亞洲第一！上市公募REITs達到68只 規(guī)模為何“長不大”？

　　截至6月27日收盤，滬深兩市上市的REITs達到68只，數(shù)量上位居亞洲第一。這是自2021年試點開閘至今，中國公募REITs在四年時間里常態(tài)化發(fā)行取得的成果。但也要看到，公募REITs中傳統(tǒng)基建項目占比現(xiàn)象較為明顯，其規(guī)模普遍不大，難以承載大體量資金配置需求。

　　券商中國記者多方深入采訪獲悉，“數(shù)量不少、規(guī)模不大”現(xiàn)象背后，公募REITs面臨著優(yōu)質資產供給不足與落地效率偏低的“雙重制約”，以及稅收政策模糊、估值與定價機制不成熟等伴生問題。受訪人士參考成熟市場經驗，從“自上而下”視角提出系列改進建議，涵蓋立法、稅收政策、市場交易、長線資金等方面。

　　傳統(tǒng)基建項目占比過大

　　根據(jù)Wind統(tǒng)計，截至6月27日在滬深交易所上市的REITs數(shù)量達到68只，不僅超過在新加坡交易所（35只）上市的REITs數(shù)量，還比東京交易所的58只REITs多出10只，躍居全亞洲第一。如果加上在審核產品的數(shù)量，中國公募REITs的總數(shù)量，達到了88只，一共來自26家基金管理人。

　　從時間上看，這是公募REITs四年來加速擴容的結果。根據(jù)Wind統(tǒng)計，在2021年9只產品申報后，2022年至2024年三個完整年度里公募REITs的申報數(shù)量逐年上升，分別為17只、20只、28只。截至6月27日，2025年以來申報的公募REITs數(shù)量，為14只。

　　創(chuàng)金合信基金對券商中國記者分析稱，公募REITs數(shù)量擴容背后呈現(xiàn)出三大特點：一是資產類型多元化，已上市的產品資產類型已涵蓋產業(yè)園、倉儲物流、保障性租賃住房、生態(tài)環(huán)保、能源發(fā)電、交通基礎設施、消費基礎設施等。二是市場生態(tài)逐步完善。三是分紅機制優(yōu)勢明顯。2021年以來，公募REITs分紅金額逐年增長，合計接近220億元。其中滬市REITs四年累計向投資者分紅151億元，其中2024年分紅59億元，以年末市值計算的分紅率達到5.7%。

　　但在當前情況下，公募REITs中傳統(tǒng)基建項目比重過大。業(yè)內期盼在數(shù)量增加的同時，這一現(xiàn)狀能有所變化。天相投顧基金評價中心（下稱“天相投顧”）向券商中國記者提供的數(shù)據(jù)顯示，截至目前公募REITs基礎設施類項目占比超過70%，呈現(xiàn)出基礎設施為主、多類新型資產（如清潔能源，保障房等）逐步發(fā)展情況。

　　平安基金向券商中國記者表示，截至目前公募REITs中的基建類占比超80%，本質是“政策導向與風險平衡”的選擇?；ㄙY產現(xiàn)金流穩(wěn)定，符合試點階段風險可控的需求，且能通過證券化盤活地方政府和國企的存量資產，化解債務壓力并撬動新投資。此外，政策優(yōu)先支持國家戰(zhàn)略領域，基建REITs更能直接服務于實體經濟。

　　“截至目前，公募REITs的底層資產已擴展至數(shù)據(jù)中心等數(shù)字資產，多個旅游景區(qū)作為底層資產的文旅基礎設施公募REITs，也正在籌備中。”招商基金基礎設施投資管理總部資深專業(yè)副總監(jiān)萬億對券商中國記者表示，多元化的底層資產能夠降低資產相關性，提高組合風險分散效應，吸引長期資金入場，也有助于形成“投資—建設—盤活—再投資”閉環(huán)，隨著REITs常態(tài)化發(fā)行和多層次市場建設的推進，未來REITs資產類型將更為豐富。

　　規(guī)模偏小，難以承載大資金配置需求

　　數(shù)量和資產類別固然重要，但一個高質量可持續(xù)發(fā)展的公募REITs市場，需要由規(guī)模、流動性等其他指標共同構成。從目前情況來看，這些指標的發(fā)展相對滯后。

　　以規(guī)模為例，博時基金REITs業(yè)務營運總監(jiān)劉玄對券商中國記者表示，近期公募REITs市場規(guī)模突破2000億元，但與市場的“萬億”預期有較大差距。產品數(shù)量是基礎，反映市場擴容速度，但并非核心質量指標，規(guī)模、換手率等更能反映市場活力?！爱a品數(shù)量過快增長，可能導致資產質量下降，也會增加投資人的投資成本和門檻。在成熟的公募REITs市場里，單只標桿性公募REIT的管理規(guī)模和資產包質量，更受投資人關注。”

