公募REITs數(shù)量不少規(guī)模不大 突破雙重制約需多方合力

　　截至6月27日收盤，滬深兩市上市的REITs已達到68只，數(shù)量上位居亞洲第一。這是自2021年試點開閘至今，中國公募REITs在四年時間里取得的成果。但也要看到，公募REITs中傳統(tǒng)基建項目占比較大，另外，公募REITs的總規(guī)模和單只規(guī)模普遍不大，難以承載大體量資金的配置需求。

　　證券時報記者多方深入采訪獲悉，數(shù)量不少、規(guī)模不大的現(xiàn)象背后，公募REITs面臨著優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供給不足與落地效率偏低的雙重制約以及估值與定價機制不成熟等伴生問題。對于公募REITs如何才能真正高質(zhì)量發(fā)展，業(yè)內(nèi)人士也給出了不少建議。

　　傳統(tǒng)基建項目占比大

　　根據(jù)Wind統(tǒng)計，截至6月27日在滬深交易所上市的REITs數(shù)量達到68只，不僅超過在新加坡交易所上市的REITs數(shù)量（35只），還比東京交易所的58只REITs多出10只，躍居全亞洲第一。如果加上在審產(chǎn)品的數(shù)量，中國公募REITs的總數(shù)量則達到了88只，這88只產(chǎn)品一共來自26家基金管理人。

　　從時間上看，這是公募REITs四年來加速擴容的結(jié)果。根據(jù)Wind統(tǒng)計，在2021年9只產(chǎn)品申報后，2022年至2024年三個完整年度里公募REITs的申報數(shù)量逐年上升，分別為17只、20只、28只。截至6月27日，2025年以來申報的公募REITs數(shù)量為14只。

　　創(chuàng)金合信基金對證券時報記者分析，公募REITs數(shù)量擴容背后呈現(xiàn)出三大特點：一是資產(chǎn)類型多元化，已上市的產(chǎn)品資產(chǎn)類型已涵蓋到產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、保障性租賃住房、生態(tài)環(huán)保、能源發(fā)電、交通基礎設施、消費基礎設施等；二是市場生態(tài)逐步完善；三是分紅機制優(yōu)勢明顯。2021年以來，公募REITs分紅金額逐年增長，合計接近220億元。其中滬市REITs四年累計向投資者分紅151億元，其中2024年分紅59億元，以年末市值計算的分紅率達到5.7%。

　　但在當前情況下，公募REITs中傳統(tǒng)基建項目比重過大。業(yè)內(nèi)期盼在數(shù)量增加的同時，這一現(xiàn)狀能有所變化。天相投顧基金評價中心（下稱“天相投顧”）對證券時報記者提供的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，公募REITs基礎設施類項目占比超過70%，呈現(xiàn)出基礎設施為主、多類新型資產(chǎn)（如清潔能源，保障房等）逐步發(fā)展的情況。

　　平安基金對證券時報記者表示，公募REITs中的基建類占比較高，本質(zhì)是政策導向與風險平衡的選擇?；ㄙY產(chǎn)現(xiàn)金流穩(wěn)定，符合試點階段風險可控的需求，且能通過證券化盤活地方政府和國企的存量資產(chǎn)，化解部分債務壓力并撬動新投資。此外，政策優(yōu)先支持國家戰(zhàn)略領域，基建REITs更能直接服務于實體經(jīng)濟。

　　“截至目前，公募REITs的底層資產(chǎn)已擴展至數(shù)據(jù)中心等數(shù)字資產(chǎn)，多個旅游景區(qū)作為底層資產(chǎn)的文旅基礎設施公募REITs也正在籌備中?！闭猩袒鸹A設施投資管理總部專業(yè)副總監(jiān)萬億對證券時報記者表示，多元化的底層資產(chǎn)能夠降低資產(chǎn)相關性，提高組合風險分散效應，吸引長期資金入場，也有助于形成“投資—建設—盤活—再投資”閉環(huán)，隨著REITs常態(tài)化發(fā)行和多層次市場建設推進，未來REITs資產(chǎn)類型將更為豐富。

　　尚難承載大資金配置需求

　　數(shù)量和資產(chǎn)類別固然重要，但一個高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展的公募REITs市場，需要由規(guī)模、流動性等其他指標共同構(gòu)成。從目前情況來看，這些指標的發(fā)展相對滯后。

　　以規(guī)模為例，博時基金REITs業(yè)務營運總監(jiān)劉玄對記者表示，近期公募REITs市場的規(guī)模突破2000億元，但與市場的“萬億”預期有較大差距。產(chǎn)品數(shù)量是基礎，反映了市場擴容速度，但這并非核心質(zhì)量指標，規(guī)模、換手率等更能反映市場活力。產(chǎn)品數(shù)量過快增長，有可能導致資產(chǎn)質(zhì)量下降，也會增加投資人的投資成本和門檻。在成熟的公募REITs市場里，單只標桿性公募REIT的管理規(guī)模和資產(chǎn)包質(zhì)量，更受投資人關注。

