公募REITs上市首日再現(xiàn)漲停 優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供需矛盾待解

　　證券時(shí)報(bào)記者余世鵬

　　8月8日，首批兩只數(shù)據(jù)中心REITs上市，當(dāng)天雙雙實(shí)現(xiàn)30%漲停。目前，上市首日即漲停的公募REITs數(shù)量已達(dá)到15只，在73只產(chǎn)品中占比20.55%。上市以來(lái)，73只公募REITs創(chuàng)造出了近35%的平均收益率，17只產(chǎn)品收益率超50%。

　　公募基金認(rèn)為，REITs賺錢(qián)效應(yīng)顯著，反映出了市場(chǎng)的旺盛需求。不過(guò)，當(dāng)前公募REITs規(guī)模只有2000億元出頭，難以承載大體量資金的配置需求。旺盛的需求與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供給不足，是當(dāng)前公募REITs的核心矛盾之一。

　　超兩成REITs上市首日漲停

　　8月8日收盤(pán)，南方萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)中心REIT和南方潤(rùn)澤科技數(shù)據(jù)中心REIT兩只產(chǎn)品，均實(shí)現(xiàn)30%漲停。其中，南方萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)中心REIT收?qǐng)?bào)3.900元，當(dāng)天成交金額為2.34億元，換手率25.37%；南方潤(rùn)澤科技數(shù)據(jù)中心REIT收?qǐng)?bào)5.850元，成交4.52億元，換手率26.43%。

　　華南地區(qū)一位公募市場(chǎng)人士對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，兩只產(chǎn)品屬全國(guó)首批數(shù)據(jù)中心REITs，資產(chǎn)類(lèi)型具有一定稀缺性，上市首日漲停符合市場(chǎng)預(yù)期。實(shí)際上，早在發(fā)行階段，數(shù)據(jù)中心REITs就已受到資金追捧。數(shù)據(jù)顯示，南方潤(rùn)澤科技數(shù)據(jù)中心REIT首發(fā)募資45億元，公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)達(dá)到317.96倍；南方萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)中心REIT募資24億元，公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)達(dá)到454.96倍。

　　實(shí)際上，在整體資產(chǎn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)下，上市首日大漲的公募REITs并不少。根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，截至8月8日，登陸二級(jí)市場(chǎng)的公募REITs數(shù)量已有73只，67只產(chǎn)品上市首日上漲，占比超過(guò)90%。其中，上市首日實(shí)現(xiàn)30%漲停的產(chǎn)品有15只，占比20.55%；上市首日漲幅超過(guò)20%、10%的產(chǎn)品數(shù)量分別為22只、32只，占比分別為30.14%、43.84%。

　　值得一提的是，在15只上市首日漲停的產(chǎn)品中，有9只為2025年上市的基金。除兩只數(shù)據(jù)中心REITs外，還有兩只園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)品（中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT、華夏金隅智造工場(chǎng)REIT）、兩只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)品（中金中國(guó)綠發(fā)商業(yè)REIT、易方達(dá)華威市場(chǎng)REIT）、一只市政設(shè)施產(chǎn)品（國(guó)泰君安濟(jì)南能源供熱REIT）、兩只保障性租賃住房產(chǎn)品（華泰蘇州恒泰租賃住房REIT、匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT）。

　　上市以來(lái)行情分化明顯

　　根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，截至8月8日，73只公募REITs上市至今的平均收益率接近35%，呈現(xiàn)出較好的賺錢(qián)效應(yīng)。

　　具體看，有17只上市以來(lái)收益率在50%以上，中金廈門(mén)安居保障性租賃住房REIT上市以來(lái)實(shí)現(xiàn)了97.37%的漲幅，在73只產(chǎn)品中位居第一。緊跟其后的是嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT（91.17%）、易方達(dá)華威農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)REIT(85.37%)、華夏北京保障房REIT（84.37%）。此外，華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT、國(guó)泰君安濟(jì)南能源供熱REIT等產(chǎn)品上市以來(lái)累計(jì)漲幅也在70%以上。但還有8只產(chǎn)品上市以來(lái)錄得負(fù)收益，最大虧損目前已超過(guò)30%。

　　北京一位保險(xiǎn)資管人士對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，從2021年試點(diǎn)至今，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)行情基本上走出了一個(gè)完整的行情周期。其中，從2021年到2022年普遍實(shí)現(xiàn)上漲，但在2023年出現(xiàn)單邊下跌。在2023年之后，公募REITs走出低谷，但行情隨之分化，派息確定性高的資產(chǎn)漲幅比較大。

