香港地產(chǎn)豪門可以松口氣，新世界發(fā)展籌到超800億再融資，三代接班人已“出局”

　　債務(wù)危機(jī)逼近，新世界發(fā)展（00017.HK）已暫泊避風(fēng)港。

　　6月30日，新世界發(fā)展宣布，成功與有關(guān)銀行債權(quán)人簽訂新的再融資定期貸款融資協(xié)議，對(duì)集團(tuán)部分現(xiàn)有境外無抵押金融債務(wù)進(jìn)行再融資，以及協(xié)調(diào)集團(tuán)其他境外無抵押銀行貸款以與新銀行融資的條款保證統(tǒng)一。

　　新銀行融資及經(jīng)統(tǒng)一銀行融資合共涵蓋新世界發(fā)展約882億港元現(xiàn)有境外無抵押金融債務(wù)，包括多筆不同期限的銀行貸款，最早到期日為2028年6月30日。這意味著，新世界發(fā)展的債務(wù)危機(jī)警報(bào)暫時(shí)解除。

　　新世界發(fā)展稱，新銀行融資及經(jīng)統(tǒng)一銀行融資的條款為集團(tuán)提供了更大的靈活性，有助于集團(tuán)更好地管理其預(yù)期持續(xù)的業(yè)務(wù)及財(cái)務(wù)需求。

　　不過，與新世界發(fā)展的債務(wù)相比，這一筆融資并不足以完全化債。

　　截至2024年12月31日，新世界發(fā)展借款總額為1464.88億港元，其中一年內(nèi)到期債務(wù)約322.09億港元，凈負(fù)債率較2024年6月末增長(zhǎng)2.5個(gè)百分點(diǎn)至57.5%，現(xiàn)金及銀行存款（包含有限制銀行存款）約218.58億港元。

　　籌到“救命錢”，新世界還得賣賣賣

　　“2025年挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存，回籠現(xiàn)金、減輕負(fù)債是本集團(tuán)當(dāng)前的重中之重”，新世界發(fā)展主席鄭家純?cè)?024/2025中期報(bào)告中如是說。

　　針對(duì)6月30日的再融資動(dòng)作，新世界發(fā)展執(zhí)行董事兼行政總裁黃少媚也表示，新世界發(fā)展目前的財(cái)務(wù)管理策略專注于減低負(fù)債及改善現(xiàn)金流，集團(tuán)將繼續(xù)貫徹執(zhí)行財(cái)務(wù)管理措施，并履行現(xiàn)有財(cái)務(wù)責(zé)任。

　　據(jù)美銀證券此前預(yù)計(jì)，2025至2027財(cái)年，新世界發(fā)展將連續(xù)三年錄得基礎(chǔ)凈虧損。去杠桿化意味著新世界發(fā)展需以低于賬面成本的價(jià)格出售更多資產(chǎn)。

　　在2025中期財(cái)報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上，黃少媚就透露，公司以減低負(fù)債為首要任務(wù)，包括積極出售發(fā)展項(xiàng)目，加快中國(guó)香港與內(nèi)地市場(chǎng)的資金回籠；積極出售非核心資產(chǎn)同業(yè)務(wù)套現(xiàn)，加上出售物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，目標(biāo)于2025財(cái)年實(shí)現(xiàn)260億港元的資金回籠。

　　6月30日，新世界發(fā)展宣布完成2024/2025財(cái)年260億港元合約銷售目標(biāo)。

　　其中，廣州新世界·天馥、廣州新世界星輝、沈陽悅景·新世界等多個(gè)項(xiàng)目，分別位列當(dāng)?shù)爻鞘谢蚱瑓^(qū)的銷售榜前列。在香港市場(chǎng)，港島南區(qū)豪宅項(xiàng)目DEEP WATER PAVILIA 滶晨累計(jì)售出逾330套，啟德跑道住宅區(qū)THE PAVILIA FOREST柏蔚森創(chuàng)下2024年啟德跑道區(qū)銷量冠軍紀(jì)錄。

　　盡管已經(jīng)通過加快資產(chǎn)處置與銷售回款來緩解壓力，新世界發(fā)展最終仍未能避免延期付息。

　　5月30日，新世界發(fā)展宣布延遲支付4只永續(xù)債利息，本金合計(jì)34億美元，原定分派支付日期分別為6月9日、6月10日、6月16日、6月22日。

　　雖然不構(gòu)成技術(shù)性違約，新世界發(fā)展此舉仍引發(fā)市場(chǎng)震動(dòng)，遭遇股債雙殺。6月2日，新世界發(fā)展股價(jià)低開，盤中一度跌超10%，最終收于4.48港元/股，跌6.47%；債券方面，6.15%永續(xù)債、4.8%永續(xù)債等多只永續(xù)債價(jià)格大幅下跌創(chuàng)新低。

