首批公募REITs上市四周年 市場(chǎng)擴(kuò)容提質(zhì)“再進(jìn)階”

　　2025年6月21日，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs迎來(lái)上市四周年。

　　歷經(jīng)4年時(shí)間，我國(guó)REITs市場(chǎng)成長(zhǎng)為亞洲第一、全球第二大REITs市場(chǎng)——產(chǎn)品數(shù)量快速擴(kuò)容至66只，發(fā)行規(guī)模接近1800億元，總市值也突破2000億元?！暗讓淤Y產(chǎn)類型的不斷豐富體現(xiàn)出我國(guó)資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力正不斷增強(qiáng)。處于政策紅利期的REITs市場(chǎng)，有望在各方呵護(hù)下迎來(lái)更廣闊的發(fā)展空間?！辈稍L中，多位業(yè)界人士表示。

　　盤活存量資產(chǎn)服務(wù)實(shí)體“雙向奔赴”

　　7.3倍——從最初的9只產(chǎn)品到如今已上市的66只，四年來(lái)，REITs市場(chǎng)擴(kuò)容有目共睹。從倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)到租賃住房、生態(tài)環(huán)保，再到消費(fèi)、數(shù)據(jù)中心……在北京大學(xué)光華管理學(xué)院教授、副院長(zhǎng)張崢看來(lái)，多類型基礎(chǔ)設(shè)施REITs有效盤活了存量資產(chǎn)，推動(dòng)形成投資良性循環(huán)，降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)杠桿、化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并提升了基礎(chǔ)設(shè)施的專業(yè)化管理水平。在促進(jìn)資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、優(yōu)化資源配置、支持國(guó)家重大戰(zhàn)略等方面的成效逐步顯現(xiàn)。

　　“四年來(lái)的實(shí)踐驗(yàn)證了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs對(duì)企業(yè)的多重價(jià)值?！逼章逅怪袊?guó)高級(jí)副總裁、資本運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人楊敏告訴記者，公司由此打造了一個(gè)資本循環(huán)的平臺(tái)，首發(fā)與擴(kuò)募共募集近80億元規(guī)模，回收資金投入到新的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè)中，有效地支持了在中國(guó)市場(chǎng)的投資與業(yè)務(wù)布局。通過參與公募REITs，我們與更多元的投資機(jī)構(gòu)建立了長(zhǎng)期的合作關(guān)系，在共享底層資產(chǎn)帶來(lái)的收益的同時(shí)，也碰撞出新的產(chǎn)業(yè)與資本合作的契機(jī)，從而共同參與到整個(gè)市場(chǎng)與行業(yè)的良性發(fā)展中。同時(shí)，公募REITs對(duì)于資產(chǎn)質(zhì)量、合規(guī)性、日常運(yùn)營(yíng)管理的要求都比較高，這也促使公司的運(yùn)營(yíng)管理更加規(guī)范和完善。

　　截至6月19日，作為首批上市、上交所首只倉(cāng)儲(chǔ)物流類產(chǎn)品，中金普洛斯REIT已成為國(guó)內(nèi)現(xiàn)有上市的公募倉(cāng)儲(chǔ)物流類REITs中市值最大、資產(chǎn)數(shù)量最多、資產(chǎn)規(guī)模最大、區(qū)域覆蓋最廣的倉(cāng)儲(chǔ)物流類REIT。該基金自上市以來(lái)分紅11次，累計(jì)分配金額11.26億元，分配比例約100%。截至今年一季度末，該基金“首發(fā)+擴(kuò)募”后的底層資產(chǎn)總體簽約出租率近94%，服務(wù)70余家新經(jīng)濟(jì)企業(yè)租戶，有力地承載和支持了所在地區(qū)的民生和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　不僅是中金普洛斯REIT，首批上市的中航首鋼綠能REIT也在四年間穩(wěn)步成長(zhǎng)，這也是目前市場(chǎng)上唯一一單固廢處理類項(xiàng)目。彼時(shí)，中航首鋼綠能REIT順利上市，標(biāo)志著中國(guó)在固廢環(huán)保領(lǐng)域的金融創(chuàng)新邁出了重要一步，為綠色金融的發(fā)展注入了新動(dòng)力。同時(shí)，對(duì)于推動(dòng)北京市能源架構(gòu)轉(zhuǎn)型、減少溫室氣體排放、助力區(qū)域碳中和目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)發(fā)揮了積極的作用。