　　招商基金在最近發(fā)布的公募REITs7月觀察報(bào)告中指出，截至7月20日的近一個(gè)月里，REITs資產(chǎn)的行業(yè)分化進(jìn)一步加劇，產(chǎn)權(quán)類(lèi)REITs中表現(xiàn)較好的是消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)，經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)REITs中能源基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)保類(lèi)REITs表現(xiàn)較好。這反映出，運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)和財(cái)務(wù)指標(biāo)是影響REITs表現(xiàn)的重要因素，數(shù)據(jù)較好的REITs對(duì)市場(chǎng)資金的吸引力較強(qiáng)。

　　在研究中，招商基金選取中債估值的REITs估值收益率（IRR）作為衡量REITs估值的指標(biāo)。招商基金稱(chēng)，從絕對(duì)值來(lái)看，各類(lèi)項(xiàng)目IRR大體在機(jī)構(gòu)投資者的成本以上，但各個(gè)資產(chǎn)的差異較大。截至7月20日，產(chǎn)權(quán)性項(xiàng)目中，倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs的估值收益率較高，均值4.24%；特許經(jīng)營(yíng)權(quán)項(xiàng)目中，生態(tài)環(huán)保REITs的估值收益率較高，均值3.94%。IRR分化的背后，是投資人對(duì)資產(chǎn)的認(rèn)可程度，體現(xiàn)了資產(chǎn)質(zhì)量的差異。

　　優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供給有待提升

　　公募REITs資產(chǎn)呈現(xiàn)出的賺錢(qián)效應(yīng)，預(yù)示著投資者的旺盛配置需求。與此同時(shí)，市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)REITs資產(chǎn)供給擴(kuò)大也有著期待。

　　中金基金副總經(jīng)理、基金經(jīng)理李耀光近日在公開(kāi)媒體報(bào)道中表示，當(dāng)前公募REITs市場(chǎng)的核心矛盾之一，在于低利率環(huán)境下投資人的旺盛需求與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供給不足之間的錯(cuò)配。

　　目前公募REITs規(guī)模只有2000億元出頭，難以承載大體量資金配置需求，疊加投資者偏好較為一致，估值提升背后可能存在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。招商基金表示，部分REITs項(xiàng)目存在流動(dòng)性不足帶來(lái)的估值大幅上行、偏離基本面的風(fēng)險(xiǎn)。短期流動(dòng)性不足會(huì)加劇資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，特征包括買(mǎi)賣(mài)報(bào)價(jià)差距較大、部分REITs交易不連續(xù)、尾盤(pán)成交量較高及盤(pán)中成交量較低等特征。其中原因包括投資偏好較為一致，投資集中度有所上升，交易新發(fā)項(xiàng)目戰(zhàn)略配售比例過(guò)高，投資者結(jié)構(gòu)相對(duì)單一等。

　　李耀光認(rèn)為，在多層次REITs市場(chǎng)建設(shè)尚不完備的背景下，多數(shù)企業(yè)發(fā)行公募REITs實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)盤(pán)活與融資的效果，核心取決于融資性?xún)r(jià)比。如果首發(fā)REITs存在政策導(dǎo)向因素，那么進(jìn)入擴(kuò)募階段后，融資性?xún)r(jià)比將成為決定性因素，直接影響企業(yè)決策層是否繼續(xù)向REITs注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

　　李耀光建議，可逐步放開(kāi)投資機(jī)構(gòu)及Pre-REITs基金作為公募REITs原始權(quán)益人。從分階段實(shí)施的角度，可以在落實(shí)返投資金的前提下，先在已上市REITs擴(kuò)募領(lǐng)域放開(kāi)Pre-REITs基金作為原始權(quán)益人。若實(shí)踐驗(yàn)證其能有效盤(pán)活存量、拉動(dòng)投資并實(shí)現(xiàn)政策目標(biāo)，再進(jìn)一步在首發(fā)環(huán)節(jié)放開(kāi)這一權(quán)限，這些舉措或?qū)⒂行岣邇?yōu)質(zhì)資產(chǎn)的供給。

（文章來(lái)源：證券時(shí)報(bào)）

(原標(biāo)題：公募REITs上市首日再現(xiàn)漲停 優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供需矛盾待解)

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