公募REITs四周年！未來有望達(dá)到萬億市場

　　本月，首批公募REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）迎來上市四周年。

　　短短4年間，公募REITs產(chǎn)品發(fā)展迅猛，完成從“0”到“1”再到市值突破兩千億的華麗蛻變。

　　截至6月27日，公募REITs已上市產(chǎn)品數(shù)量達(dá)68只，這一數(shù)字已超越新加坡、日本等市場，成為亞洲第一。

　　目前，公募REITs的底層資產(chǎn)已覆蓋產(chǎn)業(yè)園、交通、倉儲物流、保租房、消費(fèi)、能源、生態(tài)環(huán)保、水利、市政等多類型基礎(chǔ)設(shè)施，在盤活存量資產(chǎn)、促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面，發(fā)揮著積極作用。

　　更多公募管理人正在申報(bào)新的REITs產(chǎn)品。展望未來，受訪者向《國際金融報(bào)》記者表示，國內(nèi)REITs市場規(guī)模有望突破萬億級別，這將對不動產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展產(chǎn)生重要影響。相信隨著多層次REITs市場體系的日益完善，不動產(chǎn)資產(chǎn)金融化運(yùn)作效率將進(jìn)一步提升。

　　快速擴(kuò)張

　　2020年4月，中國證監(jiān)會與國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，標(biāo)志著中國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)正式啟動。

　　2021年5月，首批9只公募REITs獲批。同年6月，首批9只公募REITs分別在滬深交易所上市，中國公募REITs市場由此誕生，并逐漸駛?cè)氚l(fā)展快車道。

　　經(jīng)過4年發(fā)展，中國REITs市場已成長為亞洲第一、全球第二大REITs市場，在盤活存量資產(chǎn)、促進(jìn)投融資循環(huán)等方面發(fā)揮積極作用。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，截至6月27日，國內(nèi)REITs已上市產(chǎn)品數(shù)量增至68只，發(fā)行規(guī)模接近1800億元，總市值突破2000億元。底層資產(chǎn)已從最初的倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園、交通、生態(tài)環(huán)保類基礎(chǔ)設(shè)施，拓展到保租房、消費(fèi)、能源、水利、市政等眾多領(lǐng)域。具體來看，平安寧波交投REIT和華夏華潤商業(yè)REIT最新市值均突破百億元，共有9只公募REITs最新市值超過50億元。

　　按照已上市公募REITs分類統(tǒng)計(jì)，交通類基礎(chǔ)設(shè)施的REITs發(fā)行規(guī)模最大，合計(jì)超680億元；產(chǎn)業(yè)園、消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施的REITs發(fā)行規(guī)模均超過200億元；倉儲物流類基礎(chǔ)設(shè)施的REITs發(fā)行規(guī)模接近200億元；能源、保租房類基礎(chǔ)設(shè)施的REITs發(fā)行規(guī)模均超百億元。

　　公募REITs的發(fā)展并非一帆風(fēng)順，在前兩年，其發(fā)展速度相對較緩。然而，2023年成為了關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)，首批公募REITs擴(kuò)募份額成功上市，正式開啟了“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動格局。2024年起，公募REITs新產(chǎn)品推出速度加快，至今數(shù)量已接近40只。

　　2024年7月26日，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》，這意味著公募REITs市場正式邁入常態(tài)化階段。

　　目前，共有26家公募基金公司及券商資管成立了REITs產(chǎn)品。其中，華夏基金成立15只，中金基金成立10只，易方達(dá)基金、南方基金、嘉實(shí)基金、招商基金、華安基金、中航基金、上海國泰君安資管、華泰證券資管均成立了3只或以上。

　　按照目前已上市的公募REITs所投底層資產(chǎn)分類，主要包括產(chǎn)業(yè)園（18只）、交通基礎(chǔ)設(shè)施（13只）、倉儲物流（9只）、消費(fèi)（9只）、保障性租賃住房（8只）、能源基礎(chǔ)設(shè)施（7只）、生態(tài)環(huán)保（2只）、水利設(shè)施（1只）、市政設(shè)施（1只）。從數(shù)量上來看，目前產(chǎn)業(yè)園和交通基礎(chǔ)設(shè)施這兩類REITs最受基金管理人歡迎。