　　“除傳統(tǒng)基建外，數(shù)據(jù)中心、文旅景區(qū)、養(yǎng)老設(shè)施等領(lǐng)域REITs也進(jìn)入發(fā)行或儲(chǔ)備階段。未來(lái)，REITs市場(chǎng)將成為更多企業(yè)進(jìn)入資本市場(chǎng)的選擇，金融也能更有力地通過REITs賦能實(shí)體企業(yè)發(fā)展。”中航基金不動(dòng)產(chǎn)投資部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　　中金公司研究部認(rèn)為，歷經(jīng)四年的探索與實(shí)踐，公募REITs在盤活存量資產(chǎn)、打通資產(chǎn)融通環(huán)節(jié)以及服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)方面已初顯成效。在“首發(fā)+擴(kuò)募”的雙輪驅(qū)動(dòng)下，未來(lái)兩到三年或能夠見證我國(guó)這一市場(chǎng)規(guī)模的持續(xù)提升。

　　上交所有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，伴隨市場(chǎng)擴(kuò)容增類，滬市市場(chǎng)生態(tài)也在不斷完善，市場(chǎng)均衡機(jī)制韌性得到增強(qiáng)，多層次REITs市場(chǎng)必將在服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展中發(fā)揮重要作用。

　　投資者信心穩(wěn)步提升市場(chǎng)“吸引力”漸顯

　　從首批部分產(chǎn)品“啟用回?fù)軝C(jī)制”到“提前結(jié)束募集”“網(wǎng)下/公眾認(rèn)購(gòu)倍數(shù)創(chuàng)新高”，市場(chǎng)投資者對(duì)于公募REITs的參與熱情亦是不言而喻。四年間，雖有波折，但來(lái)自機(jī)構(gòu)、大眾投資者的認(rèn)可也正不斷放大我國(guó)REITs市場(chǎng)的“引力”效應(yīng)。

　　“隨著公募REITs市場(chǎng)常態(tài)化發(fā)行機(jī)制的完善與政策紅利的持續(xù)釋放，投資者信心正穩(wěn)步提升。低利率環(huán)境下，具有每年強(qiáng)制分紅特征的公募REITs配置價(jià)值凸顯。更多長(zhǎng)期資金的入場(chǎng)，也進(jìn)一步夯實(shí)了市場(chǎng)對(duì)REITs作為穿越周期資產(chǎn)配置工具的信心。”上述中航基金不動(dòng)產(chǎn)投資部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　　來(lái)自中金公司研究部統(tǒng)計(jì)顯示，REITs憑借其相對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金流和高分紅特性，成為資金配置的優(yōu)選項(xiàng)之一。截至6月13日，公募REIT市場(chǎng)年初至今整體回報(bào)率為17.4%，以底層資產(chǎn)估值為基準(zhǔn)的P/NAV指標(biāo)今年以來(lái)呈提升態(tài)勢(shì)。其中，消費(fèi)與保障房REITs二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)突出，年初至今漲幅分別為34.7%和21.8%。從中長(zhǎng)期角度考量，機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，REITs的配置吸引力或剛嶄露頭角，未來(lái)有望隨著市場(chǎng)發(fā)展釋放更大的投資價(jià)值。

　　多方協(xié)力促發(fā)展期待配套政策更加完善

　　“最初由于市場(chǎng)規(guī)模有限，不同行業(yè)的REITs數(shù)量較少，所以我們研究院經(jīng)常只能組織拼盤研討，參與者基本上也都是在分享探索期的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)與思考得。現(xiàn)在四年過去了，市場(chǎng)規(guī)模和參與者數(shù)量已經(jīng)顯著增加，我們從去年開始就可以針對(duì)不同資產(chǎn)類別組織更加細(xì)分和垂直的研討，很多機(jī)構(gòu)的學(xué)習(xí)進(jìn)化速度非?？臁＿@也從一個(gè)側(cè)體現(xiàn)出市場(chǎng)生態(tài)的快速發(fā)展?！被仡櫾谶@一領(lǐng)域四年間的經(jīng)歷，瑞思不動(dòng)產(chǎn)金融研究院院長(zhǎng)朱元偉分享道，這期間，無(wú)論是產(chǎn)品表現(xiàn)還是投資者行為，甚至監(jiān)管思路都發(fā)生了很多變化。

