房地產(chǎn)行業(yè)如何重塑市場信心

　　羅志恒/文

　　房地產(chǎn)行業(yè)作為中國經(jīng)濟的重要支柱，其健康發(fā)展不僅關(guān)系到宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定，更與數(shù)億家庭的財富和民生福祉緊密相連。本文重點分析當前樓市調(diào)整的核心癥結(jié)與潛在風(fēng)險，進而明確房價止跌回穩(wěn)所需的內(nèi)在支撐與市場信號，最后提出應(yīng)對當前挑戰(zhàn)、重塑市場信心的政策建議。

　　當前房地產(chǎn)正逐步走出“硬著陸”風(fēng)險，進入一個周期更長、過程更為溫和但持續(xù)的調(diào)整階段

　　當前房地產(chǎn)市場仍在持續(xù)調(diào)整，集中體現(xiàn)在：其一，房價作為市場的核心指標，在一季度初步止跌之后再度下行。廣州、深圳等一線城市新房、二手房價格環(huán)比再度回落。2025年6月末，70個大中城市新房價格環(huán)比連續(xù)25個月負增長，6月新房價格環(huán)比下降的城市數(shù)量有56個，一線城市中僅上海房價上漲。二手房價格下行壓力較大，6月末二手住宅價格環(huán)比上漲的城市僅有西寧1個。

　　其二，5月以來，房地產(chǎn)銷售和投資同比負增長，二手房市場“以價換量”特征明顯。2025年上半年，商品房銷售面積、銷售額、房地產(chǎn)投資、房企到位資金較2021年同期分別下降42.4%、49.1%、30.4%和51.2%，但待售面積上升了50.6%。

　　房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的貢獻已由曾經(jīng)的正向拉動轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N需要其他經(jīng)濟部門努力抵消的下行壓力。房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重從2020年高點的8.3%回落至2024年的6.3%。與此同時，房地產(chǎn)業(yè)對GDP增長的拉動也由正轉(zhuǎn)負，2021—2024年分別為0.34、-0.23、-0.05、-0.12個百分點。雖然2025年上半年房地產(chǎn)業(yè)對GDP增長的拉動回升至0.07個百分點，但仍處歷史低位，與其國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的地位不符，房地產(chǎn)業(yè)增加值同比僅增長1.0%，低于GDP總體增速4.3個百分點。若考慮房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的建筑、建材、家電、家具以及金融、商務(wù)服務(wù)等行業(yè)，房地產(chǎn)對經(jīng)濟的拖累將更為明顯。

　　若是與前幾年市場深度調(diào)整、信心低迷的階段相比，隨著一系列穩(wěn)地產(chǎn)政策落地顯效，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)止跌回穩(wěn)態(tài)勢，其對宏觀經(jīng)濟的負向沖擊確有邊際緩和。但從經(jīng)濟全局考慮，房地產(chǎn)仍是最大的拖累項。在當前國內(nèi)消費仍有待提振、下半年出口可能面臨回落壓力的背景下，房地產(chǎn)調(diào)整導(dǎo)致的增長缺口，對中國經(jīng)濟的影響更加凸顯。綜上，對當前房地產(chǎn)形勢的準確判斷是：房地產(chǎn)市場正逐步走出“硬著陸”風(fēng)險，進入一個周期更長、過程更為溫和但持續(xù)的調(diào)整階段。

　　當前房地產(chǎn)要高度重視的三個問題

　　第一，房價持續(xù)下跌是當前房地產(chǎn)問題的源頭。房價下跌引發(fā)居民資產(chǎn)縮水，進而減少消費；在“買漲不買跌”的心理下，房價下行導(dǎo)致居民購房愈發(fā)謹慎，影響房地產(chǎn)銷售和房企回籠資金，進而導(dǎo)致房企現(xiàn)金流惡化。

　　目前房價下跌的背后有四大推動力：一是房企降價自救，面對緊張的現(xiàn)金流和沉重的債務(wù)壓力，房地產(chǎn)企業(yè)采取降價促銷策略以求快速回款，新房價格的下調(diào)直接帶動了周邊二手房市場的價格預(yù)期。二是非正常拋售沖擊市場，部分陷入困境的企業(yè)或居民拋售持有的房產(chǎn)，甚至形成司法拍賣房。這類房產(chǎn)的成交價格通常遠低于市場正常水平，對周邊二手房市場造成了價格下行壓力。三是市場信心不足導(dǎo)致供給增加，房價下行趨勢進一步削弱了市場信心，導(dǎo)致部分業(yè)主將原本閑置或用于出租的二手房掛牌出售，這在需求疲軟的背景下進一步加劇了市場的供需失衡狀態(tài)。四是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)升級的擠出效應(yīng)，為滿足人民群眾對美好生活向往而推出的高品質(zhì)“好房子”項目，雖然是行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的正確方向，但在客觀上也對存量巨大的普通商品房的需求和價格造成了沖擊，購房者對于存量房的態(tài)度是降價或者“等待買好房子”。

