公募REITs四年蝶變 構(gòu)建基礎(chǔ)設(shè)施投融資新生態(tài)

　　問世四周年的公募REITs已成為當(dāng)下資本市場(chǎng)最火熱的資產(chǎn)之一。

　　2021年6月21日，首批9只公募REITs上市。四載過后，我國(guó)公募REITs完成了從破冰試點(diǎn)到突破2000億元市值的加速躍遷，共上市66只公募REITs產(chǎn)品，產(chǎn)品數(shù)量超過中國(guó)香港、新加坡及日本市場(chǎng)，成為亞洲第一。

　　與此同時(shí)，公募REITs獨(dú)特的分紅機(jī)制為投資者帶來了實(shí)實(shí)在在的收益。Wind數(shù)據(jù)顯示，2021年以來，公募REITs分紅金額逐年增長(zhǎng)，合計(jì)接近220億元。機(jī)構(gòu)配置需求旺盛，投資者結(jié)構(gòu)逐步走向多類型機(jī)構(gòu)的“生態(tài)共榮”。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，隨著市場(chǎng)建設(shè)與投資需求共振，公募REITs呈現(xiàn)螺旋式上升發(fā)展態(tài)勢(shì)。在低利率環(huán)境下，公募REITs或被更多資金認(rèn)可，在大類資產(chǎn)配置格局中占據(jù)重要的戰(zhàn)略地位。

　　仍處政策紅利期

　　“總體而言，公募REITs市場(chǎng)當(dāng)前仍處于政策紅利期?！?span id="stock_1.601995">中金公司固收研究團(tuán)隊(duì)這樣表示。

　　自2024年以來，公募REITs駛?cè)氚l(fā)展快車道。2024年7月，《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》印發(fā)，標(biāo)志著公募REITs市場(chǎng)正式邁入常態(tài)化階段。

　　《通知》將底層資產(chǎn)擴(kuò)容至13個(gè)大類，覆蓋交通、能源、市政、生態(tài)環(huán)保、倉(cāng)儲(chǔ)物流、園區(qū)、文化旅游、消費(fèi)等領(lǐng)域基礎(chǔ)設(shè)施，數(shù)據(jù)中心等新型基礎(chǔ)設(shè)施，租賃住房、水利設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施，還有符合國(guó)家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策等要求的其他基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目?！锻ㄖ纷鳛楣糝EITs的供給側(cè)政策，具有里程碑意義，為推動(dòng)公募REITs規(guī)?？沙掷m(xù)增長(zhǎng)奠定了制度基礎(chǔ)。

　　另一個(gè)重要政策是于2024年2月印發(fā)的《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會(huì)計(jì)類第4號(hào)》，明確了公募REITs的權(quán)益工具屬性。中信證券研報(bào)顯示，結(jié)合新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，投資者可以選擇將REITs投資作為權(quán)益工具調(diào)整計(jì)入FVOCI（以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入其他綜合收益的金融資產(chǎn)）科目，使得二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)由影響投資者的利潤(rùn)表轉(zhuǎn)變?yōu)橛绊戀Y產(chǎn)負(fù)債表。這有助于驅(qū)動(dòng)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)以及券商自營(yíng)增加自有資金配置公募REITs的動(dòng)力，成為市場(chǎng)所期待的潛在長(zhǎng)線增量資金。

　　“去年相關(guān)會(huì)計(jì)政策明確之后，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格短期波動(dòng)對(duì)部分機(jī)構(gòu)投資者的業(yè)績(jī)壓力有所降低，機(jī)構(gòu)投資者可以更加安心通過長(zhǎng)期持有和產(chǎn)品分紅實(shí)現(xiàn)收益?！币晃淮笮凸紮C(jī)構(gòu)人士表示。

　　市場(chǎng)迎來諸多新面孔

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，2021年6月21日，9只公募REITs上市首日的總市值僅有300多億元；2025年6月20日，已上市66只公募REITs的總市值達(dá)到2066億元，較上年同期接近翻倍，顯現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。

　　“公募REITs行業(yè)發(fā)展的規(guī)模、速度和質(zhì)量在這幾年取得了不錯(cuò)的成績(jī)?！敝薪鸹饎?chuàng)新投資部負(fù)責(zé)人、執(zhí)行總經(jīng)理劉立宇表示，底層資產(chǎn)類型從2021年首批上市的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、生態(tài)環(huán)保、交通四類基礎(chǔ)設(shè)施，逐步拓展到保障性租賃住房、消費(fèi)、新能源、水利、市政等基礎(chǔ)設(shè)施。

