借力REITs“東風(fēng)” 房企謀篇存量資產(chǎn)盤活

　　6月27日，中金中國(guó)綠發(fā)商業(yè)資產(chǎn)REIT上市首日開盤漲幅達(dá)30%，觸及漲停。這是今年以來(lái)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)亮眼的一抹縮影。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2025年7月3日，全市場(chǎng)共有9只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品。自年初以來(lái)，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs在大類資產(chǎn)中漲幅居前。其中，華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT、華安百聯(lián)消費(fèi)REIT、華夏大悅城商業(yè)REIT這3只基金年內(nèi)漲幅均超過(guò)40%。

　　消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs熱潮之下，中國(guó)海外發(fā)展有限公司（0688.HK，以下簡(jiǎn)稱“中海”）亦于近期提交其首單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT申報(bào)，擬將購(gòu)物中心——中海佛山南海映月湖環(huán)宇城項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱“映月湖環(huán)宇城”）以公募REITs形式分拆上市，預(yù)計(jì)募資13.55億元。中海將認(rèn)購(gòu)約20%的基金份額。

　　招募說(shuō)明書顯示，映月湖環(huán)宇城位于佛山市禪桂商圈映月湖片區(qū)，前身為南海怡豐城，是新加坡豐樹集團(tuán)在華南地區(qū)開發(fā)的大型消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，于2014年5月開始運(yùn)營(yíng)。中海于2020年3月收購(gòu)該項(xiàng)目后，著手實(shí)施定位調(diào)整和運(yùn)營(yíng)升級(jí)。2022年—2024年，映月湖環(huán)宇城營(yíng)收從約1億元增至1.37億元，凈利潤(rùn)從3460.06萬(wàn)元增至4448.52萬(wàn)元。

　　中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示，房企通過(guò)設(shè)立REITs進(jìn)行資產(chǎn)證券化意味著“輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型”進(jìn)入新階段?！爸泻碛休^多優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)，未來(lái)有可能把其他資產(chǎn)納入REITs平臺(tái)，以實(shí)現(xiàn)更多優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)出表上市，公司進(jìn)行融資回籠資金，降低杠桿，提高資金使用效率?！?/p>

　　對(duì)于項(xiàng)目分拆上市時(shí)點(diǎn)、公司旗下資產(chǎn)證券化整體思路及策略等，記者聯(lián)系采訪中海方面，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“目前處于上市前靜默期，待正式發(fā)行后再溝通。”

　　中海入局REITs

　　6月26日早間，中海公告華夏基金及中信證券向中國(guó)證監(jiān)會(huì)、深圳證券交易所提交了公募基金注冊(cè)及上市的申請(qǐng)材料。香港聯(lián)交所已授出豁免，并確認(rèn)中海可進(jìn)行建議分拆。深交所官網(wǎng)顯示，6月26日，華夏中海商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱“華夏中海商業(yè)REIT”）的上市申請(qǐng)已獲受理。

　　根據(jù)公告，華夏中海商業(yè)REIT的相關(guān)資產(chǎn)為映月湖環(huán)宇城，該項(xiàng)目由中海旗下佛山海映商業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“佛山海映”）擁有。此次分拆將由華夏基金（作為公募基金管理人）設(shè)立公募基金作為封閉式公開上市基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，并負(fù)責(zé)其日常營(yíng)運(yùn)。分拆上市完成后，中海將通過(guò)中海環(huán)宇商業(yè)發(fā)展（深圳）有限公司持有該基金的20%份額，公眾基金份額持有人將持有其余的80%份額。佛山海映及華夏中海商業(yè)REIT將不再是中海的附屬公司，也將不會(huì)并入公司財(cái)務(wù)賬目。

