四年突破“2000億”，公募REITs擴容擴募兩手抓，機構(gòu)投資者類型顯著多元化

　　界面新聞記者 | 杜萌

　　2021年6月21日，首批9只公募REITs（ 不動產(chǎn)投資信托基金 ）在滬深交易所正式上市，掀開了公募REITs市場的新篇章。

　　四年過去了，公募REITs市場資產(chǎn)創(chuàng)新百花齊放，資產(chǎn)類型不斷豐富，為投資者提供多元化選擇的同時，也持續(xù)為實體經(jīng)濟發(fā)展注入新的活力。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，截至6月19日，目前成立并上市的REIT項目共有68只，市值約為2046億元，正式突破2000億元“大關”。

　　2020年4月，中國證監(jiān)會和國家發(fā)展改革委發(fā)布《關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，同時發(fā)布《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》，標志著我國公募REITs試點的正式起步。

　　2021年1月，上交所和深交所正式發(fā)布REITs業(yè)務配套規(guī)則，明確了相關業(yè)務流程、審查標準和發(fā)售流程。

　　2024年7月26日，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關于全面推動基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》，標志著公募REITs市場正式邁入常態(tài)化階段。公募REITs駛?cè)氚l(fā)展快車道。

　　REITs的底層資產(chǎn)不斷擴容。6月18日，南方萬國數(shù)據(jù)中心REIT、南方潤澤科技REIT獲批，標志著國內(nèi)REITs底層資產(chǎn)擴容至云計算、數(shù)據(jù)中心等數(shù)字資產(chǎn)。此外，根據(jù)麗江旅投公告，擬以玉龍雪山作為底層資產(chǎn)的文旅基礎設施公募REITs也正在籌備中。

　　“目前，公募REITs的底層資產(chǎn)已經(jīng)從最初的交通基礎設施、園區(qū)基礎設施，擴展至消費基礎設施（商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場）、倉儲物流、保障性租賃住房、能源基礎設施、水利設施、生態(tài)環(huán)保、市政工程等9個大類，目前交易所在審項目類別還包括數(shù)據(jù)中心、熱電聯(lián)產(chǎn)項目，未來預計還有養(yǎng)老基礎設施、旅游景區(qū)、酒店等行業(yè)的項目入市。REITs將涵蓋我國基礎設施領域的各個方面，成為支持國家基礎設施投資建設的重要力量?！闭猩袒鸹A設施投資管理總部專業(yè)副總監(jiān)萬億向界面新聞記者表示。

　　此外，除了新發(fā)外，存量已上市REIT擴募也成為公募管理人的選擇。界面新聞記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2024年以來，已有7只REITs產(chǎn)品發(fā)布擴募公告。華夏基金對界面新聞記者表示，公募REITs市場“首發(fā)+擴募”雙輪驅(qū)動格局進一步深化，是公募REITs常態(tài)化發(fā)行的有力體現(xiàn)。

　　今年以來，搶購REITs的熱潮在持續(xù)。3月20日，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT開售首日便“日光”，該基金公告，戰(zhàn)配投資者的認購比例達到了70%，公眾投資額配售比例僅為9%?！癛EITs首發(fā)搶不到”，成了投資論壇里討論的熱點。

　　界面新聞記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，目前上市的68只REITs中，有13只首發(fā)時戰(zhàn)略投資者配售比例達到了80%及以上。

　　6月14日，“易方達深高速REIT”發(fā)布了《簡式權(quán)益變動報告書》，稱萬和弘遠投資有限公司旗下的萬和弘遠騰毅單一私募股權(quán)投資基金在2025年4月8日，通過上交所大宗交易賣出方式賣出基金份額6432.3萬份；交易完成后，不再持有基金份額。

　　公開資料顯示，易方達深高速REIT成立于2024年3月12日，經(jīng)過一年的封閉后，該基金在今年3月31日迎來解禁期。萬和弘遠騰毅單一私募股權(quán)投資基金參與了“易方達深高速REIT”戰(zhàn)略配售，持有份額6432.3萬份，占基金總份額比例為21.441%，按照發(fā)售價格6.825元/份的價格計算，期初持有份額總值4.39億元。

　　界面新聞記者了解到，4月8日，易方達深高速REIT的盤中交易均價在6.5元左右。如果該筆交易賣出的基金份額全部以6.5元/份的價格成交，不考慮期內(nèi)分紅影響，持有期間累計虧損金額為2090.5萬元。從數(shù)據(jù)來看，份額持有期間累計分紅金額約為1079.21萬元；綜合統(tǒng)計來看，持有期間累計凈虧損金額約為1011.29萬元。

　　圖：截至6月20日，目前上市的REIT項目共有68只，戰(zhàn)配、網(wǎng)下認購、公共投資者占比明細來源：Wind 界面新聞整理

　　“公募REITs產(chǎn)品目前還是以機構(gòu)投資者占絕對主導，個人投資者參與不足5%。從最初以銀行理財、券商、保險為主，到現(xiàn)在私募基金、國有控股投資公司、實體企業(yè)等更多類型機構(gòu)也在積極參與?！逼桨不餜EITs投資部總結(jié)，機構(gòu)投資者類型分散化程度提升，有利于緩解交易行為趨同風險。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，相較國際市場，我國公募REITs在制度建設和市場交易層面仍存提升空間，但隨著未來制度的進一步優(yōu)化和市場的不斷成熟，我國公募REITs有望在服務實體經(jīng)濟、優(yōu)化投資者資產(chǎn)配置等方面發(fā)揮更大的作用。

　　南方基金對界面新聞記者表示，公募REITs項目可以通過優(yōu)化資產(chǎn)配置與提升資本運作效率，持續(xù)為投資者創(chuàng)造價值，同時以金融創(chuàng)新賦能實體經(jīng)濟，助力構(gòu)建高質(zhì)量發(fā)展新格局。

　　招商基金萬億列舉了兩方面影響：第一，拓寬融資渠道方面，公募REITs為基礎設施項目提供了市場化融資手段，不再完全依賴政府或銀行貸款。通過引入社會資本，提高了基礎設施項目的融資靈活性；第二，提升融資效率方面，公募REITs通過加速存量資產(chǎn)的變現(xiàn)提升了公司的滾動投資能力，形成“投資—運營—退出—再投資”的良性循環(huán)。

　　“公募REITs以成熟穩(wěn)定運營的基礎設施項目為底層資產(chǎn)，其”盤活存量、帶動增量“的定位深刻改變了傳統(tǒng)基建領域的投融資邏輯，打破傳統(tǒng)基建融資”重負債、輕退出“的困局。我國基礎設施體系規(guī)模龐大且具備大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這些資產(chǎn)需要巨大的前期投入且往往流動性相對較差，公募REITs的推出及擴容能夠為基礎設施建設提供直接融資支持，降低宏觀杠桿率，為基礎設施投融資領域持續(xù)注入活水?！比A夏基金對界面新聞記者分析。

（文章來源：界面新聞）

(原標題：四年突破“2000億”，公募REITs擴容擴募兩手抓，機構(gòu)投資者類型顯著多元化)

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