【財(cái)經(jīng)分析】公募REITs表現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化 產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊階段承壓

　　新華財(cái)經(jīng)上海8月19日電 今年以來(lái)，國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“C-REITs”）表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。然而，記者觀察發(fā)現(xiàn)，較之于消費(fèi)、保租房等強(qiáng)勢(shì)板塊，以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為代表的部分板塊表現(xiàn)則不甚理想。

　　部分項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)承壓

　　根據(jù)券商測(cè)算，截至2025年6月30日，C-REITs市場(chǎng)自上市以來(lái)板塊平均漲幅達(dá)30.53%。其中，租賃住房類(lèi)和消費(fèi)類(lèi)受到政策端影響，溢價(jià)率超50%。與之相對(duì)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊的市場(chǎng)表現(xiàn)卻總體較弱，環(huán)比僅微漲0.41%。

　　記者觀察發(fā)現(xiàn)，上周產(chǎn)業(yè)園板塊跌幅同樣居前（下跌-0.64%）。在已上市的19只產(chǎn)業(yè)園REITs中，僅有5只上漲。下跌幅度明顯的產(chǎn)品包括中金湖北科投光谷REIT（-3.65%）、國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT（-2.04%）、華泰南京建鄴REIT（-1.86%）、廣發(fā)成都高投產(chǎn)業(yè)園REIT（-1.75%）、華夏合肥高新REIT（-1.68%）、華夏和達(dá)高科REIT（-1.48%）、及國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT（-1.29%）等。

　　再就已經(jīng)公布第二季度報(bào)告的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs來(lái)看，有部分項(xiàng)目的核心運(yùn)營(yíng)指標(biāo)顯著下滑引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

　　以聚焦武漢光谷核心產(chǎn)業(yè)園區(qū)的公募REITs——中金湖北科投光谷REIT為例，該項(xiàng)目正面臨區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)白熱化帶來(lái)的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

　　公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年6月30日，中金湖北科投光谷REIT的整體出租率僅為72.66%，較去年同期大跌17.28個(gè)百分點(diǎn)。其中，光谷軟件園的出租率為70.95%（同比下降15.83%），“互聯(lián)網(wǎng)+”項(xiàng)目的出租率為81.58%（同比回落11.74%）。

　　不僅如此，中金湖北科投光谷REIT的租金水平亦呈現(xiàn)出持續(xù)走低的態(tài)勢(shì)，項(xiàng)目平均租金降至59.90元／平方米／月，同比下降3.73%。兩大子項(xiàng)目租金同步下滑——光谷軟件園為61.99元／平方米／月（同比回落3.95%），“互聯(lián)網(wǎng)+”項(xiàng)目為50.42元／平方米／月（同比下滑1.06%）。

　　無(wú)獨(dú)有偶，建信中關(guān)村REIT的二季度表現(xiàn)同樣不甚理想，報(bào)告期內(nèi)（2025年4月1日至2025年6月30日），基金實(shí)現(xiàn)收入29617155.62元，凈利潤(rùn)為-4974871.48元。

　　據(jù)記者了解，報(bào)告期內(nèi)建信中關(guān)村REIT的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目依舊面臨挑戰(zhàn)，特別是隨著中關(guān)村軟件園內(nèi)空置面積的增加，各項(xiàng)目間競(jìng)爭(zhēng)加劇，價(jià)格戰(zhàn)激烈，導(dǎo)致平均月末租金同比下降14.74%，出租率同比下降5.35%。在上述因素的共同作用下，報(bào)告期內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入同比下降了17.81%，可供分配金額同比下降了33.01%。

　　供需失衡情況突出

　　來(lái)自中金公司的研究觀點(diǎn)認(rèn)為，往前看，產(chǎn)業(yè)園板塊的供需端壓力猶存。

　　2025年全年，產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)仍充滿(mǎn)挑戰(zhàn)。一方面，是因?yàn)樾略龉┙o沖擊尚存。另一方面，現(xiàn)階段各企業(yè)的租賃需求尚未明顯回升。需指出，產(chǎn)業(yè)園租戶(hù)承租意愿和能力受到我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速、市場(chǎng)需求、國(guó)際貿(mào)易等多重因素影響，而上述宏觀因素目前存在諸多不確定性。若宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生較大變化，那么必然會(huì)對(duì)園區(qū)租賃需求帶來(lái)不利影響，進(jìn)而影響產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)收益及行業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。