　　市場(chǎng)的發(fā)展并非一蹴而就。中金公司研究部表示，在常態(tài)化發(fā)行框架的指引下，當(dāng)前公募REITs發(fā)行過程中仍存在一些掣肘因素。如在資產(chǎn)合規(guī)審核過程中，多部門協(xié)同效率仍有提升空間；混合股權(quán)資產(chǎn)發(fā)行存在一定難度；發(fā)行后回籠資金用途限制尚需更多靈活度等。上述問題后續(xù)或有待通過REITs專項(xiàng)立法來(lái)加以進(jìn)一步明確和規(guī)范，從而推動(dòng)公募REITs市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展。

　　政策完善，朱元偉建議，一是建議適當(dāng)降低對(duì)于合規(guī)性的要求，給予投資者一定的選擇權(quán)和話語(yǔ)權(quán)，給予市場(chǎng)化博弈和定價(jià)的機(jī)會(huì)和空間，不是在發(fā)行側(cè)就將存在合規(guī)性瑕疵的項(xiàng)目否決，這樣可以有助于提高企業(yè)的發(fā)積極性，也有助于擴(kuò)潛在準(zhǔn)資產(chǎn)的規(guī)模。二建議對(duì)不同的資產(chǎn)類別混裝和擴(kuò)募審批要求等做進(jìn)一步優(yōu)化，以勵(lì)市場(chǎng)尤其是資產(chǎn)所有者將更多資產(chǎn)拿出來(lái)與資本市場(chǎng)和投資者們共享。

　　深交所相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，下一步將重點(diǎn)推進(jìn)三方面工作：一是平穩(wěn)有序推進(jìn)南方潤(rùn)澤科技REIT發(fā)行上市工作；二是穩(wěn)妥推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募項(xiàng)目，盡快完成公開擴(kuò)募系統(tǒng)改造，支持已上市REITs通過多元化擴(kuò)募方式裝入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，提升長(zhǎng)期收益能力；三是持續(xù)健全REITs規(guī)則體系，提升業(yè)務(wù)規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)化程度，深化市場(chǎng)培育，加強(qiáng)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，進(jìn)一步拓展資產(chǎn)類型，與市場(chǎng)各方合力推動(dòng)REITs市場(chǎng)行穩(wěn)致遠(yuǎn)，更好服務(wù)國(guó)家戰(zhàn)略和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局。

　　“未來(lái)伴隨著政策紅利持續(xù)釋放、資產(chǎn)創(chuàng)新提速與生態(tài)體系完善，期待中國(guó)公募REITs市場(chǎng)繼續(xù)成長(zhǎng)，繼續(xù)朝著‘服務(wù)國(guó)家戰(zhàn)略、賦能實(shí)體經(jīng)濟(jì)’的目標(biāo)穩(wěn)步前行?！睏蠲舯硎??！拔覀兤诖涮椎恼吒油晟?，提升整體擴(kuò)募的效率與質(zhì)量，同時(shí)希望未來(lái)可以發(fā)揮REIT的資產(chǎn)收購(gòu)、處置等多種功能，豐富產(chǎn)品的收益來(lái)源，為持有人不斷創(chuàng)造價(jià)值，也為市場(chǎng)注入活力。更重要的是，希望優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品可以吸引更多類別的投資人的參與，探索跨境投資通道，讓中國(guó)REITs市場(chǎng)真正成為全球資本配置中國(guó)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的‘新藍(lán)海’。”

（文章來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考網(wǎng)）

(原標(biāo)題：首批公募REITs上市四周年 市場(chǎng)擴(kuò)容提質(zhì)“再進(jìn)階”)

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