1350億央企地產巨頭，籌謀退市

　　記者丨李惠琳譚璐

　　1350億資產的大悅城地產，或告別資本市場。

　　7月最后一天，其董事長姚長林簽發(fā)了一則公告，董事會決議，回購公司股份，并撤銷在香港聯(lián)交所的上市地位。

　　這家商業(yè)地產巨頭，已在港股上市12年。

　　為達成私有化，出價不菲。此次回購涉及股份總數47.3億股，代價最高約29.32億港元，完成后全部注銷。

　　交易完成后，大悅城地產將幾近全資并入母公司大悅城控股。至此，中糧系兩家地產平臺，由“分點作戰(zhàn)”變成“抱團取暖”。

　　資本市場反應積極，8月1日復牌，大悅城地產大漲45.95%，市值飆漲至76.85億港元。

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　　溢價回購

　　這筆大交易核心操盤人，是姚長林。

　　2024年中，姚接任大悅城控股、大悅城地產的董事長，此前他在中糧系工作20多年。一上任，就承擔著破局的重擔。

　　大悅城地產，本身是大悅城控股的并表子公司，也是其商業(yè)板塊的重要組成部分。

　　旗下?lián)碛谢蚬芾?2個大悅城、大悅匯等商業(yè)項目，以及三亞亞龍灣瑞吉度假酒店、三亞美高梅度假酒店、北京華爾道夫酒店等奢華酒店。

　　在6月初的股東大會上，姚長林坦言，此刻要審時度勢，積極制定經營政策，應對市場變化。

　　話音落下不到兩個月，他就有大動作。

　　此次回購股份，涉及大悅城控股、得茂以外的所有股東所持股份，占總股本的33.24%。

　　大股東的出價，為每股0.62港元，較公告前一個交易日的0.37港元股價，溢價67.57%。

　　私有化公告前，大悅城地產股價長期低迷，在0.3港元上下浮動，市值徘徊在50億港元。

　　大股東認為，在當前市況，其對股東有一定吸引力，而其出手私有化，是基于大悅城地產“流動性承壓”。

　　“過去數年，公司股價一直較每股資產凈值折讓，整體流動性偏低，限制了從資本市場籌集資金的能力?！?/p>

　　公司公告稱，上市地位難以提供足夠的境外融資支持，預計將來亦不會有實質性改善。

　　過去兩年，大悅城地產的融資現金流凈額連續(xù)兩年為負，2024年末，這個數據為-44億元。

　　截至去年末，其凈資產有162億元，每股凈資產為2.63港元，股價也確實低估。

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　　合二為一

　　對于姚長林為首的董事會而言，私有化更深層的原因，與公司的戰(zhàn)略考慮有關。

　　這個香港上市主體的前身，是中糧集團的商業(yè)地產平臺。2013年，以“中糧置地”之名登陸港交所，后更名為大悅城地產。

　　2019年，中糧系啟動重大資產重組，A股上市平臺大悅城控股，收購大悅城地產的控股權，由此充分參與后者的經營決策，實現兩大平臺的整合。

　　姚長林身兼兩家公司的董事長，然而，不同上市平臺造成的內部治理藩籬，對公司的發(fā)展形成掣肘。

　　公告指出，由于受大悅城控股的控制，目前的架構增加了公司治理的復雜性，并阻礙了決策效率。

　　如果合二為一，將縮短決策周期，提高營運效率，降低相關成本。

　　“作為私人公司，在制定長期戰(zhàn)略決策方面，具有靈活性?！贝髳偝堑禺a稱，其業(yè)務策略、重大投資及資本營運，將不再受限于董事會或股東大會批準。

　　對于母公司，也是一重利好。

　　協(xié)議安排生效后，大悅城控股的持股比例，將從64.18%增至96.13%，權益進一步增厚，有利于提升歸母凈利潤。

　　這幾年，大悅城控股處于業(yè)績低谷。

　　2022-2024年，累計虧損超過70億元。2025年上半年，預計扭虧為盈，盈利約0.8億至1.2億元。

　　相比之下，大悅城地產較為穩(wěn)定，2024年凈賺7.79億元。私有化后，其收益將全額注入母公司，顯著改善后者的財務表現。

　　據稱，這筆交易的資金來源，為大悅城地產的內部資源及外部債務融資。

　　截至2024年末，其負債總額為735.78億元，其中，一年內的應付賬款、其他應付款、銀行借貸等近164億元，賬上現金有191億元。

　　公司方面強調，本次交易尚存在不確定性，需滿足或豁免若干條件后方可生效。

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　　加強協(xié)同

　　對于姚長林來說，將大悅城地產納入母公司，也有利于加強業(yè)務協(xié)同。

　　大悅城地產的商業(yè)資產，極具價值。

　　母公司在全國布局的44個商業(yè)項目中，去年購物中心銷售額就達401.3億元，同比增長16%，大部分由大悅城地產貢獻。

　　姚長林治下，大悅城地產的業(yè)績在2024年已經回暖，營收大漲近五成，達198.31億元。

　　這個香港上市平臺的業(yè)務，包括投資物業(yè)、物業(yè)開發(fā)、酒店經營、管理輸出等四個板塊。其中，物業(yè)開發(fā)占大頭，去年收入高達145億，占總收入超過七成。

　　大悅城地產，開發(fā)、經營和管理著大量城市綜合體，其物業(yè)年租金超過40億，現金流平穩(wěn)，且毛利率保持在76%的高位。

　　這些購物中心主要分布在一線和核心二線城市，運營表現強勢，北京西單大悅城、北京朝陽大悅城、天津南開大悅城等，平均出租率均在97%以上。

　　6月初，姚長林在香港出席大悅城地產的股東會，會后與在場股東交流了十來分鐘。

　　“我們在2024年，把商業(yè)提升到了更加重要的地位……確立了1123的戰(zhàn)略體系?！币﹂L林說。

　　“1123戰(zhàn)略體系”的第一個1，就是提升商業(yè)的引領地位，助力公司穿越周期。

　　今年6月，公司已將商業(yè)管理中心調整為商業(yè)事業(yè)部。大力發(fā)展商業(yè)板塊，管理層可能還有資本運作的考慮。

　　2024年9月，華夏大悅城商業(yè)REIT于深圳證券交易所上市交易，募資48億元。

　　姚長林公開評價，此操作打通了“投融建管退”業(yè)務閉環(huán)，使資本循環(huán)更加順暢。

　　若能挖掘協(xié)同潛力，姚有望帶領這家商業(yè)巨頭，強化經營能力，釋放出其資產價值。

（文章來源：21世紀經濟報道）

(原標題：1350億央企地產巨頭，籌謀退市)

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