【財經(jīng)分析】REITs向好大勢未改 微瀾行情中偏空情緒逐漸釋放

　　新華財經(jīng)上海8月8日電（記者楊溢仁）隨著商品市場情緒轉(zhuǎn)弱，以及權(quán)益板塊的顯著回調(diào)，市場風險偏好有所降溫，在資金避險情緒逐漸醞釀的背景下，REITs表現(xiàn)重新回溫。分析人士認為，就中長期來看，REITs作為兼具股債屬性的獨特產(chǎn)品，在“資產(chǎn)荒”背景下仍具備較好的配置價值。

　　REITs重拾上漲行情

　　公開數(shù)據(jù)顯示，上周中證REITs全收益指數(shù)收于1100.90點，周度上漲1.25%，重回1100點，尤其下半周，市場總體呈現(xiàn)出放量上漲狀態(tài)。

　　本周，中央國債登記結(jié)算有限責任公司提供的數(shù)據(jù)也顯示，截至8月7日收盤，已上市71只公募REITs收盤價較前一交易日平均上漲0.08%;平均換手率為0.82%,較前一交易日上升0.07%；平均成交量為204.91萬份，較前一交易日增加17.34%；總成交金額為6.37億元，較前一交易日增加17.29%。

　　中債估值方面，當日中債估值價格平均上漲了0.004元，其中產(chǎn)權(quán)類REITs——國泰君安城投寬庭保租房REIT的價格漲幅最大，達0.10元；估值收益率方面，71只公募REITs的中債估值收益率平均下行了0.38BP，其中，華夏南京交通高速公路REIT的下行幅度最大，達15.58BP。

　　記者注意到，上周以來，REITs各板塊均有所反彈。舉例來看，消費、保租房、環(huán)保市政板塊受分母端影響整體價格彈性更高，除周內(nèi)新上市的項目外，在產(chǎn)權(quán)類項目中——倉儲物流REITs、產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs、保租房REITs、消費基礎設施REITs的平均上漲幅度依次為1.59%、1.52%、3.53%、4.00%；在特許經(jīng)營權(quán)項目中，環(huán)保市政REITs、能源類REITs、高速公路REITs的平均上漲幅度為2.25%、2.35%、0.38%。

　　“本輪REITs行情的回調(diào)正值投資者風險偏好轉(zhuǎn)換，大類資產(chǎn)進入行情輪動期，基本面定價的權(quán)重較小?！币晃?span id="bk_90.BK0474">保險機構(gòu)投資人告訴記者，“鑒于大部分REITs項目的二季度經(jīng)營表現(xiàn)依舊穩(wěn)健，隨著‘反內(nèi)卷’情緒的轉(zhuǎn)弱，以及權(quán)益板塊的顯著回調(diào)，市場風險偏好降溫（資金避險情緒逐漸醞釀），促使REITs重新受捧并不出人意料。 ”

　　部分板塊表現(xiàn)突出

　　從板塊的表現(xiàn)情況來看，保租房和消費基礎設施依舊最為受捧。來自華西證券研究所的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2025年7月28日至8月1日，消費基礎設施、保租房REITs的漲幅靠前，分別達4.58%和3.70%。

　　哪些產(chǎn)品在現(xiàn)階段更受機構(gòu)的青睞？“華夏華潤商業(yè)REIT作為消費基礎設施中市值遙遙領(lǐng)先、唯一超過百億元的‘龍頭’，憑借穩(wěn)定的經(jīng)營，成了各機構(gòu)爭相關(guān)注的重要標的。”前述投資人告訴記者，“按8月1日市值預測，其2025年的分派率在3.4%至3.5%之間，且仍可關(guān)注后續(xù)擴募資產(chǎn)對分派率的提升。此外，現(xiàn)階段分派率性價比較高的產(chǎn)品還有易方達華威市場REIT、華安百聯(lián)消費REIT、嘉實物美消費REIT等?！?/p>

　　值得一提的是，2025年上半年，全國居民人均可支配收入達21840元，比上年同期名義增長5.3%，扣除價格因素，實際增長5.4%；社會消費品零售總額達24.55萬億元，同比增長5.0%。分季度看，二季度，社會消費品零售總額增長了5.4%，增速比一季度加快0.8個百分點，自2024年三季度以來季度增速持續(xù)回升。

　　記者走訪多處底層資產(chǎn)后發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段品質(zhì)優(yōu)、體驗好的實體業(yè)態(tài)表現(xiàn)更為突出，倉儲會員店的零售額增速多能保持在30%以上，便利店、購物中心的零售額分別增長約7.5%、6.0%，超市零售額增長約5.4%，增速整體有所加快。

　　據(jù)券商粗略估算，消費基礎設施REITs上半年的加權(quán)平均漲跌幅可謂“一枝獨秀”——加權(quán)平均上漲了33.55%，比排名第二的保租房REITs高出9.36BP。

　　仍可把握介入機會

　　在債市長端利率已現(xiàn)企穩(wěn)修復跡象，國內(nèi)基礎設施REITs市場獲得分母端支撐，疊加后續(xù)新發(fā)國債、地方債、金融債開始征收增值稅的大背景下，業(yè)界普遍判斷，具備免稅優(yōu)勢的公募REITs產(chǎn)品價值將獲得進一步提升。

　　可以看到，2025年8月1日晚間，債券征稅新規(guī)的發(fā)布引發(fā)市場熱議。相關(guān)公告顯示，自2025年8月8日起，對在該日期之后（含當日）新發(fā)行的國債、地方政府債券、金融債券的利息收入，恢復征收增值稅。

　　而與之相對，目前我國對基礎設施公募REITs的分紅收益暫免征收增值稅，也就是說，債市稅收新規(guī)邊際利好REITs的配置，尤其是出租率穩(wěn)定、經(jīng)常與國債收益比價的保租房REITs。

　　“建議繼續(xù)關(guān)注優(yōu)質(zhì)項目回調(diào)后的配置機會?！?span id="stock_1.601995">中金公司研究部分析師裴佳敏稱，以6月20日至7月31日前的復權(quán)收盤價計算，跌幅超過5%的REITs共有14只，跌幅在3%至5%的REITs共有20只。月末修復完成后，REITs市場仍有擇券配置空間，建議各機構(gòu)關(guān)注一些策略機會?！笆紫仁蔷劢够久骖A期及韌性較強的板塊（如保租房、消費等）低吸機會；其次是基本面邊際企穩(wěn)且租戶結(jié)構(gòu)穩(wěn)定的項目配置機會（如部分倉儲和高速項目）；最后是戰(zhàn)略配置與打新的機會?！?/p>

　　“各機構(gòu)在保持樂觀看多的同時，也需要保持一份審慎?！睂Υ耍晃蝗坦淌詹块T負責人提醒，“2025年，新上市的REITs產(chǎn)品延續(xù)了較高熱度，但目前市場已從‘普漲’轉(zhuǎn)向‘分化’。投資者還需從底層資產(chǎn)運營、分紅可持續(xù)性、估值合理性等多維度綜合評估，避免盲目追漲。”

（文章來源：新華財經(jīng)）

(原標題：【財經(jīng)分析】REITs向好大勢未改 微瀾行情中偏空情緒逐漸釋放)

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