搶灘REITs市場(chǎng)，新入局機(jī)構(gòu)謀突圍

　　截至上半年末，公募REITs總市值突破2000億元。今年以來，多數(shù)REITs產(chǎn)品獲得正收益，漲幅最高的嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT今年以來漲幅超50%。

　　行業(yè)頭部效應(yīng)逐漸凸顯。截至上半年末，頭部三家基金公司管理了近40%的REITs規(guī)模，69只已成立的公募REITs分別來自25家基金管理人。不過，今年以來，南方基金、匯添富基金、中銀基金、創(chuàng)金合信基金等紛紛入局，成為REITs市場(chǎng)新的參與者。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，目前我國(guó)REITs行業(yè)還處于初級(jí)發(fā)展階段，各類機(jī)構(gòu)都有機(jī)會(huì)參與其中，但后來者或需放棄“大而全”的想法，轉(zhuǎn)而追求“小而美、專而精”。

頭部效應(yīng)凸顯

　　截至6月30日，已上市的68只公募REITs總市值突破2000億元大關(guān)。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，截至7月4日收盤，2025年1月1日之前已上市的58只REITs中，57只今年以來取得正收益。其中，嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT漲幅最高，今年以來漲幅達(dá)51.84%，華安百聯(lián)消費(fèi)REIT、華夏首創(chuàng)奧萊REIT、華夏大悅城商業(yè)REIT緊隨其后，漲幅均超48%。共有16只REITs今年以來漲幅超過30%，13只REITs漲幅在20%—30%。

　　整體看，REITs市場(chǎng)頭部效應(yīng)顯著。69只已成立的公募REITs分別來自25家基金管理人，既有華夏基金、易方達(dá)基金、南方基金等頭部公募，也有中航基金、中信建投基金、東吳基金等中小型公募。

　　此外，截至上半年末，在69只已經(jīng)成立的公募REITs中，華夏基金獨(dú)占14只，中金基金旗下共有10只，其余各家機(jī)構(gòu)REITs產(chǎn)品數(shù)量均不足5只。

　　從基金規(guī)模來看，華夏基金REITs規(guī)模突破340億元；中金基金緊隨其后，REITs規(guī)模超過280億元；平安基金公募REITs規(guī)模也超過150億元，位列第三；其他各家機(jī)構(gòu)旗下公募REITs規(guī)模均在十幾億元到85億元。

后來者積極突圍

　　從上半年的新成立REITs名單看，后來者正在積極突圍。

　　今年上半年，南方基金、匯添富基金、中銀基金三家公募均有公募REITs產(chǎn)品成立或上市。

　　匯添富基金在上半年成功發(fā)行兩只公募REITs。其中，匯添富九州通醫(yī)藥REIT于2月17日成立，募資規(guī)模為11.58億元。匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT作為第二只產(chǎn)品，于3月21日成立，募資規(guī)模為13.62億元。

　　南方基金在上半年發(fā)行了南方順豐物流REIT，還有南方萬國(guó)數(shù)據(jù)中心REIT和南方潤(rùn)澤科技數(shù)據(jù)中心REIT即將發(fā)行。

　　6月26日，中銀基金旗下首只REIT——中銀中外運(yùn)倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT成立。

　　此外，6月19日，創(chuàng)金合信首農(nóng)產(chǎn)業(yè)園REIT獲批，募集份額為10億份，這是創(chuàng)金合信基金旗下首只公募REITs產(chǎn)品。這只產(chǎn)品獲批，標(biāo)志著創(chuàng)金合信基金正式進(jìn)入公募REITs賽道。

　　公開信息顯示，創(chuàng)金合信首農(nóng)產(chǎn)業(yè)園REIT的底層資產(chǎn)為中關(guān)村移動(dòng)智能服務(wù)創(chuàng)新園，位于北京市海淀區(qū)上地區(qū)域，是三元牛奶廠舊址經(jīng)更新改造后打造的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。據(jù)悉，該產(chǎn)業(yè)園自2021年投入運(yùn)營(yíng)以來，已吸引快手、小米等企業(yè)入駐。

　　另外，創(chuàng)金合信基金旗下的另一只REIT產(chǎn)品——?jiǎng)?chuàng)金合信電子城產(chǎn)業(yè)園REIT于今年5月獲上交所受理。

追求“小而美、專而精”

　　整體看，目前REITs產(chǎn)品規(guī)模較大、產(chǎn)品數(shù)量較多的基金公司，其股東方都有著深厚的投行業(yè)務(wù)底蘊(yùn)。

　　“目前，很多基金公司在REITs項(xiàng)目的承攬、承做和項(xiàng)目評(píng)估方面都與股東方建立了協(xié)同機(jī)制?！币晃毁Y深REITs業(yè)內(nèi)人士表示，“也有部分基金公司依靠自身的資源稟賦獲得一些項(xiàng)目，但這種情況屬于少數(shù)?！?/p>

　　“頭部效應(yīng)是REITs市場(chǎng)逐漸走向成熟的標(biāo)志。”某公募基金REITs業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，成熟的REITs管理人在資產(chǎn)篩選、盡職調(diào)查、主動(dòng)管理、風(fēng)險(xiǎn)控制方面積累了深厚經(jīng)驗(yàn)，其良好的歷史業(yè)績(jī)和品牌也更容易獲得投資人信任，從而形成良性循環(huán)。

　　在上述REITs業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人看來，目前我國(guó)REITs行業(yè)處于初級(jí)發(fā)展階段，各類機(jī)構(gòu)也都有機(jī)會(huì)參與，但后來者需放棄“大而全”的想法，轉(zhuǎn)而追求“小而美、專而精”，專注于具有獨(dú)特增長(zhǎng)潛力的細(xì)分賽道，如專業(yè)化的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特定區(qū)域的城市更新項(xiàng)目、與新能源結(jié)合的不動(dòng)產(chǎn)等等；或在選定的細(xì)分領(lǐng)域建立深厚的行業(yè)認(rèn)知、資源網(wǎng)絡(luò)和獨(dú)特的管理能力，成為該領(lǐng)域的“專家型REITs”。

（文章來源：中國(guó)證券報(bào)）

(原標(biāo)題：搶灘REITs市場(chǎng)，新入局機(jī)構(gòu)謀突圍)

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