　　當(dāng)下，公募REITs創(chuàng)新產(chǎn)品層出不窮，正在向更多新型基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域探索。比如，6月18日，首批數(shù)據(jù)中心REITs——南方潤澤科技REIT、南方萬國數(shù)據(jù)中心REIT同時注冊生效，這類REITs的底層資產(chǎn)主要包括數(shù)據(jù)中心等基礎(chǔ)設(shè)施。

　　吸引市場

　　除了機(jī)構(gòu)的重視程度不斷增加，市場對于公募REITs的產(chǎn)品認(rèn)可也在提升，不斷出現(xiàn)公募REITs上市首日即漲停的現(xiàn)象。

　　6月26日，中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT登陸上交所，成為今年第9只上市的公募REITs產(chǎn)品，上市首日便封住漲停，漲幅達(dá)30%。6月27日，該REITs開盤臨時停盤一小時，但依舊擋不住投資者的熱情，復(fù)牌即封住漲停，收漲10%。

　　6月27日，中金基金旗下另一只REITs——中金中國綠發(fā)商業(yè)REIT登陸深交所，成為年內(nèi)第10只上市的公募REITs，上市開盤即漲停，首日漲幅30%。

　　上市首日收獲30%的漲停，似乎已成公募REITs的常態(tài)。除上述兩只產(chǎn)品外，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT、匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT、華夏金隅智造工場REIT等6只產(chǎn)品，同樣在上市首日迎來了30%的漲停。

　　公募REITs的場外發(fā)售也一直備受關(guān)注。2024年，有超10只公募REITs實(shí)現(xiàn)提前結(jié)束募集，其中多只實(shí)現(xiàn)一日售罄。今年以來，這一熱度延續(xù)，也有多只公募REITs提前結(jié)束募集。

　　從二級市場成交來看，若不考慮首批公募REITs首周交易情況，自首批公募REITs上市以來，交易最活躍的時間段集中在2021年底至2022年初。彼時，公募REITs作為新興投資品種，吸引了投資者的高度關(guān)注和積極參與，市場熱情高漲。此后，市場逐步回歸理性，周換手率基本穩(wěn)定在10%以下。

　　從收益表現(xiàn)來看，去年中證REITs全收益指數(shù)漲幅達(dá)12.31%。截至6月27日，公募REITs市場延續(xù)上漲態(tài)勢，中證REITs全收益指數(shù)今年以來漲幅達(dá)到14.59%。具體來看，有5只REITs場內(nèi)漲幅超40%，其中4只為消費(fèi)類，1只為產(chǎn)業(yè)園類。據(jù)統(tǒng)計(jì)，共有13只REITs場內(nèi)漲幅超過30%，41只REITs場內(nèi)漲幅超過10%。

　　此外，自首批公募REITs上市以來，大部分類別的公募REITs均已實(shí)現(xiàn)分紅，截至6月20日已累計(jì)向投資者分紅218億元。

　　萬億空間

　　經(jīng)過四年的穩(wěn)健發(fā)展，公募REITs如今再次踏上新征程，持續(xù)發(fā)力盤活存量資產(chǎn)，為經(jīng)濟(jì)增長注入新動力。在眾多業(yè)內(nèi)人士眼中，當(dāng)前2000億元的市值僅是起點(diǎn)，未來潛力巨大，有望開啟更為廣闊的發(fā)展空間。

　　富國首創(chuàng)水務(wù)REIT基金經(jīng)理李盛向《國際金融報(bào)》記者分析，根據(jù)《中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs創(chuàng)新發(fā)展研究》報(bào)告，從潛在資產(chǎn)規(guī)?？矗Ｊ毓烙?jì)國內(nèi)積累的潛在存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)規(guī)模超過百萬億元，按1%至2%的保守證券化率估算，REITs市場規(guī)?？梢赃_(dá)到1萬億至2萬億元；從國際經(jīng)驗(yàn)看，美國、日本兩個REITs較為成熟的市場，其REITs市場規(guī)模占GDP比重均超過3%。如果國內(nèi)REITs市場規(guī)模占GDP比重達(dá)到1%，國內(nèi)REITs市場規(guī)模也將超過1萬億元。從中長期來看，國內(nèi)REITs市場規(guī)模有望突破萬億級別。