　　天相投顧稱，公募REITs當前規(guī)模，在公募基金約33萬億元的總規(guī)模中占比較低。數(shù)量指標表明公募REITs具有活力，規(guī)模能否跟進發(fā)展，仍需要多方努力。創(chuàng)金合信基金表示，公募REITs目前2000億元上新的規(guī)模，尚難以承載大體量資金配置需求，市場規(guī)模的擴大需要更多優(yōu)質資產的注入和市場機制的完善。

　　深圳一家頭部公募REITs人士對券商中國記者說道，他近期觀察到國內REITs市場整體流動性水平，并未因市場上漲而出現(xiàn)趨勢性回升，單券成交額和換手率均呈現(xiàn)下行趨勢，日內交易也經常因缺乏流動性而出現(xiàn)一些價格失真情況。北京一家券商固收自營投資人士對券商中國記者表示，他管理的自營資金會有一定比例配置公募REITs，這類資產近兩年表現(xiàn)不錯。但由于公募REITs整體規(guī)模過小，在配置比例約束下，難以對組合收益起到顯著貢獻。

　　基于多市場橫向對比，平安基金具體說道，美國REITs市場雖只有200來只上市產品，但總市值卻超1.5萬億美元，穩(wěn)居全球REITs市場首位。瑞思不動產金融研究院院長朱元偉對券商中國記者表示，日本和新加坡交易所的REITs只有幾十只，但腰部以上REITs的規(guī)模非常大，流動性也會顯著高于平均水平。在這些市場里，資產質量、規(guī)模和運營管理水平等方面有優(yōu)勢的REITs，會發(fā)展壯大且不斷并購外部項目，壯大后被納入更多指數(shù)又會吸引更多資金，從而形成良性循環(huán)。沒發(fā)展?jié)摿Φ腞EITs，由于無法獲得投資者持續(xù)關注，通常流動性缺乏，股價處于折讓狀態(tài)。

　　北京一家中型公募REITs人士對券商中國記者表示，“數(shù)量不少、規(guī)模不大”現(xiàn)狀，反映的是供需不平衡問題，單個REIT成交量較小，大體量資金難以進出。相當部分REITs在發(fā)行時采用高戰(zhàn)略配售比例，導致流通市值占總市值比例較低，進一步加劇流動性問題。當前，公募REITs的主要參與者是原始權益人和機構投資者，長線資金（如社?；稹⑵髽I(yè)年金、個人養(yǎng)老金等）的參與比例有待提高。

　　“雙重制約”是原因所在

　　實際上，不同指標間的發(fā)展差異僅是表面現(xiàn)象。這些現(xiàn)象背后的機制問題，才是影響公募REITs發(fā)展的根本原因。

　　整體而言，平安基金認為，中國公募REITs發(fā)展的核心矛盾，在于優(yōu)質資產的供給不足與落地效率偏低的“雙重制約”。在現(xiàn)行稅收政策下，資產重組階段的土地增值稅、契稅等征稅問題導致發(fā)行成本較高，原始權益人（尤其是國企）發(fā)行意愿不足，國企因融資渠道多元且成本較低，更傾向保留優(yōu)質資產而非證券化退出。

　　“此外項目落地效率低下，審批流程涉及多部門，從項目申報到上市平均耗時數(shù)年，主要卡點在補辦手續(xù)方面，會導致部分項目中途流失。市場流動性不足、投資者結構單一（機構占比超70%），導致市場規(guī)模難以突破萬億級需求。擴募進展不及預期，也限制了規(guī)模增長?！逼桨不鸱Q。

　　具體地，華夏基金基礎設施與不動產業(yè)務部門有關負責人（下稱“華夏基金REITs人士”）對券商中國記者表示，國內公募REITs首發(fā)和擴募發(fā)行程序較為復雜，發(fā)行周期往往經歷1-2年時間，原始權益人發(fā)行回收資金的使用也存在限制，面對長發(fā)行周期及發(fā)行成本時，可能會有畏難情緒。劉玄表示，公募REITs發(fā)展存在底層資產供應不足、發(fā)行及擴募審核周期較長、稅收政策模糊、估值與定價機制不成熟等問題。主要原因包括原始權益人需以喪失資產控制權來實現(xiàn)當期利潤，且重組階段稅務成本較高；如果保留控制權，對高評級企業(yè)來說發(fā)行REITs的性價比不高，相較于傳統(tǒng)抵押貸款、ABS并無時間和成本優(yōu)勢。