　　第二，房價下跌可能引發(fā)的金融風(fēng)險和社會穩(wěn)定問題亟需高度關(guān)注。部分房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流較為緊張，如果銷售市場無法在短期內(nèi)迎來實質(zhì)性好轉(zhuǎn)，房企的債務(wù)和流動性風(fēng)險可能上升。房價下跌與居民就業(yè)收入不穩(wěn)疊加，需要高度關(guān)注和提前預(yù)判銀行金融風(fēng)險和社會穩(wěn)定問題。

　　第三，當前地方政府難以走出“房地產(chǎn)調(diào)整—財力下降—推動房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)能力不足”的循環(huán)。地方政府長期以來對以土地出讓收入為核心的“土地財政”依賴度較高。房地產(chǎn)市場的下行直接導(dǎo)致土地出讓收入減少，地方財力隨之下降。這又進一步削弱了地方政府采取有效措施（如收購存量商品房、盤活存量土地）來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的能力，形成了一個難以自行打破的負向循環(huán)。

　　當前，中央層面已推出政策，允許地方通過發(fā)行專項債來支持收購存量土地和商品房用作保障性住房。然而，專項債的額度是有限的，并且會進一步加重地方政府債務(wù)負擔(dān)。更為關(guān)鍵的是，當前真正需要大規(guī)模去庫存的城市，多為二三線乃至更低能級的城市。但這些城市往往面臨人口流出壓力，對新增保障性住房的實際需求相對偏低，導(dǎo)致地方政府通過收購方式去庫存的積極性和可行性受到限制。因此，必須借助強有力的外部力量，幫助地方政府走出這一困境。

　　房價何時見底：房價止跌回穩(wěn)所需的內(nèi)在支撐和市場信號

　　房價的底部支撐及其內(nèi)在價值，并非一個固定的數(shù)字，而是由一系列因素共同決定的動態(tài)區(qū)間。

　　其一，租金回報率是衡量房產(chǎn)作為投資品內(nèi)在價值的核心標尺。當房價下跌至某一水平，使得租金回報率足以媲美甚至超過長期國債、銀行理財?shù)鹊惋L(fēng)險投資品的收益率時，房產(chǎn)的投資價值便會凸顯，居民就傾向于減少賣房減少供給，市場自發(fā)形成新的供需平衡和堅實的“市場底”。

　　其二，居民的購買力則為房價構(gòu)筑了堅實的需求基礎(chǔ)。一個地區(qū)房價與居民可支配收入的比率（房價收入比），以及月供占家庭月收入的比重，是衡量房價是否合理、居民能否負擔(dān)的關(guān)鍵指標。當這些指標回歸至多數(shù)家庭可承受的合理區(qū)間時，被抑制的剛性與改善性需求便會得到釋放，形成一股強大的購買力量，從而為市場提供穩(wěn)固的底部支撐。

　　其三，城市的發(fā)展?jié)摿Q定了其房產(chǎn)的長期內(nèi)在價值。能夠持續(xù)吸引人口流入、擁有強大產(chǎn)業(yè)支撐、并能提供優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)（如教育、醫(yī)療）的城市，其房地產(chǎn)因其資源的稀缺性和需求的持續(xù)性，擁有更為穩(wěn)固和更高的價值中樞。

　　價格是房地產(chǎn)市場的核心指標，但是市場止跌回穩(wěn)的信號通常會遵循“量、價、預(yù)期”的先后順序出現(xiàn)，是一個多維度驗證的過程。

　　最早且最重要的先行指標是交易量的持續(xù)回暖。俗話說“量在價先”，當新建商品房和二手房的成交量擺脫持續(xù)下滑的態(tài)勢，連續(xù)3—6個月出現(xiàn)環(huán)比和同比的增長，這通常是市場需求開始被激活的第一個明確信號。

　　緊隨其后的是價格指標的企穩(wěn)。這表現(xiàn)為房價環(huán)比跌幅的持續(xù)收窄，直至趨近于零或在部分核心區(qū)域出現(xiàn)微弱上漲。同時，二手房市場上，掛牌量不再激增，議價空間縮小，買賣雙方的博弈態(tài)勢發(fā)生微妙變化，這些都是價格趨穩(wěn)的跡象。另一個關(guān)鍵信號來自庫存和市場活躍度的變化。當商品房待售面積連續(xù)數(shù)月下降，樓盤的去化周期縮短至18個月以下的健康區(qū)間，這意味著市場吸收能力正在恢復(fù)。與此同時，開發(fā)商的行為也會發(fā)生轉(zhuǎn)變，例如參與土地拍賣的積極性提高，土地溢價率回升，這反映了他們對未來市場的信心正在修復(fù)。