　　招募說(shuō)明書顯示，映月湖環(huán)宇城建筑面積約15.35萬(wàn)平方米，可租賃面積約6.4萬(wàn)平方米，其業(yè)態(tài)涵蓋大型綜合超市、專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂(lè)休閑場(chǎng)所等。該項(xiàng)目的主要經(jīng)營(yíng)模式為以自持購(gòu)物中心資產(chǎn)向符合要求的承租商戶提供租賃及購(gòu)物中心整體運(yùn)營(yíng)服務(wù)，并收取租金、物業(yè)管理費(fèi)、推廣服務(wù)費(fèi)等收入，各承租商戶統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營(yíng)。

　　值得注意的是，映月湖環(huán)宇城是中海首個(gè)以存量資產(chǎn)收購(gòu)方式取得的購(gòu)物中心項(xiàng)目，是其在佛山布局的第二座“環(huán)宇城”。被中海收購(gòu)前，映月湖環(huán)宇城存在出租率低、經(jīng)營(yíng)狀況不佳等問(wèn)題。

　　劉水對(duì)記者表示：“佛山購(gòu)物中心市場(chǎng)呈高度競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，雖有一些知名購(gòu)物中心，但整體市場(chǎng)飽和度較高，中海在收購(gòu)映月湖環(huán)宇城后進(jìn)行改造升級(jí)，提升了空間品質(zhì)及品牌結(jié)構(gòu)，一定程度上改善了資產(chǎn)質(zhì)量?！睆恼w市場(chǎng)來(lái)看，佛山商場(chǎng)租金水平受多種因素影響，波動(dòng)較大，市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)變化、新興商圈崛起等也給租金穩(wěn)定性帶來(lái)挑戰(zhàn)?！罢w市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，部分商場(chǎng)仍面臨經(jīng)營(yíng)壓力，如首層租金下降、客流量及銷售額增長(zhǎng)出現(xiàn)瓶頸等。映月湖環(huán)宇城在資產(chǎn)質(zhì)量、租金穩(wěn)定性及運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)方面存在一定優(yōu)勢(shì)及提升空間，同時(shí)面臨諸多挑戰(zhàn)?！?/p>

　　根據(jù)招募說(shuō)明書，映月湖環(huán)宇城作為中海體系內(nèi)的收并購(gòu)項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)優(yōu)秀，自收購(gòu)以來(lái)，該項(xiàng)目2020—2024年?duì)I業(yè)收入年均復(fù)合增長(zhǎng)率為24.75%，其近年間營(yíng)收、凈利潤(rùn)、EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤(rùn)）排名均在體系內(nèi)位居前列。近年來(lái)，租賃收入始終是映月湖環(huán)宇城第一大收入來(lái)源，占比55%—70%。

　　截至2025年3月31日，映月湖環(huán)宇城已接近滿租，出租率約97.92%。今年一季度，該項(xiàng)目營(yíng)收約3245.56萬(wàn)元（考量租金減免，不含稅），凈利潤(rùn)為919.5萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)凈收益（NOI）為2283.62萬(wàn)元，NOI Margin（經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率）為64.46%，客流量為333.64萬(wàn)人，月租金坪效為141.1元/平方米，月銷售坪效為1217.5元/平方米，租金收繳率為98.1%，續(xù)租率為35.62%，平均固定租金單價(jià)為95.44%。