　　再者，來(lái)自行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇的影響也不容忽視。隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，企業(yè)對(duì)選址要求開(kāi)始變得更加多樣化，除關(guān)注基礎(chǔ)設(shè)施成本端外，還關(guān)注產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同、政策支持、資源導(dǎo)入等多個(gè)因素，整體行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力進(jìn)一步加劇。就中觀維度考慮，若部分區(qū)域產(chǎn)業(yè)園供給超預(yù)期，或區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展發(fā)生重大變化，這都會(huì)在一定程度上致使區(qū)域內(nèi)供需失衡，構(gòu)成負(fù)面影響。

　　綜合來(lái)看，“盡管公募REITs在制度設(shè)計(jì)上強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)權(quán)屬清晰、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定與收益可預(yù)期，但近年來(lái)，多個(gè)產(chǎn)品的運(yùn)行情況表明，底層資產(chǎn)一旦出現(xiàn)運(yùn)營(yíng)波動(dòng)、租金下滑或租戶(hù)流失，將迅速傳導(dǎo)至基金層面，引發(fā)收益預(yù)期下修甚至二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格劇烈波動(dòng)，嚴(yán)重時(shí)還會(huì)引發(fā)投資者信心危機(jī)，導(dǎo)致集中拋售和估值失控?！鼻笆鐾顿Y人直言，“就現(xiàn)階段來(lái)看，除部分一線城市產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目以及部分工業(yè)廠房類(lèi)項(xiàng)目有望維持相對(duì)經(jīng)營(yíng)韌性外，對(duì)于C-REITs產(chǎn)業(yè)園板塊，建議保持審慎?！?/p>

　　中期表現(xiàn)有望改善

　　當(dāng)然，拉長(zhǎng)時(shí)間維度來(lái)看，伴隨產(chǎn)業(yè)園供給逐步走向平衡，疊加產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇，產(chǎn)業(yè)園的周期性表現(xiàn)有望得到改善。

　　以上海市場(chǎng)為例，根據(jù)券商機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2024年全上海的產(chǎn)業(yè)園區(qū)新增供應(yīng)約達(dá)330萬(wàn)平方米，形成歷史高峰，而后續(xù)兩年產(chǎn)業(yè)園區(qū)的新增供應(yīng)預(yù)計(jì)為250萬(wàn)平方米及190萬(wàn)平方米。

　　“供應(yīng)高峰之后，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)周期的重啟，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租金有望企穩(wěn)并重新邁入上行通道?！?span id="stock_1.600895">張江高科黨委委員、副總經(jīng)理趙海生此前接受新華財(cái)經(jīng)記者專(zhuān)訪時(shí)說(shuō)。

　　記者觀察發(fā)現(xiàn)，目前國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)正在從粗放式的高速開(kāi)發(fā)“增量時(shí)代”邁入精細(xì)化的高質(zhì)管理“存量時(shí)代”。身處存量時(shí)代，產(chǎn)業(yè)園區(qū)已從過(guò)去為區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供集中的空間載體，匯聚人力資源，發(fā)展到了如今參與區(qū)域產(chǎn)業(yè)孵化、產(chǎn)業(yè)研究與產(chǎn)業(yè)投資等領(lǐng)域的工作中。

　　針對(duì)行業(yè)未來(lái)如何“破局”的疑問(wèn)，趙海生以張江高科舉例：“目前，我們正在從傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)向科技產(chǎn)業(yè)投資控股集團(tuán)轉(zhuǎn)型發(fā)展。產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展?jié)摿?lái)源于更加精細(xì)化的園區(qū)管理與服務(wù)，更重要的還是深入到產(chǎn)業(yè)中去，積極地構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)。”

　　無(wú)疑，區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展將推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級(jí)，并吸引更多的上下游企業(yè)形成集聚效應(yīng)，提高園區(qū)的活力與韌性。

　　業(yè)內(nèi)專(zhuān)家建議，對(duì)于各地的產(chǎn)業(yè)園區(qū)來(lái)說(shuō)，未來(lái)應(yīng)積極參與地方政府主導(dǎo)的招商引資計(jì)劃，與政府聯(lián)合打造區(qū)域品牌，通過(guò)政策導(dǎo)入和產(chǎn)業(yè)推廣提升園區(qū)吸引力。

（文章來(lái)源：新華財(cái)經(jīng)）

(原標(biāo)題：【財(cái)經(jīng)分析】公募REITs表現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化 產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊階段承壓)

(責(zé)任編輯：10)