　　為穩(wěn)定市場(chǎng)情緒，新世界發(fā)展6月23日公告稱，知悉市場(chǎng)上有關(guān)于集團(tuán)現(xiàn)有貸款再融資的傳聞及猜測(cè)，集團(tuán)仍在與債權(quán)人就現(xiàn)有貸款的再融資進(jìn)行積極磋商，而這些磋商仍在進(jìn)行中。

　　一周后，新世界發(fā)展宣布成功“續(xù)命”。

　　鄭志剛“背鍋”？徹底淡出上市板塊

　　值得注意的是，在宣布債務(wù)成功展期的同一天，新世界發(fā)展還發(fā)布一則辭任公告稱，鄭志剛已向董事會(huì)提出辭任非執(zhí)行董事及非執(zhí)行副主席，由2025年7月1日起生效，以便投放更多時(shí)間于公共服務(wù)及其他個(gè)人事務(wù)。

　　2024年9月，鄭志剛就已卸任新世界發(fā)展行政總裁一職，轉(zhuǎn)任非執(zhí)行董事及非執(zhí)行副主席。執(zhí)掌新世界發(fā)展期間，鄭志剛曾主導(dǎo)多個(gè)大型發(fā)展項(xiàng)目，包括2018年聯(lián)手新創(chuàng)建集團(tuán)競(jìng)得啟德體育園項(xiàng)目，投資額高達(dá)300億港元，2019年以97.9億元競(jìng)得杭州主城區(qū)望江地塊，成為當(dāng)時(shí)杭州第五高總價(jià)的地塊等。

　　坊間多認(rèn)為新世界發(fā)展債臺(tái)高筑系鄭志剛激進(jìn)擴(kuò)張所致。不過，鄭志剛近日透過發(fā)言人回應(yīng)稱，其上任新世界發(fā)展CEO時(shí)“已繼承巨額債務(wù)”，而上任后“數(shù)據(jù)顯示去杠桿進(jìn)程持續(xù)且負(fù)責(zé)任”。

　　事實(shí)上，在鄭氏家族二代鄭家純掌舵時(shí)代，新世界發(fā)展就曾大手筆擴(kuò)張。

　　1989年，執(zhí)掌新世界母公司周大福近30年的鄭裕彤宣布辭去董事總經(jīng)理一職，將權(quán)杖交予鄭家純。鄭家純上任后，主持了一系列大手筆收購，僅約一年時(shí)間收購資金就高達(dá)68.6億港元，而當(dāng)時(shí)新世界集團(tuán)的市值僅約125億港元。

　　大舉收購導(dǎo)致新世界發(fā)展外債攀升，一度陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。鄭裕彤不得不再次出山，直至2012年才真正卸任。而那些年，新世界發(fā)展也在內(nèi)地囤了不少地皮。財(cái)報(bào)顯示，截至2013年6月30日，新世界發(fā)展在中國(guó)內(nèi)地20多個(gè)主要樞紐城市，擁有超過2600萬平方米的土地儲(chǔ)備。同期，該集團(tuán)的銀行和其他借貸、固定利率債券和可換股債券總額已超過千億港元。

　　不過彼時(shí)，內(nèi)地和香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于黃金時(shí)期，以四大家族為代表的港資開發(fā)商還能吃到時(shí)代的紅利，賺得盆滿缽滿，高負(fù)債的危機(jī)在狂奔的市場(chǎng)中暫時(shí)得到掩蓋。

　　而如今，隨著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，曾經(jīng)的囤地模式難以為繼，老牌香港開發(fā)商輝煌不再，債臺(tái)高筑的新世界發(fā)展成為第一個(gè)爆發(fā)危機(jī)的大型港資房企。

　　公開資料顯示，鄭志剛最近一次與新世界發(fā)展相關(guān)的公開露面，是在今年4月底以K11創(chuàng)始人的身份出席深圳K11 ECOAST海濱文化藝術(shù)區(qū)首期試業(yè)開幕活動(dòng)，同臺(tái)的還有黃少媚。

　　今年5月，79歲的鄭家純卸任新世界發(fā)展提名委員會(huì)主席，并將女兒鄭志雯納入核心管理層，與職業(yè)經(jīng)理人等一起構(gòu)成了新世界發(fā)展如今的權(quán)力格局。而他們能否帶領(lǐng)新世界發(fā)展走出危機(jī)，或許也是港資開發(fā)商們未來轉(zhuǎn)型的一個(gè)樣本。

（文章來源：時(shí)代財(cái)經(jīng)）

(原標(biāo)題：香港地產(chǎn)豪門可以松口氣，新世界發(fā)展籌到超800億再融資，三代接班人已“出局”)

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