【財(cái)經(jīng)分析】C-REITs市場(chǎng)階段性回調(diào) 發(fā)行熱度依舊不減

　　近期，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs（簡(jiǎn)稱“C-REITs”）在經(jīng)歷了前期的持續(xù)上漲之后，終于迎來(lái)調(diào)整行情。

　　6月23日至6月27日，中證REITs全收益指數(shù)報(bào)收1109.13點(diǎn)，下跌1.38%；中證REITs（收盤）指數(shù)報(bào)收880.90點(diǎn)，下跌1.46%。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，C-REITs連續(xù)上漲數(shù)周后迎來(lái)回調(diào)，主要受權(quán)益市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好回升影響，市場(chǎng)基本面并未出現(xiàn)惡化，甚至可以看到審批節(jié)奏的明顯加快。在當(dāng)前“資產(chǎn)荒”延續(xù)的大背景下，C-REITs依然將受到長(zhǎng)期資金的追捧。

　　市場(chǎng)沖高后止盈壓力加大

　　回溯本輪行情，6月伊始中證REITs全收益指數(shù)從5月底收盤的1090.07點(diǎn)位持續(xù)上行，至6月23日盤中最高觸及1124.91（為2023年3月以來(lái)的新高），之后快速回落。

　　根據(jù)券商測(cè)算，6月23日至6月30日，各REITs板塊（除能源）指數(shù)均有2%左右的回調(diào)，其中回調(diào)幅度最大的為今年漲幅最大的消費(fèi)板塊，前期漲幅相對(duì)落后的能源及產(chǎn)業(yè)園板塊回調(diào)幅度相對(duì)較小。

　　“我們認(rèn)為，經(jīng)歷過(guò)前期的大幅上漲，目前市場(chǎng)存在階段性止盈的需求。”一位保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)交易員告訴記者，“不僅如此，上周權(quán)益市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好回升帶來(lái)的蹺蹺板效應(yīng)也不容忽視。”

　　那么，“C-REITs”的牛市行情是否將就此終結(jié)？記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，目前看多C-REITs后市行情的機(jī)構(gòu)依舊占據(jù)主流。

　　來(lái)自中金公司的研究觀點(diǎn)亦指出，本輪調(diào)整更多是源于機(jī)構(gòu)的階段性止盈需求，市場(chǎng)不必過(guò)于擔(dān)憂。

　　實(shí)際上，縱覽各板塊6月的整體表現(xiàn)，保租房、市政環(huán)保、倉(cāng)儲(chǔ)物流、消費(fèi)、能源、產(chǎn)業(yè)園、高速公路依次上漲了4.00%、3.94%、2.82%、1.94%、1.82%、0.59%、0.15%，表現(xiàn)依舊可圈可點(diǎn)。同時(shí)，市場(chǎng)整體成交活躍度亦有所修復(fù)，6月市場(chǎng)的日均換手率為0.62%，環(huán)比上升了0.02ppt（percentage point），剔除6月的新發(fā)項(xiàng)目，全市場(chǎng)日均成交額為5.50億元，環(huán)比上升了7.6%。

　　“債券收益率在6月下旬小幅上行后，于6月末7月初已有所企穩(wěn)，但利率中樞實(shí)際仍低于5月末，這意味著固收類資金配置壓力尚存，跨越季末，REITs市場(chǎng)仍有配置需求支撐?！币晃蝗坦淌詹块T負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　調(diào)整無(wú)礙新項(xiàng)目陸續(xù)“上車”

　　多位受訪的業(yè)內(nèi)專家向記者表示，在政策利好頻現(xiàn)，且管理層支持REITs發(fā)展態(tài)度堅(jiān)定的大背景下，C-REITs受到長(zhǎng)期資金追捧的趨勢(shì)不會(huì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，這從近期一級(jí)市場(chǎng)審批節(jié)奏明顯加快中可窺一斑。

　　公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年6月27日，我國(guó)C-REITs上市產(chǎn)品數(shù)量達(dá)68只，REITs總市值2060.74億元。目前共有28只REITs等待上市，其中16只為首發(fā)申報(bào)，12只為擴(kuò)募申報(bào)。上周共有兩單產(chǎn)品上市交易，分別為中金中國(guó)綠發(fā)商業(yè)REIT和中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT，另有中銀中外運(yùn)倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT已完成認(rèn)購(gòu)，發(fā)行規(guī)模13.11億元。

