海城投寬庭積極擴(kuò)募，不僅能助力上海城市發(fā)展與人才安居，更是一個(gè)激活市場(chǎng)流動(dòng)性，高效盤活閑置資產(chǎn)的市場(chǎng)樣本。

（文章來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）

(原標(biāo)題：從一次性上市到動(dòng)態(tài)主動(dòng)管理：保租房REITs的擴(kuò)募沖動(dòng))

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