　　天相投顧稱，公募REITs當前的規(guī)模，在公募基金超33萬億元的總規(guī)模中占比較低。數(shù)量指標表明公募REITs具有活力，規(guī)模能否跟進發(fā)展，仍需要多方努力。

　　創(chuàng)金合信基金表示，公募REITs目前2000億元的規(guī)模，尚難以承載大體量資金的配置需求，市場規(guī)模的擴大需要更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的注入和市場機制的完善。

　　深圳一家頭部公募REITs人士對證券時報記者表示，他近期觀察到國內(nèi)REITs市場整體流動性水平，并未因市場上漲而出現(xiàn)趨勢性回升，單券成交額和換手率均呈現(xiàn)下行趨勢，有的產(chǎn)品日內(nèi)交易因缺乏流動性而出現(xiàn)一些價格失真情況。

　　北京一家券商固收自營投資人士對記者稱，他管理的自營資金有一定比例配置公募REITs，這類資產(chǎn)近兩年表現(xiàn)不錯。但由于公募REITs整體規(guī)模過小，在配置比例約束下，難以對組合收益起到顯著貢獻。

　　基于多市場橫向?qū)Ρ?，平安基金提到，美國REITs市場雖然只有200多只上市產(chǎn)品，但總市值超過1.5萬億美元，穩(wěn)居全球REITs市場首位。瑞思不動產(chǎn)金融研究院院長朱元偉對記者表示，日本和新加坡交易所的REITs只有幾十只，但腰部以上REITs的規(guī)模非常大，流動性也會顯著高于平均水平。在這些市場里，資產(chǎn)質(zhì)量、規(guī)模和運營管理水平等方面有優(yōu)勢的REITs，會發(fā)展壯大且不斷并購外部項目，壯大后被納入更多指數(shù)又會吸引更多資金，從而形成良性循環(huán)。沒發(fā)展?jié)摿Φ腞EITs，由于無法獲得投資者持續(xù)關注，通常流動性缺乏，價格處于折讓狀態(tài)。

　　北京一家中型公募REITs人士認為，數(shù)量不少、規(guī)模不大的現(xiàn)狀，反映的是供需不平衡問題，單個REITs成交量較小，大體量資金難以進出。相當部分REITs在發(fā)行時采用高戰(zhàn)略配售比例，導致流通市值占總市值比例較低，這導致出現(xiàn)流動性問題。當前，公募REITs的主要參與者是原始權益人和機構(gòu)投資者，長線資金（如社?；稹⑵髽I(yè)年金、個人養(yǎng)老金等）的參與比例有待提高。

　　當前面臨雙重制約

　　實際上，不同指標間的發(fā)展差異背后，是當前公募REITs發(fā)展面臨的一些制約。

　　整體而言，平安基金認為，當前國內(nèi)公募REITs發(fā)展的核心矛盾，在于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的供給不足與落地效率偏低的雙重制約。在現(xiàn)行稅收政策下，資產(chǎn)重組階段的土地增值稅、契稅等征稅問題導致發(fā)行成本較高，原始權益人（尤其是國企）發(fā)行意愿不足，國企因融資渠道多元且成本較低，更傾向保留優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)而非證券化退出。

　　“此外，項目落地效率偏低，從項目申報到上市平均耗時較長。市場流動性不足、投資者結(jié)構(gòu)單一，導致規(guī)模難以突破萬億級。另外，擴募進展不及預期，也限制了規(guī)模增長?！逼桨不鸱Q。

　　具體地，華夏基金基礎設施與不動產(chǎn)業(yè)務部門有關負責人對證券時報記者表示，國內(nèi)公募REITs首發(fā)和擴募發(fā)行程序較為復雜，原始權益人發(fā)行回收資金的使用也存在限制，面對長發(fā)行周期及發(fā)行成本時，可能會有畏難情緒。劉玄表示，公募REITs發(fā)展存在底層資產(chǎn)供應不足、稅收政策模糊、估值與定價機制不成熟等問題。主要原因包括原始權益人需以喪失資產(chǎn)控制權來實現(xiàn)當期利潤，且重組階段稅務成本較高；如果保留控制權，對高評級企業(yè)來說發(fā)行REITs的性價比不高。

