從試點(diǎn)啟航到全面開花：深市REITs四周年激活資本新動(dòng)能

　　2021年6月21日，全市場(chǎng)首批9只REITs順利上市，標(biāo)志著境內(nèi)REITs試點(diǎn)正式起航。

　　四年來，深交所REITs常態(tài)化發(fā)行加快推進(jìn)，底層資產(chǎn)類型穩(wěn)步拓展，產(chǎn)品治理和運(yùn)營管理更加規(guī)范，監(jiān)管框架機(jī)制持續(xù)完善，市場(chǎng)功能逐步發(fā)揮，市場(chǎng)活力和韌性進(jìn)一步增強(qiáng)，深市REITs市場(chǎng)建設(shè)初見成效，已經(jīng)成為盤活存量資產(chǎn)、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要力量。

　　資產(chǎn)版圖擴(kuò)容升級(jí)

　　創(chuàng)新步伐不斷加快

　　截至目前，共有22只REITs在深交所上市交易，總募集規(guī)模578.10億元，項(xiàng)目類型覆蓋生態(tài)環(huán)保、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路、倉儲(chǔ)物流等主流基礎(chǔ)設(shè)施類型。

　　試點(diǎn)啟動(dòng)以來，深市REITs資產(chǎn)類型持續(xù)取得突破性進(jìn)展，陸續(xù)推出首單清潔能源REIT鵬華深圳能源REIT、首批保障性租賃住房REITs紅土創(chuàng)新深圳安居REIT等，尤其是2024年以來，深交所先后推出首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs華夏華潤商業(yè)REIT和中金印力消費(fèi)REIT、首單水利設(shè)施REIT銀華紹興原水水利REIT、首單農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)REIT易方達(dá)華威市場(chǎng)REIT。

　　2025年6月16日中金中國綠發(fā)商業(yè)REIT完成募集，網(wǎng)下及公眾投資者認(rèn)購倍數(shù)均創(chuàng)下深市項(xiàng)目歷史新高，6月18日首批數(shù)據(jù)中心REITs南方潤澤科技REIT正式獲批，深市REITs資產(chǎn)類型不斷豐富，規(guī)模與范圍穩(wěn)步擴(kuò)大。

　　規(guī)則體系日臻完善

　　監(jiān)管服務(wù)提質(zhì)增效

　　在中國證監(jiān)會(huì)統(tǒng)籌指導(dǎo)下，深交所堅(jiān)持以市場(chǎng)為中心，積極搭建完善符合REITs特點(diǎn)與規(guī)律的監(jiān)管規(guī)則體系，已構(gòu)建“1個(gè)業(yè)務(wù)辦法+6個(gè)指引+1個(gè)通知+5個(gè)指南”的配套規(guī)則體系，覆蓋REITs全生命周期各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)。

　　記者了解到，深交所在廣泛開展調(diào)研、征求意見建議的基礎(chǔ)上，先后發(fā)布發(fā)售指引、新購入項(xiàng)目指引、臨時(shí)報(bào)告信息披露指引以及定期報(bào)告信息披露指引，修訂審核關(guān)注事項(xiàng)指引，吸收總結(jié)了REITs上市以來的審核監(jiān)管經(jīng)驗(yàn)，系統(tǒng)規(guī)范項(xiàng)目審核發(fā)售、新購入項(xiàng)目及信息披露等方面的監(jiān)管要求。

　　深交所陸續(xù)發(fā)布發(fā)售指南、存續(xù)期業(yè)務(wù)辦理指南、定向擴(kuò)募業(yè)務(wù)辦理指南等，進(jìn)一步提高業(yè)務(wù)操作的便利性，切實(shí)提高市場(chǎng)參與主體獲得感。

　　與此同時(shí)，深交所持續(xù)對(duì)接地方主管部門、原始權(quán)益人和市場(chǎng)機(jī)構(gòu)，進(jìn)一步與市場(chǎng)各方深化交流合作，加強(qiáng)重點(diǎn)項(xiàng)目儲(chǔ)備，常態(tài)化開展市場(chǎng)培訓(xùn)，累計(jì)舉辦10余場(chǎng)“固收微課堂”等線上線下REITs專場(chǎng)培訓(xùn)活動(dòng)。健全多層次REITs市場(chǎng)，2024年12月研究推出全市場(chǎng)首單商業(yè)領(lǐng)域私募REIT，鼓勵(lì)Pre-REITs發(fā)展壯大，暢通從Pre-REITs孵化、私募REITs培育到公募REITs上市的渠道機(jī)制。

　　市場(chǎng)運(yùn)行穩(wěn)健向好

　　投資價(jià)值充分顯現(xiàn)

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，截至6月20日收市，深市22只REITs總市值約686.72億元，收盤價(jià)較發(fā)行價(jià)平均上漲25.18%，累計(jì)分紅95次，分紅總金額超65.41億元，反映了產(chǎn)品收益相對(duì)穩(wěn)定、分紅屬性明顯的收益特征。

