頭部機構(gòu)領跑新銳勢力入場 公募REITs市場迎來新“玩家”

　　公募REITs市場正迎來新“玩家”。

　　近日，滬深交易所密集批復了一批公募REITs。記者注意到，新獲批產(chǎn)品的基金管理人中除了華夏基金、南方基金等“老玩家”外，創(chuàng)金合信基金作為后來者，也收獲了旗下首只獲批的REITs產(chǎn)品——創(chuàng)金合信首農(nóng)產(chǎn)業(yè)園REIT。

　　Choice數(shù)據(jù)顯示，目前全市場已成立68只公募REITs，總募集規(guī)模達1770億元，由24家公募機構(gòu)參與管理。同時，市場呈現(xiàn)強者恒強、后來者居上的發(fā)展格局，“新玩家”也在不斷入場。業(yè)內(nèi)人士指出，我國公募REITs市場潛在規(guī)?？蛇_萬億級，而新進入者想要抓住發(fā)展機遇，更需搭建專業(yè)團隊和完善制度流程，不斷總結(jié)經(jīng)驗，同時結(jié)合資源稟賦，有效借助股東及合作伙伴的力量開展業(yè)務。

　　REITs新品接連獲批

　　繼6月18日國內(nèi)首批兩單數(shù)據(jù)中心公募REITs——南方萬國數(shù)據(jù)中心REIT和南方潤澤科技REIT正式獲批后，6月19日，華夏華電清潔能源REIT和創(chuàng)金合信首農(nóng)產(chǎn)業(yè)園REIT也獲得了上海證券交易所“注冊生效”的批復。

　　上交所REITs項目動態(tài)信息顯示，華夏華電清潔能源REIT于今年3月10日獲得受理，6月19日即注冊生效，歷時僅3個多月，與過往其他REIT項目的審批進程相比可謂迅速。

　　公開資料顯示，該REIT初始投資的基礎設施項目為華電國際電力股份有限公司、杭州市燃氣集團有限公司及杭州錢塘新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團有限公司持股子公司華電江東持有的華電杭州江東天然氣熱電聯(lián)產(chǎn)項目。項目主要設施為2套480.25兆瓦級燃氣-蒸汽聯(lián)合循環(huán)熱電聯(lián)產(chǎn)機組，經(jīng)營收入來源于發(fā)電業(yè)務和供熱業(yè)務。項目已運營近10年，運營情況穩(wěn)定，現(xiàn)已成為浙江電網(wǎng)重要統(tǒng)調(diào)電廠和杭州市錢塘區(qū)主要電源、熱源支撐點。

　　“江東天然氣熱電聯(lián)產(chǎn)項目具備可觀的投資價值，隨著浙江省清潔能源需求的持續(xù)增長，發(fā)電與供熱業(yè)務收入有望實現(xiàn)雙輪驅(qū)動，為投資者帶來長期穩(wěn)定回報，同時助力我國能源結(jié)構(gòu)優(yōu)化與電力系統(tǒng)低碳轉(zhuǎn)型?！比A夏基金稱。

　　同日獲批的創(chuàng)金合信首農(nóng)產(chǎn)業(yè)園REIT的底層資產(chǎn)為中關(guān)村移動服務創(chuàng)新園（首農(nóng)元中心），位于北京市海淀區(qū)上地區(qū)域，是三元牛奶廠舊址經(jīng)更新改造后打造的高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，也是北京市城市更新的示范項目。

　　自2021年投入運營以來，首農(nóng)元中心憑借其優(yōu)質(zhì)的園區(qū)環(huán)境和完善的配套設施，引導頭部企業(yè)快手、小米入駐園區(qū)，并帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)聚集，在提高產(chǎn)業(yè)鏈整體競爭力的同時，帶動租賃空間需求保持旺盛。目前，園區(qū)出租率穩(wěn)定在較高水平，截至2024年12月31日，出租率約為94.8%。