　　此外，記者注意到，近期政策風(fēng)口利好頻傳，C-REITs底層資產(chǎn)類型仍在不斷拓寬。

　　6月央行等六部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于金融支持提振和擴(kuò)大消費(fèi)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確支持符合條件的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行REITs。同時(shí)，點(diǎn)名文旅體育、賽事演藝、醫(yī)療養(yǎng)老、通信基站、充電裝備、適老改造等為重點(diǎn)探索領(lǐng)域，創(chuàng)新融資模式。

　　更值得一提的是，2025年6月18日，首批兩單數(shù)據(jù)中心公募REITs——南方萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)中心REIT和南方潤(rùn)澤科技REIT正式獲批，這意味著C-REITs的底層資產(chǎn)類型獲得了進(jìn)一步擴(kuò)容。

　　不僅如此，文旅REITs近期也有新進(jìn)展。近日，兩家5A級(jí)景區(qū)相繼啟動(dòng)了公募REITs籌備工作，其中麗江旅投公告稱，擬以玉龍雪山作為基礎(chǔ)資產(chǎn)開(kāi)展文旅基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs申報(bào)發(fā)行工作，擬發(fā)行規(guī)模不低于25億元。另外，青城山-都江堰景區(qū)也在籌備發(fā)行公募REITs，于近期發(fā)布了基金管理人選聘的項(xiàng)目投標(biāo)邀請(qǐng)公告。

　　“隨著新一輪利好政策的落地，個(gè)人判斷，以消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為代表的C-REITs產(chǎn)品具有進(jìn)一步上漲空間，市場(chǎng)在回調(diào)后或具備更好的投資價(jià)值?！鼻笆鐾顿Y人稱。

　　建議把握回調(diào)后配置機(jī)會(huì)

　　公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2025年7月2日，已上市68只公募REITs收盤價(jià)較前一交易日平均上漲1.05%;平均換手率為1.07%,較前一交易日上升0.13%；平均成交量為241.36萬(wàn)份，較前一交易日增加24.23%；總成交金額為7.58億元，較前一交易日增加22.23%。

　　身處低利率、“資產(chǎn)荒”的大環(huán)境中，C-REITs作為優(yōu)質(zhì)的配置型資產(chǎn)仍將受到各機(jī)構(gòu)的持續(xù)青睞。

　　聚焦后續(xù)布局，“優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs是不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)中最有可能抵御新增供給影響、保持租金和出租率穩(wěn)定的標(biāo)的，也是需求受經(jīng)濟(jì)周期影響相對(duì)較小的標(biāo)的，且受益于提振內(nèi)需的政策。”中信證券基礎(chǔ)設(shè)施與現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)首席分析師陳聰表示，“2024 年消費(fèi)整體承壓，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)通過(guò)了嚴(yán)苛的壓力測(cè)試，2025年或能進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)。未來(lái)，我們繼續(xù)看好頭部核心資產(chǎn)，也建議投資者關(guān)注資產(chǎn)規(guī)模對(duì)相關(guān)標(biāo)的流動(dòng)性的進(jìn)一步優(yōu)化。”

　　中金公司方面則建議，后續(xù)可繼續(xù)關(guān)注保租房REITs產(chǎn)品。需指出，自首批保租房REITs上市以來(lái)，因其具備租金回報(bào)穩(wěn)定、長(zhǎng)久期等類債券特征，因此逐漸成為了機(jī)構(gòu)投資者資產(chǎn)配置的“壓艙石”。

　　“保租房是一項(xiàng)后期運(yùn)營(yíng)性開(kāi)支較低、微觀運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)不大、享受政策性價(jià)差（即保租房租金和市場(chǎng)化租金之間價(jià)差）的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。” 陳聰稱，“我們繼續(xù)看好保租房REITs的租金穩(wěn)定性，并建議投資者結(jié)合市場(chǎng)估值，聚焦核心城市展開(kāi)配置。”

（文章來(lái)源：新華財(cái)經(jīng)）

(原標(biāo)題：【財(cái)經(jīng)分析】C-REITs市場(chǎng)階段性回調(diào) 發(fā)行熱度依舊不減)

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