　　“鼓勵資產(chǎn)方的發(fā)行積極性，是當前需要關注的問題?！敝煸獋ケ硎?，如果發(fā)行難度高，會導致REITs無法與企業(yè)短期的發(fā)展需求掛鉤；如果估值不理想或受到央國企考核的若干制約，企業(yè)出于利益考量可能以中等品質(zhì)的資產(chǎn)發(fā)行，對優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)則有惜售心態(tài)；如果回收資金的比例和用途、負債杠桿等要求與企業(yè)戰(zhàn)略不匹配，或者稅費相關的摩擦損耗偏高，則會削弱企業(yè)的發(fā)行積極性。

　　尋求突破口

　　針對上述問題，市場人士參考成熟市場經(jīng)驗，基于自上而下的視角提出了一些改進建議。

　　劉玄認為，從國外經(jīng)驗來看，支持REITs市場發(fā)展的核心機制，包括較短的擴募周期、中性稅收原則、支持跨境資產(chǎn)整合、較高的杠桿彈性、政府引導基金的參與以及REITs間的相互投資機制等。

　　平安基金表示，從全球經(jīng)驗來看，有效良好的公募REITs市場需具備四大條件：一是法律地位明確，用專項立法來確立REITs的獨立性和破產(chǎn)隔離效力；二是稅收中性設計，通過穿透式稅收優(yōu)惠降低設立、運營環(huán)節(jié)的重復征稅，提升投資者收益；三是資產(chǎn)多元化與流動性支撐，底層資產(chǎn)需覆蓋商業(yè)地產(chǎn)、新基建等高成長領域，并通過做市商、納入主流指數(shù)增強交易活躍度；四是擴募機制靈活，通過常態(tài)化擴募形成支撐市場規(guī)模持續(xù)擴容。

　　基于上述經(jīng)驗參考，業(yè)內(nèi)人士首先提出的是立法和審核流程優(yōu)化建議。平安基金表示，未來需加快出臺REITs管理條例，優(yōu)化稅收政策、簡化審批流程，推動擴募常態(tài)化，建立市場化定價機制，以突破規(guī)模瓶頸；建議明確免除重組階段土地增值稅、契稅，將REITs發(fā)行納入央企考核指標，激發(fā)釋放優(yōu)質(zhì)基建資產(chǎn)的動力。

　　劉玄表示，稅收方面，需明確優(yōu)惠政策和激勵，如明確重組階段的稅收遞延政策、存續(xù)期間增值稅或所得稅的減免政策等。中信建投基金基礎設施及不動產(chǎn)投資部聯(lián)席行政負責人、國家電投REIT基金經(jīng)理孫營對證券時報記者表示，建議建立跨部門聯(lián)合審批平臺，推行重點項目綠色通道，發(fā)行REITs指數(shù)基金，豐富交易工具；建議參照上市公司定向增發(fā)機制，通過簡化材料申報、壓縮技術環(huán)節(jié)、明確時限要求，提升擴募審核效率，提高發(fā)行人發(fā)行意愿。

　　其次是市場交易和擴募效率。華夏基金REITs人士表示，未來需深化“首發(fā)+擴募”雙輪驅(qū)動格局，推動更多產(chǎn)品通過持續(xù)擴募，將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入REITs平臺，做大單只產(chǎn)品規(guī)模。劉玄認為，在簡化擴募流程方面建議探索“儲架發(fā)行”機制，一次申報、分次發(fā)行，推動主管部門提供資產(chǎn)合規(guī)材料的標準化流程，縮短擴募周期，逐步開放已上市REITs外部并購資產(chǎn)的投資渠道。萬億建議，可嘗試混裝資產(chǎn)來提高單只REIT的資產(chǎn)多元性，還可通過做市商制度等措施提高二級市場交易活躍度，增強市場吸引力。暫不符合條件的資產(chǎn)可通過Pre-REITs、持有型不動產(chǎn)ABS等方式發(fā)行，為REITs市場進一步擴大規(guī)模做好儲備和銜接。

　　最后是引入更為多元的投資者和長線資金。華夏基金REITs人士認為，現(xiàn)階段公募REITs投資者以機構(gòu)投資者為主，券商自營與險資占據(jù)較大份額，需進一步豐富投資者結(jié)構(gòu)，包括引入年金、養(yǎng)老金等長期資金，引入外資、REITs指數(shù)基金等，進一步提高市場活躍度。天相投顧認為，引入更多戰(zhàn)略投資者如養(yǎng)老金等，同時可給予一定稅率等優(yōu)惠力度，可進一步增強市場認可度，也與國外“創(chuàng)新資產(chǎn)類別+長期資金入市”的發(fā)展經(jīng)驗相符。

（文章來源：證券時報）

(原標題：公募REITs數(shù)量不少規(guī)模不大突破雙重制約需多方合力)

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