REITs市場高位調(diào)整，7月下跌超1.4%，二季報分化劇烈，消費板塊一枝獨秀

　　在基金二季報披露完畢后，公募REITs二季度的經(jīng)營情況浮出水面。

　　財聯(lián)社梳理發(fā)現(xiàn)，二季度公募REITs經(jīng)營分化較為劇烈，部分項目可供分配金額同比增長超60%，部分下滑超50%。保障房和消費板塊REITs業(yè)績穩(wěn)健，產(chǎn)業(yè)園REITs業(yè)績依然承壓。

　　近期，REITs市場出現(xiàn)高位調(diào)整。6月底以來，受前期累積漲幅偏高、股市分流、基本面承壓、年中兌現(xiàn)收益、利率上行等多種因素影響，REITs開始回調(diào)。機構(gòu)分析指出，下半年REITs資金欠配仍將持續(xù)，但擾動因素增加，關(guān)注基本面穩(wěn)健板塊調(diào)整后的配置價值。

　　業(yè)績分化嚴重，消費REITs一枝獨秀

　　從有可比數(shù)據(jù)的35個REITs項目來看，上半年可供分配金額同比整體下滑。僅有16個項目實現(xiàn)正增長，且分化極大。同比變化率平均約-3%，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT二季度實現(xiàn)可供分配金額4.62億元，同比增長63.78%；鵬華深圳能源REIT二季度實現(xiàn)可供分配金額0.45億元，同比下降54.65%。

　　圖：二季度可供分配金額增長居前的REITs

　　(資料來源：Wind數(shù)據(jù)，財聯(lián)社整理)

　　富國首創(chuàng)水務(wù)REIT在二季報中表示，可供分配金額同比大幅增加原因為深圳項目2024年二季度集中支付上年度匯算清繳的所得稅費用，現(xiàn)已改為按季度預(yù)繳，本期現(xiàn)金流出有所減少。

　　另外，中航京能光伏REIT二季度可供分配金額增長45.61%。基金就基礎(chǔ)設(shè)施項目公司2024 年1-3月形成的國補應(yīng)收賬款開展國補保理業(yè)務(wù)，去年同期未開展國補保理融資業(yè)務(wù)。

　　綜合來看，消費基礎(chǔ)設(shè)施板塊一枝獨秀，4個有可比數(shù)據(jù)的項目全部實現(xiàn)可供分配金額增長。另外，部分保障性租賃住房和高速公路項目顯示出經(jīng)營韌性。

　　中金公司REITs研究團隊認為，已上市消費REITs資質(zhì)較優(yōu)，短期經(jīng)營有望維持韌性，但宏觀需求仍處于弱復(fù)蘇階段，疊加供給壓力猶存，中長期維度我們認為應(yīng)需審慎評估項目經(jīng)營增長前景。

　　申萬宏源固收研究團隊指出，保障房和消費板塊的業(yè)績最為穩(wěn)健；能源類受季節(jié)擾動較大；交通類（高速公路）受周邊路網(wǎng)變動帶來的分流效應(yīng)和多地降雨明顯增多的影響出現(xiàn)分化；而產(chǎn)業(yè)園業(yè)績下滑較為明顯。

　　根據(jù)中金公司REITs研究團隊的測算，2025年二季度可供分配金額同環(huán)比均有所下滑，可比口徑下，板塊可供分配同比表現(xiàn)排序為：消費>保租房>高速>倉儲物流>產(chǎn)業(yè)園>能源>市政環(huán)保。項目基本面波動分化，經(jīng)營壓力部分釋放。

　　近期REITs市場高位調(diào)整

　　7月以來，REITs市場高位調(diào)整。中證REITs全收益指數(shù)在6月23日達到1125點的近兩年高點，今年最多時上漲了16%。7月，指數(shù)已跌破1100點，下跌了約1.4%。

　　華泰證券固收研究團隊復(fù)盤公募REITs今年以來行情指出，上半年REITs的上行主要源自低利率環(huán)境、資金欠配。6月底以來，受前期累積漲幅偏高、股市分流、基本面承壓、年中兌現(xiàn)收益、利率上行等因素影響，REITs開始回調(diào)。

　　具體來看，保障房、產(chǎn)業(yè)園及部分新能源項目跌幅較大。隨著近日中銀中外運倉儲物REIT上市，目前上市的公募REITs已有70只，總市值約2050億元。

　　對于下半年走勢，華泰證券固收研究團隊認為，REITs資金欠配仍將持續(xù)，但擾動因素增加。下半年解禁項目增加，市場面臨拋售壓力。在一級打新方面，詢價區(qū)間上下限被打開，REITs一二級市場價差將縮窄，新發(fā)項目上市后漲幅將收窄。REITs長期配置價值不改，但隨著利率調(diào)整，基本面走弱的項目壓力較大，關(guān)注基本面持續(xù)穩(wěn)健的板塊如保租房、消費，市政環(huán)保類調(diào)整后的配置價值。

（文章來源：財聯(lián)社）

(原標題：REITs市場高位調(diào)整，7月下跌超1.4%，二季報分化劇烈，消費板塊一枝獨秀)

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