　　這其中，新資產(chǎn)類型項(xiàng)目受到市場(chǎng)青睞。以匯添富九州通醫(yī)藥REIT（醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)）和國(guó)泰君安濟(jì)南能源供熱REIT（供熱）為例，上述兩個(gè)項(xiàng)目的公眾認(rèn)購(gòu)倍數(shù)分別為1192倍和813倍。截至6月20日，二者的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格較發(fā)行價(jià)累計(jì)漲幅分別超50%和80%，反映出投資者對(duì)新資產(chǎn)類型REITs的積極態(tài)度。

　　不僅如此，更加多元化的資產(chǎn)類型正在路上。6月18日，全國(guó)首批兩只數(shù)據(jù)中心REITs——南方萬國(guó)數(shù)據(jù)中心REIT、南方潤(rùn)澤科技REIT正式獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予注冊(cè)的批復(fù)。同一日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)主席吳清在出席2025陸家嘴論壇時(shí)表示，下一步將繼續(xù)支持科技企業(yè)利用知識(shí)產(chǎn)權(quán)、數(shù)據(jù)資產(chǎn)等新型資產(chǎn)開展資產(chǎn)證券化、REITs等融資，進(jìn)一步盤活科技創(chuàng)新領(lǐng)域存量資產(chǎn)。

　　REITs市場(chǎng)快速發(fā)展過程中，在底層資產(chǎn)豐富度提升的同時(shí)，投資者結(jié)構(gòu)也持續(xù)多元化。目前，公募REITs的持有人包括產(chǎn)業(yè)資本、券商、保險(xiǎn)、信托、私募、銀行理財(cái)、個(gè)人等。有業(yè)內(nèi)人士表示，應(yīng)進(jìn)一步增加投資者結(jié)構(gòu)豐富度，同時(shí)適當(dāng)平衡持有型和交易型策略，激活市場(chǎng)流動(dòng)性。

　　配置吸引力持續(xù)提升

　　根據(jù)相關(guān)規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施基金應(yīng)當(dāng)將90%以上合并后基金年度可供分配金額以現(xiàn)金形式分配給投資者。Wind數(shù)據(jù)顯示，2021年、2022年、2023年、2024年和2025年以來，全部公募REITs年度累計(jì)分紅分別為6.92億元、18.46億元、66.14億元、83.87億元和44.12億元（2024年同期為33.14億元），分紅金額逐年增長(zhǎng)，合計(jì)接近220億元。

　　“公募REITs在過去四年的業(yè)績(jī)整體超過預(yù)期?！眲⒘⒂畋硎?，“這樣的成績(jī)是在比較復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和外部環(huán)境之下實(shí)現(xiàn)的。作為一類分紅水平穩(wěn)定性較高的金融產(chǎn)品，達(dá)成了四年前推出公募REITs產(chǎn)品的初衷?！?/p>

　　在二級(jí)市場(chǎng)上，今年以來公募REITs價(jià)格不斷走高。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至6月20日，中證REITs全收益指數(shù)今年以來的漲幅超過16%。華夏大悅城商業(yè)REIT等3只產(chǎn)品漲超50%。全市場(chǎng)66只上市產(chǎn)品中，除1只產(chǎn)品微跌之外，其余全部實(shí)現(xiàn)上漲。

　　劉立宇認(rèn)為，現(xiàn)階段固收類產(chǎn)品收益率下行，分紅率3%-5%的公募REITs吸引力提升，部分預(yù)期穩(wěn)定、安全性高的產(chǎn)品近期價(jià)格顯著上漲，收益率已低于3%。這說明目前具備穩(wěn)定分紅能力的資產(chǎn)供不應(yīng)求，無法滿足資金端的配置需求。

　　“公募REITs市場(chǎng)供需矛盾仍存，政策紅利待釋放，預(yù)計(jì)未來1至2年內(nèi)市場(chǎng)仍維持高估值，板塊分化將持續(xù)?！?span id="stock_1.601066">中信建投證券研報(bào)表示，“在風(fēng)險(xiǎn)層面，需關(guān)注下半年集中解禁影響，部分機(jī)構(gòu)止盈意愿或加強(qiáng)?！?/p>

　　中金公司研報(bào)認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)仍處在固收資金搶配高息資產(chǎn)的邏輯框架之中；從中長(zhǎng)期角度考量，公募REITs的配置吸引力或剛嶄露頭角，未來有望隨著市場(chǎng)發(fā)展，釋放出更大的投資價(jià)值。

（文章來源：中國(guó)證券報(bào)·中證網(wǎng)）

(原標(biāo)題：公募REITs四年蝶變 構(gòu)建基礎(chǔ)設(shè)施投融資新生態(tài))

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