【財經(jīng)分析】C-REITs熱度居高不下 布局仍應(yīng)有的放矢

　　隨著政策端利好的持續(xù)釋放，2025年以來，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs（以下簡稱“C-REITs”）呈現(xiàn)出了一、二級市場“雙輪驅(qū)動”的火爆格局。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，站在逾2000億元規(guī)模的高地之上，C-REITs將以更快的步伐向前拓進。當(dāng)然，“熱行情”背后仍需“冷思考”，投資者應(yīng)密切關(guān)注產(chǎn)品基本面變化，可選擇在市場給予REITs穩(wěn)定的估值后再進行買入操作，避免盲目追高。

　　項目密集“漲?！?/strong>

　　在低利率環(huán)境以及優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺的大背景下，今年以來，具備相對穩(wěn)健收益的C-REITs投資價值日益凸顯。

　　由REITs投資價值和市場整體供需關(guān)系改善所驅(qū)動的一、二級市場的火爆行情仍在持續(xù)演繹。

　　一級市場方面，6月26日上市的中金亦莊產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱“中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT”）開盤即因上市首日盤中和收盤價達到了30%的漲跌幅限制而宣布停牌。

　　根據(jù)交易所發(fā)布的公告，為了保護基金份額持有人的利益，中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT將自2025年6月27日上海證券交易所開市起停牌1小時，并于當(dāng)日上午10:30起復(fù)牌。

　　無獨有偶，因漲幅超過限制而停牌的情況今年可謂屢見不鮮。

　　例如，6月17日，華夏基金華潤有巢REIT同樣發(fā)布了基金停復(fù)牌及交易風(fēng)險提示公告。該基金6月17日在二級市場的收盤價為3.646元／份，當(dāng)日收盤價較基準價（基金發(fā)行價2.417元／份）累計漲幅達到50.85%。為了保護基金份額持有人的利益，基金自6月18日上海證券交易所上午開市起停牌1小時，并于當(dāng)日上午10:30起復(fù)牌。

　　同日，工銀蒙能清潔能源REIT亦發(fā)布了公告，稱該基金二級市場的收盤價為9.145元／份，當(dāng)日收盤價較基準價（基金發(fā)行價5.337元／份）累計漲幅達到71.35%，偏離基準價首次達到70%。自6月17日深圳證券交易所開市起停牌1天，并于6月18日上午開市起復(fù)牌。

　　據(jù)券商不完全統(tǒng)計，截至6月17日，在彼時已上市的66只公募REITs中，年內(nèi)因價格漲幅觸及停復(fù)牌規(guī)則而發(fā)布的相關(guān)公告多達37則，共涉及19只基金。

　　記者還注意到，機構(gòu)投資者爭相參與一級配售，網(wǎng)下、公眾投資者認購倍數(shù)屢創(chuàng)新高，以近期發(fā)行上市的華泰蘇州恒泰租賃住房REIT為例，網(wǎng)下認購倍數(shù)逾220倍，公眾投資者認購倍數(shù)超800倍，市場呈現(xiàn)出了“資產(chǎn)荒”下的搶籌熱潮。

　　賺錢效應(yīng)凸顯

　　隨著利好政策頻出，越來越多的原始權(quán)益人開始“跑步入場”。目前C-REITs的底層資產(chǎn)已擴容至十二大類行業(yè)，新增了養(yǎng)老設(shè)施、市場化租賃住房、燃煤發(fā)電等資產(chǎn)類型，放寬了旅游景區(qū)標準（4A級），并納入了產(chǎn)業(yè)園區(qū)、消費基礎(chǔ)設(shè)施、文旅基礎(chǔ)設(shè)施等項目的符合條件的配套設(shè)施。

　　中航基金預(yù)計，2025年底仍有約20單REITs將迎來上市發(fā)行。

　　更值得一提的是，伴隨二級市場流動性的躍升，C-REITs的賺錢效應(yīng)正在凸顯。2025年以來，消費基礎(chǔ)設(shè)施類REITs在國家促消費、加快內(nèi)循環(huán)政策引領(lǐng)下以超30%的年內(nèi)漲幅（不考慮分紅）領(lǐng)跑市場，保障房類REITs則以近20%的增長鞏固核心配置地位。各大行業(yè)賽道均有不俗收益表現(xiàn)，彰顯了REITs核心資產(chǎn)穿越周期的配置價值。

　　在中航基金不動產(chǎn)投資部總監(jiān)王雨宸看來，C-REITs行情走俏主要受多方面因素影響。例如，公募REITs通過標準化、份額化設(shè)計，將大宗市場難以快速變現(xiàn)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為高流動性證券，吸引了散戶與機構(gòu)共同定價。

　　再比如，政策驅(qū)動帶來了制度紅利。監(jiān)管層對REITs市場的稅收優(yōu)惠、擴募機制和投資者保護體系等安排持續(xù)完善，形成了“政策-資金-資產(chǎn)”正循環(huán)。

　　可以看到，2024年，中證REITs全收益指數(shù)平均漲幅達到了12.31%；2025年，公募REITs市場延續(xù)上漲態(tài)勢，截至2025年6月20日，自上市以來中證REITs全收益指數(shù)平均漲幅為12.46%，整體表現(xiàn)依舊向好。

　　布局仍需理性

　　具體在C-REITs市場的布局方面?！盎谝患壥袌鐾顿Y估值夯實的判斷，則目前建議機構(gòu)重點關(guān)注各類資產(chǎn)的‘首單’項目，同時優(yōu)選二級市場溢價較高且具備抗周期屬性的重點業(yè)態(tài)，以及稀缺性標的。”王雨宸指出，二級市場方面，建議各機構(gòu)根據(jù)利率周期和REITs與十年期國債的利差調(diào)整REITs的整體倉位，同時在項目基本面未發(fā)生較大變化的情況下，堅定持有。

　　當(dāng)然，面對持續(xù)火爆的市場行情，也有不少基金管理人提醒，基金二級市場交易價格受多種因素影響，投資者仍需關(guān)注交易價格波動風(fēng)險，在理性判斷的基礎(chǔ)上進行投資決策。

　　C-REITs市場“一片繁榮”的背后，個別板塊內(nèi)部表現(xiàn)的分化也不容忽視。

　　“尤其就產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs而言，個別研發(fā)辦公類項目的出租率僅在83.2%左右，平均租金同比下降了11%，這儼然不是現(xiàn)階段的優(yōu)選標的?！币晃粰C構(gòu)交易員告訴記者，“2025年下半年，REITs投資更建議聚焦分紅‘搶息’、解禁配置、擴募紅利三大核心策略，重點布局保租房、消費基礎(chǔ)設(shè)施及能源類等優(yōu)質(zhì)板塊。結(jié)合當(dāng)前的市場環(huán)境，投資者應(yīng)把握一二級市場價差機會，關(guān)注現(xiàn)金流穩(wěn)健的低波動標的?！?/p>

　　具體而言，所謂分紅“搶息”策略，即重點關(guān)注6月至7月的C-REITs分紅窗口期，優(yōu)先選擇季度分紅頻次且業(yè)績支撐較強的標的；解禁配置策略方面，2025年C-REITs的限售解禁規(guī)模達歷史峰值，各機構(gòu)可利用二級市場折價優(yōu)勢配置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，重點關(guān)注物流、產(chǎn)業(yè)園等‘固收+’品種；至于擴募紅利策略，即通過二級市場提前布局潛在擴募標的，或在溢價發(fā)行預(yù)期下，參與擴募直接獲得收益增厚。

（文章來源：新華財經(jīng)）