　　深市18只披露年報(bào)的REITs2024年成績單亮眼，2024年整體實(shí)現(xiàn)盈利，平均可供分配金額完成率達(dá)104%，底層資產(chǎn)經(jīng)營情況整體平穩(wěn)，其中消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、租賃住房和水利基礎(chǔ)設(shè)施等項(xiàng)目表現(xiàn)尤為穩(wěn)健。

　　從整體來看，REITs落地四年來，投資者對(duì)于REITs產(chǎn)品投資邏輯的理解不斷加深，市場(chǎng)的價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能總體有效，引導(dǎo)資源合理配置的作用逐步發(fā)揮。

　　REITs市場(chǎng)投資者基本以機(jī)構(gòu)投資者為主。從深市18只披露2024年年報(bào)的REITs來看，機(jī)構(gòu)投資者持有份額占比平均已超過95%，涵蓋證券公司、保險(xiǎn)公司、銀行理財(cái)、產(chǎn)業(yè)企業(yè)和私募基金等多種類型。

　　四年來，深交所積極開展REITs投資者教育與保護(hù)工作，圍繞項(xiàng)目上市、業(yè)績披露等重要節(jié)點(diǎn)主動(dòng)發(fā)聲，發(fā)布投教文章及各類音視頻材料逾60份，開展“REITs全民行”上市三周年系列宣傳活動(dòng)，引導(dǎo)基金管理人完善投資者關(guān)系管理機(jī)制，通過業(yè)績說明會(huì)、項(xiàng)目開放日等各類形式加強(qiáng)投資者溝通，累計(jì)召開投資者關(guān)系維護(hù)活動(dòng)近100場(chǎng)。

　　雙輪驅(qū)動(dòng)激發(fā)活力

　　生態(tài)建設(shè)持續(xù)深化

　　REITs擴(kuò)募是進(jìn)一步完善REITs市場(chǎng)建設(shè)的重要基礎(chǔ)制度。2022年5月深交所發(fā)布新購入項(xiàng)目指引，奠定擴(kuò)募制度基礎(chǔ)，2023年6月首批擴(kuò)募項(xiàng)目博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REITs順利上市，2025年3月深交所發(fā)布關(guān)于做好REITs非定向擴(kuò)募技術(shù)準(zhǔn)備的通知，預(yù)計(jì)將于近期完成公開擴(kuò)募系統(tǒng)改造。

　　2024年以來，深市共有4只REITs已披露擴(kuò)募公告，其中博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT系全市場(chǎng)首單啟動(dòng)第二次擴(kuò)募的項(xiàng)目。推動(dòng)首發(fā)和擴(kuò)募雙輪驅(qū)動(dòng)，有利于加快形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)，助力已上市優(yōu)質(zhì)運(yùn)營主體依托市場(chǎng)機(jī)制增發(fā)份額收購資產(chǎn)，改善風(fēng)險(xiǎn)收益結(jié)構(gòu)。

　　記者了解到，下一步，深交所將按照中國證監(jiān)會(huì)部署要求，持續(xù)優(yōu)化完善項(xiàng)目對(duì)接服務(wù)，發(fā)揮市場(chǎng)功能，盤活存量資產(chǎn)，推動(dòng)REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展，更好服務(wù)國家戰(zhàn)略和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局。一是穩(wěn)中求進(jìn)擴(kuò)大REITs試點(diǎn)規(guī)模。著力推動(dòng)REITs常態(tài)化發(fā)行和高質(zhì)量擴(kuò)容，支持科技創(chuàng)新領(lǐng)域企業(yè)發(fā)行REITs，為加快培育發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力積極貢獻(xiàn)力量。二是推動(dòng)完善配套規(guī)則機(jī)制。提升業(yè)務(wù)規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)化程度，優(yōu)化發(fā)行詢價(jià)、信息披露、投資者保護(hù)等全鏈條監(jiān)管機(jī)制，不斷夯實(shí)REITs業(yè)務(wù)法律法規(guī)基礎(chǔ)。三是支持提高上市REITs質(zhì)量。以“管資產(chǎn)”為核心加強(qiáng)REITs日常監(jiān)管，細(xì)化新購入項(xiàng)目的操作流程和要求，豐富擴(kuò)募發(fā)售方式，支持REITs規(guī)范做優(yōu)、持續(xù)做強(qiáng)。四是加大培育服務(wù)力度。持續(xù)加強(qiáng)對(duì)接服務(wù)，針對(duì)性開展REITs交流培訓(xùn)活動(dòng)，拓展優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目儲(chǔ)備。五是促進(jìn)投資者結(jié)構(gòu)優(yōu)化。鼓勵(lì)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、公募基金等機(jī)構(gòu)加大配置力度，配合推動(dòng)社?；稹?span id="bk_90.BK0823">養(yǎng)老金、企業(yè)年金等機(jī)構(gòu)投資者參與REITs投資，培育專業(yè)投資者群體，助力我國REITs市場(chǎng)建設(shè)行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

（文章來源：證券時(shí)報(bào)網(wǎng)）

(原標(biāo)題：從試點(diǎn)啟航到全面開花：深市REITs四周年激活資本新動(dòng)能)

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