　　“優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)通過REITs上市，并且相關(guān)REITs和運(yùn)營機(jī)構(gòu)在市場化力量的促進(jìn)下做大做強(qiáng)，對盤活存量資產(chǎn)路徑、提高不動產(chǎn)投資質(zhì)效、提高不動產(chǎn)運(yùn)營水平都有積極的促進(jìn)作用?！崩钍⒈硎?。

　　排排網(wǎng)財(cái)富公募產(chǎn)品運(yùn)營曾方芳認(rèn)為，國內(nèi)公募REITs市場雖起步較晚，但發(fā)展迅速。隨著市場的不斷成熟和完善，有較大的發(fā)展空間。在政策紅利釋放、資產(chǎn)創(chuàng)新加速、長期資金增配的推動下，預(yù)計(jì)未來有望成為萬億元級別的市場。

　　博時基金首席REITs業(yè)務(wù)官吳云告訴記者，公募REITs未來對不動產(chǎn)領(lǐng)域的影響主要包括三方面：一是重構(gòu)不動產(chǎn)融資邏輯，從債權(quán)依賴到權(quán)益主導(dǎo)；二是重塑資產(chǎn)運(yùn)營模式，從粗放管理到精細(xì)化資管；三是降低不動產(chǎn)的投資門檻，豐富社會資本的投資品種。

　　“公募REITs的影響已超越單純的融資工具范疇，正在重塑中國不動產(chǎn)領(lǐng)域的價值鏈條。未來，隨著政策支持深化和市場機(jī)制完善，不動產(chǎn)將從‘靜態(tài)資產(chǎn)’轉(zhuǎn)變?yōu)椤畡討B(tài)資本’，為經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展注入新動能?！眳窃票硎?。

　　吳云還表示，構(gòu)建多層次REITs市場，通過產(chǎn)品分層設(shè)計(jì)，覆蓋資產(chǎn)從“培育孵化”到“市場化退出”的全生命周期，構(gòu)建閉環(huán)生態(tài)體系，提升不動產(chǎn)資產(chǎn)金融化運(yùn)作效率，是有必要且有需求的。當(dāng)前，我國已初步形成“Pre-REITs—私募REITs—公募REITs”的市場體系，盡管目前仍面臨一些挑戰(zhàn)，但相信多層次REITs市場體系的日益完善將進(jìn)一步提升不動產(chǎn)資產(chǎn)金融化運(yùn)作效率。

　　當(dāng)下有投資者認(rèn)為，REITs在場內(nèi)存在流動性的挑戰(zhàn)，原因是每單成交規(guī)模偏小。對此，李盛認(rèn)為，從換手率指標(biāo)看，流動性并不低?！坝捎趪鴥?nèi)REITs流通盤規(guī)模較小，導(dǎo)致規(guī)模較大的資金在體感上覺得REITs流動性較弱。隨著REITs市場規(guī)模的快速擴(kuò)大，參與REITs市場的投資者類型逐漸豐富，投資者持有REITs的目的多樣化，REITs市場的流通性將明顯提升”。

　　吳云表示，提升公募REITs在二級市場的流動性需要從市場規(guī)模、投資者結(jié)構(gòu)、交易機(jī)制、政策支持等多維度協(xié)同發(fā)力。此外，做市商制度是提高市場流動性的重要手段，但目前國內(nèi)REITs市場的做市商制度還不夠完善，需要進(jìn)一步完善做市商制度，加大對做市商的支持和激勵力度，提高做市商的參與度和做市能力，促進(jìn)市場的流動性。

（文章來源：國際金融報(bào)）

(原標(biāo)題：公募REITs四周年！未來有望達(dá)到萬億市場)

(責(zé)任編輯：126)