　　截至2025年3月31日，映月湖環(huán)宇城賬面價(jià)值約6.04億元，估值為13.15億元，增值率117.81%。

　　從傳統(tǒng)開發(fā)走向資產(chǎn)管理

　　對(duì)于此次分拆，中海方面認(rèn)為這對(duì)公司具有明顯的商業(yè)利益。

　　中海在公告中指出，基礎(chǔ)設(shè)施REIT的發(fā)行提供了一種新的股權(quán)融資方式，通過(guò)引入股權(quán)基金，可以減少對(duì)傳統(tǒng)債務(wù)融資方式的依賴，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施REIT融資方式的多樣化?！巴ㄟ^(guò)公募基金單獨(dú)上市，公司將能夠盤活其基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，避免基礎(chǔ)設(shè)施投資回收期較長(zhǎng)及資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低的不利影響?！贝伺e亦將增強(qiáng)公司的滾動(dòng)投資能力及可持續(xù)營(yíng)運(yùn)，有利于公司的長(zhǎng)期表現(xiàn)。中海方面認(rèn)為，由于基礎(chǔ)設(shè)施REIT對(duì)投資者的回報(bào)來(lái)自于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)和管理，可以監(jiān)督和督促運(yùn)營(yíng)和管理機(jī)構(gòu)在基礎(chǔ)設(shè)施REIT上市后進(jìn)行良好、高效的運(yùn)營(yíng)。這將在公司上市的范圍內(nèi)大幅提升佛山海映的現(xiàn)有價(jià)值，同時(shí)可從公募基金的收益分配及資產(chǎn)增值中繼續(xù)受益及實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)收入。

　　事實(shí)上，已有不少房企與中海所見略同。截至目前，華潤(rùn)置地（1109.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、大悅城（000031.SZ）、萬(wàn)科（000002.SZ）、中國(guó)金茂（0817.HK）等房企已發(fā)行公募REITs，類型主要為消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、租賃住房、產(chǎn)業(yè)園等，其中在消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域尤為突出。

　　劉水表示，房企通過(guò)設(shè)立REITs進(jìn)行資產(chǎn)證券化，一方面將優(yōu)化房企資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，存量資產(chǎn)“打包上市”釋放了沉淀資金，使企業(yè)從資產(chǎn)持有者轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y參與方和運(yùn)營(yíng)方，同時(shí)提升運(yùn)營(yíng)管理能力，創(chuàng)造可持續(xù)現(xiàn)金流；另一方面，REITs為房企提供權(quán)益性融資渠道，降低杠桿率。在融資環(huán)境趨緊時(shí)，有助于房企緩解資金壓力。同時(shí)，REITs促進(jìn)房企從傳統(tǒng)開發(fā)模式向資產(chǎn)管理模式創(chuàng)新，推動(dòng)行業(yè)向高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展轉(zhuǎn)型。

　　值得注意的是，今年以來(lái)，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs多只產(chǎn)品在二級(jí)市場(chǎng)漲幅顯著。平安證券發(fā)布研報(bào)指出，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs漲幅居前主要是因?yàn)榈讓淤Y產(chǎn)運(yùn)營(yíng)良好，低利率環(huán)境下分紅穩(wěn)健且具備吸引力，疊加國(guó)內(nèi)以舊換新及其他促消費(fèi)政策催化、擴(kuò)內(nèi)需預(yù)期等，獲得投資人追捧?！跋M(fèi)類REITs底層資產(chǎn)為偏大眾消費(fèi)的商場(chǎng)、超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等，民生屬性與消費(fèi)韌性較強(qiáng)，2024年出租率及收繳率均維持高位，數(shù)據(jù)可得的7只消費(fèi)類REIT中，有4只超額完成年度預(yù)測(cè)?！辈贿^(guò)，平安證券亦指出，存量時(shí)代下購(gòu)物中心存量項(xiàng)目改造、輕資產(chǎn)輸出、深度運(yùn)營(yíng)趨勢(shì)增強(qiáng)，短期由于消費(fèi)信心恢復(fù)尚未穩(wěn)固，行業(yè)發(fā)展面臨一定壓力。

　　克而瑞分析認(rèn)為，發(fā)行公募REITs并非簡(jiǎn)單的“一錘子買賣”將資產(chǎn)直接出售，而是要求企業(yè)保留項(xiàng)目部分股權(quán)并確保經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定。“發(fā)行公募REITs的意義更多是提升商業(yè)板塊的獨(dú)立性，在母公司資金普遍承壓的背景下，商業(yè)板塊能夠通過(guò)市場(chǎng)募集資金，更好實(shí)現(xiàn)自給自足，獨(dú)立發(fā)展?！痹谛袠I(yè)深度調(diào)整背景之下，房企通過(guò)發(fā)行公募REITs可加快輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型，進(jìn)一步增強(qiáng)資本實(shí)力。

（文章來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)）

(原標(biāo)題：借力REITs“東風(fēng)” 房企謀篇存量資產(chǎn)盤活)

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