助力城市資產(chǎn)盤活 保障性租賃住房REITs穩(wěn)健成長

　　央廣網(wǎng)北京6月25日消息（記者牛谷月）一邊是城市更新和盤活存量資產(chǎn)的迫切需要，一邊是投資者對多元化投資產(chǎn)品的需求增加……近年來，公募REITs等金融工具的創(chuàng)新落地在金融市場扮演愈發(fā)重要的角色。

　　隨著項(xiàng)目的漸次落地，公募REITs能否成為助力城市資產(chǎn)盤活的重要工具？已上市項(xiàng)目的落地成效如何？發(fā)展中又面臨哪些堵點(diǎn)？

　　保租房REITs產(chǎn)品表現(xiàn)穩(wěn)健

　　作為我國資本市場2021年推出的新一類金融產(chǎn)品，公募REITs從上市伊始就受到廣泛關(guān)注。我國公募REITs底層資產(chǎn)以基礎(chǔ)設(shè)施類為主。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2025年5月末，公募REITs市場成功上市66單項(xiàng)目，總發(fā)行規(guī)模接近1800億元，總市值超2000億元。當(dāng)前66單項(xiàng)目中，保障性租賃住房類REITs共8單，數(shù)量占比12.12%。

　　值得注意的是，6月25日，華夏北京保障房REIT擴(kuò)募項(xiàng)目于上海證券交易所上市，成為國內(nèi)首單成功擴(kuò)募的租賃住房REITs項(xiàng)目。上交所有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這也標(biāo)志著公募REITs市場“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動格局進(jìn)一步形成，REITs常態(tài)化發(fā)行加速向前邁進(jìn)。據(jù)介紹，華夏北京保障房REIT此次擴(kuò)募發(fā)售募集資金總額約9.46億元，擴(kuò)募項(xiàng)目2025年預(yù)測年化現(xiàn)金流分派率為4.11%，高于首發(fā)項(xiàng)目按市值計算的分派率，有利于豐富項(xiàng)目資產(chǎn)組合，提升投資人收益回報，并為原始權(quán)益人籌措權(quán)益性資金投入北京市保障性住房市場建設(shè)。

　　整體來看，現(xiàn)有保障性租賃住房REITs二級市場表現(xiàn)良好。中信證券研報指出，數(shù)據(jù)顯示，截至2025年6月10日，已上市8只保租房REITs產(chǎn)品較發(fā)行價平均上漲52.7%，2025年以來平均上漲19.7%，高于REITs市場整體水平。2025年之前發(fā)行的6只產(chǎn)品平均現(xiàn)金分派率2.81%，實(shí)際分派率2.82%。

　　近日，央廣財經(jīng)記者調(diào)研走訪了國泰君安城投寬庭保租房REIT基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)――江灣社區(qū)項(xiàng)目。項(xiàng)目基金管理人介紹，該基金自于上海證券交易所正式上市以來，整體業(yè)績表現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健，底層資產(chǎn)運(yùn)營符合預(yù)期。其介紹，2024年作為上市首個完整運(yùn)營年，基金層面實(shí)現(xiàn)總收入約1.80億元，實(shí)現(xiàn)合并EBITDA約1.28億元，全年可供分配金額約1.31億元，基金層面核心指標(biāo)均超出招募說明書預(yù)測值。

　　國泰君安城投寬庭保租房REIT原始權(quán)益人表示：“上海城投控股通過發(fā)行REITs，不僅為項(xiàng)目投入拓寬資金來源，還為投資者提供了長期穩(wěn)定收益?！?/p>

　　助力城市資產(chǎn)盤活

　　上海城投控股投資有限公司副總經(jīng)理張毅在接受央廣財經(jīng)記者采訪時表示，從數(shù)據(jù)上看，上海目前有大量的寫字樓面臨年限較長、出租率下降的問題，如何盤活和做好城市更新，保障性租賃住房REITs能發(fā)揮重要作用?！氨Ｗ夥康慕ㄔO(shè)和投資是重資產(chǎn)，靠一兩家企業(yè)是不可能能完成的，在此背景下，REITs通過資產(chǎn)證券化為其打開了資金退出通道?！睆堃阏f。

　　張毅提到，從意義上來說，“從募集資金，收購、盤活存量資產(chǎn)，進(jìn)行不同程度的改造或新建，通過專業(yè)運(yùn)管團(tuán)隊進(jìn)行運(yùn)營，達(dá)到發(fā)行或者擴(kuò)募的條件以后，（資產(chǎn)）裝入公募REITs平臺，然后用募集的資金繼續(xù)做城市更新、盤活存量，它是一個可持續(xù)發(fā)展的閉環(huán)。”

　　業(yè)內(nèi)人士指出，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資具有資金投入量大、回收周期長等特點(diǎn)，主要依賴信貸和債券融資，形成了重資產(chǎn)、高杠桿、低周轉(zhuǎn)的特征。而REITs是權(quán)益融資工具，通過將基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓至公募基金，可以提前回收底層資產(chǎn)資金，為早期投資提供退出渠道，降低企業(yè)杠桿率?；厥盏馁Y金以項(xiàng)目資本金的方式投資新項(xiàng)目建設(shè)，帶動形成良好的投資循環(huán)。

　　打通堵點(diǎn)，共商良策

　　作為一項(xiàng)較新的金融工具，保障性租賃住房REITs在盤活存量資產(chǎn)、助力城市更新的過程中，也面臨不同程度的堵點(diǎn)和難點(diǎn)。

　　央廣財經(jīng)記者了解到，過去幾年租賃住房的供給主要來自于地方新出讓地塊的保障性住房建設(shè)，隨著嚴(yán)控增量政策的推行，以及大部分城市“十四五”期間保租房籌集任務(wù)完成超過80%，2025年籌集目標(biāo)較2024年下降。中信證券研報指出，租賃住房供給方式將從過去新出讓地塊的保障性住房建設(shè)轉(zhuǎn)為商品房收儲、商改住等存量優(yōu)化?！拔覀冋J(rèn)為，對租金影響因素而言，供給并不會明顯收縮；但對于REITs市場來說，產(chǎn)權(quán)更為清晰的新建項(xiàng)目數(shù)量可能越來越少。”

　　據(jù)悉，政策要求下，商品住房項(xiàng)目往往配建不低于總面積15%的公租房。但是由于其資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)難以單獨(dú)剝離，目前這部分保障性住房的資產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)路徑還有待探索。

　　此外，業(yè)內(nèi)人士表示，在盤活存量資產(chǎn)的過程中，例如應(yīng)急用房等存量資產(chǎn)往往位置偏遠(yuǎn)，租金定價難以匹配當(dāng)時建造成本；而市中心的很多房產(chǎn)往往已運(yùn)營較長年限，產(chǎn)權(quán)剩余時間較短，這些問題對租賃住房項(xiàng)目的估值有較大影響。專家表示，這些項(xiàng)目的推進(jìn)還需各方聯(lián)手，共同打通堵點(diǎn)，助力資產(chǎn)盤活的暢通循環(huán)。

（文章來源：央廣財經(jīng)）

(原標(biāo)題：助力城市資產(chǎn)盤活 保障性租賃住房REITs穩(wěn)健成長)

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