　　最后，市場情緒的轉(zhuǎn)變也是重要信號。當媒體的報道從悲觀轉(zhuǎn)向中性或正面，看房人數(shù)和中介的活躍度顯著增加，通常意味著市場已經(jīng)度過最困難的時期，正在筑底并準備進入一個新的穩(wěn)定階段。

　　政策建議

　　為打破當前困局，推動房地產(chǎn)市場盡快實現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”，需要中央層面果斷出手，采取超常規(guī)、系統(tǒng)性的政策組合拳，以堅定的決心和強烈的信號重塑市場信心。

　　第一，探索在中央層面設(shè)立“房地產(chǎn)穩(wěn)定基金”。建議通過增發(fā)國債等方式，在中央層面成立“房地產(chǎn)穩(wěn)定基金”，先期規(guī)模可在2萬億元左右。該基金專項用于兩個核心領(lǐng)域：一是為陷入困境但有市場價值的項目提供“保交樓”支持，切實維護購房者合法權(quán)益；二是收購部分房企持有的存量閑置土地，為房企注入關(guān)鍵的流動性。此舉不僅能解決燃眉之急，更能釋放強烈的政策信號，堅定推動市場“止跌回穩(wěn)”的預(yù)期。

　　第二，加大對地方政府的財政支持力度，從根源上調(diào)控土地供給。針對地方政府因房地產(chǎn)形勢下行而急劇減少的土地出讓收入，建議中央財政通過增加轉(zhuǎn)移支付或進一步提高地方政府債務(wù)額度的方式予以彌補。這將賦予地方政府更大的財政空間，從根本上控制和減少非必要的土地供給，并有力推進對存量閑置土地的回購工作，從而扭轉(zhuǎn)市場供需失衡的局面。

　　第三，高度重視并有效化解房地產(chǎn)企業(yè)的流動性風(fēng)險。應(yīng)積極鼓勵和支持行業(yè)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)龍頭房企，通過并購重組等方式，整合那些已出現(xiàn)流動性困難或陷入經(jīng)營困境的房企項目與資產(chǎn)。同時，金融監(jiān)管部門出臺配套的金融支持政策，例如設(shè)立專項并購貸款、優(yōu)化融資“白名單”制度等，為市場化的并購重組提供充足的信貸支持和便利，促進優(yōu)勝劣汰和行業(yè)格局的健康重塑。

　　第四，進一步優(yōu)化核心城市的限制性政策。建議進一步實質(zhì)性放寬北京、上海、深圳等一線城市的住房限購等限制性舉措，以釋放被壓抑的真實需求，發(fā)揮其市場風(fēng)向標作用，提振全國市場信心。

　　第五，進一步降低交易成本。繼續(xù)引導(dǎo)5年期以上LPR下行，進一步降低居民房貸利率，并削減購房交易環(huán)節(jié)的各項稅費成本，切實減輕購房者負擔(dān)。

　　第六，建立居民房貸彈性處理機制，防范社會風(fēng)險。對于因經(jīng)濟環(huán)境變化而暫時出現(xiàn)個人房貸月供逾期的居民，建議金融機構(gòu)在審慎評估的基礎(chǔ)上，建立規(guī)范化的申請與審批流程，適度予以展期或制定靈活的還款計劃，防止個人信用風(fēng)險演變?yōu)樯鐣€(wěn)定風(fēng)險。

　　第七，落實落細融資協(xié)調(diào)機制，避免監(jiān)管政策“一刀切”。繼續(xù)完善和落實好房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)“白名單”制度，確保“應(yīng)進盡進、應(yīng)貸盡貸”。同時，需優(yōu)化對預(yù)售資金的監(jiān)管辦法，在確保資金安全、保障“保交樓”底線的前提下，避免因監(jiān)管過緊而導(dǎo)致房企正常的經(jīng)營性流動性枯竭。

　　當前房地產(chǎn)市場的調(diào)整已超出行業(yè)自身范疇，演變?yōu)橛绊懡?jīng)濟全局的挑戰(zhàn)。零散、漸進式的政策調(diào)整難以徹底扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期，需要中央層面果斷采取系統(tǒng)性、超常規(guī)的“組合拳”，才能從根本上斬斷下跌的連鎖反應(yīng)，實現(xiàn)市場的“止跌回穩(wěn)”。

　　短期看，政策的核心目標是“防風(fēng)險、穩(wěn)預(yù)期”；長期看，在市場平穩(wěn)過渡后，應(yīng)以此輪調(diào)整為契機，加快構(gòu)建以“租購并舉”為方向、以“人地掛鉤”為原則、以“高品質(zhì)供給”為目標的房地產(chǎn)發(fā)展新模式，最終實現(xiàn)行業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展。

　　（作者為粵開證券首席經(jīng)濟學(xué)家、研究院院長；文章原題為《對當前及下階段房地產(chǎn)形勢的研判及建議》）

（文章來源：華夏時報）

(原標題：房地產(chǎn)行業(yè)如何重塑市場信心)

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