　　“REITs的發(fā)行有多個參與方，彼此間是相互勾稽的，鼓勵資產方的發(fā)行積極性，是當前需要關注的問題。”朱元偉表示，如果發(fā)行難度高會導致REITs無法與企業(yè)短期的發(fā)展需求掛鉤；如果估值不理想或受到央國企考核的若干制約，企業(yè)出于利益考量可能以中等品質的資產發(fā)行，對優(yōu)質核心資產則有惜售心態(tài)；如果回收資金的比例和用途、負債杠桿等要求嚴格而且與企業(yè)戰(zhàn)略不匹配，或者稅費相關的摩擦損耗偏高，則會削弱企業(yè)的發(fā)行積極性。

　　從立法和流程優(yōu)化等方面尋求突破口

　　針對上述問題，市場人士參考成熟市場經驗，基于“自上而下”視角提出系列改進建議。

　　劉玄認為，從國外經驗來看，支持REITs市場發(fā)展的核心機制，包括較短的擴募周期、中性稅收原則、支持跨境資產整合、較高的杠桿彈性、政府引導基金的參與以及REITs間的相互投資機制等。平安基金表示，從全球經驗來看，有效良好的公募REITs市場需具備四大條件：一是法律地位明確，用專項立法來確立REITs的獨立性和破產隔離效力；二是稅收中性設計，通過穿透式稅收優(yōu)惠降低設立、運營環(huán)節(jié)的重復征稅，提升投資者收益；三是資產多元化與流動性支撐，底層資產需覆蓋商業(yè)地產、新基建等高成長領域，并通過做市商、納入主流指數(shù)增強交易活躍度；四是擴募機制靈活，通過常態(tài)化擴募形成支撐市場規(guī)模持續(xù)擴容。

　　基于上述經驗參考，業(yè)內人士首先提出的是立法和審核流程優(yōu)化建議。平安基金表示，未來需加快出臺REITs管理條例、優(yōu)化稅收政策、簡化審批流程，推動擴募常態(tài)化，建立市場化定價機制，以突破規(guī)模瓶頸；建議明確免除重組階段土地增值稅、契稅，將REITs發(fā)行納入央企考核指標，激發(fā)釋放優(yōu)質基建資產的動力。

　　劉玄表示，稅收方面，需明確優(yōu)惠政策和激勵，如明確重組階段的稅收遞延政策、存續(xù)期間增值稅或所得稅的減免政策等。中信建投基金基礎設施及不動產投資部聯(lián)席行政負責人、國家電投REIT基金經理孫營對券商中國記者表示，建議建立跨部門聯(lián)合審批平臺，推行重點項目綠色通道，發(fā)行REITs指數(shù)基金，豐富交易工具；建議參照上市公司定向增發(fā)機制，通過簡化材料申報、壓縮技術環(huán)節(jié)、明確時限要求，提升擴募審核效率，提高發(fā)行人發(fā)行意愿。

　　其次是市場交易和擴募效率。華夏基金REITs人士表示，未來需深化“首發(fā)+擴募”雙輪驅動格局，推動更多產品通過持續(xù)擴募將優(yōu)質資產注入REITs平臺，做大單只產品規(guī)模。劉玄認為，在簡化擴募流程方面建議探索“儲架發(fā)行”機制，一次申報、分次發(fā)行，推動主管部門提供資產合規(guī)材料的標準化流程，縮短擴募周期，逐步開放已上市REITs外部并購資產的投資渠道。萬億建議，可嘗試混裝資產來提高單只REIT的資產多元性，還可通過做市商制度等措施提高二級市場交易活躍度，增強市場吸引力。暫不符合條件的資產可通過Pre-REITs、持有型不動產ABS等方式發(fā)行，為REITs市場進一步擴大規(guī)模做好儲備和銜接。

　　最后是引入更為多元的投資者和長線資金。華夏基金REITs人士認為，現(xiàn)階段公募 REITs投資者以機構投資者為主，券商自營與險資占據(jù)較大份額，需進一步豐富投資者結構，包括引入年金、養(yǎng)老金等長期資金，引入外資、REITs指數(shù)基金等，進一步提高市場活躍度。天相投顧認為，引入更多戰(zhàn)略投資者如養(yǎng)老金等，同時可給予一定稅率等優(yōu)惠力度，進一步增強市場認可度，也與國外“創(chuàng)新資產類別+長期資金入市”的發(fā)展經驗相符。

（文章來源：券商中國）

(原標題：亞洲第一！上市公募REITs達到68只，規(guī)模為何“長不大”？)

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