　　頭部機構(gòu)領跑新銳勢力入場

　　據(jù)悉，創(chuàng)金合信首農(nóng)產(chǎn)業(yè)園REIT是創(chuàng)金合信基金旗下首只獲批的REITs產(chǎn)品，這意味著公募REITs市場再迎來一位新成員。

　　Choice統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，當前公募REITs行業(yè)中，頭部機構(gòu)持續(xù)鞏固其優(yōu)勢地位，同時市場參與者數(shù)量不斷增加，行業(yè)格局日趨多元化。截至6月20日，已成立的公募REITs共計68只，首次募集認購金額達1770.61億元，共由24家公募機構(gòu)管理。

　　從發(fā)行規(guī)模來看，華夏基金和中金基金顯著領跑，分別發(fā)行367.16億元和311.4億元，平安基金發(fā)行172.02億元位居第三。發(fā)行規(guī)模超過50億元的公募機構(gòu)還包括中信建投基金、國泰君安資管、工銀瑞信基金、華泰證券資管、中航基金、招商基金、易方達基金。

　　從發(fā)行數(shù)量看，華夏基金共擔任14只公募REITs的基金管理人，中金基金旗下公募REITs共10只，華泰證券資管和國泰君安資管旗下均有4只，中航基金、招商基金、華安基金、易方達基金和嘉實基金旗下均有3只。

　　中證鵬元研究發(fā)展部宏觀及REITs研究負責人吳進輝表示，目前中國公募REITs參與主體存在明顯的頭部現(xiàn)象。原始權(quán)益人在選擇基金管理人時會傾向選擇與有實操經(jīng)驗的大機構(gòu)合作，例如華夏基金和中信證券、中金基金和中金公司等，也因一級投行業(yè)務和二級市場能互相協(xié)作。

　　新晉者如何破局？

　　當前，我國公募REITs市場迎來加速發(fā)展階段?！皡⒄蘸Ｍ釸EITs發(fā)展情況，REITs規(guī)模約占GDP總量的3%—5%，我國REITs是萬億級的藍海市場，發(fā)展?jié)摿薮?。”吳進輝稱。這一“藍?！笔袌稣掷m(xù)吸引更多機構(gòu)競相進入，公募REITs也已成為不少基金公司戰(zhàn)略布局的重點方向。

　　上月末，華能國際發(fā)布開展基礎設施公募REITs申報工作暨關(guān)聯(lián)交易公告，華能國際擬以下屬公司青島熱電所持有的華能青島項目作為底層資產(chǎn)，開展華能煤電REIT項目申報發(fā)行工作。為發(fā)行該REITs，擬由長城基金擔任基金管理人。截至目前，長城基金尚未發(fā)行過公募REITs產(chǎn)品，如果上述發(fā)行方案最終落地，長城基金將成為又一家加入公募REITs賽道的基金公司。

　　創(chuàng)金合信基金表示，公司高度重視REITs業(yè)務的發(fā)展，組建了專業(yè)團隊，建立了完善高效的基礎設施基金治理機制，為項目的順利推進提供了有力保障。此次創(chuàng)金合信首農(nóng)產(chǎn)業(yè)園REIT的獲批，標志著公司在REITs業(yè)務領域的重要突破。

　　后來者該如何居上？滬上某公募負責人表示，公募REITs是一個創(chuàng)新品種，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)復雜，創(chuàng)設難度大，參與主體眾多，基金公司各條線都需要有一個業(yè)務熟悉與經(jīng)驗積累的過程，這也是擺在基金行業(yè)面前共同的問題。

　　“只有搭建起專業(yè)的團隊和完善的制度流程，通過不斷研究并在實踐中總結(jié)經(jīng)驗，才能真正夯實不動產(chǎn)投資管理能力，從而為未來業(yè)務持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展奠定堅實基礎?！鄙鲜鲐撠熑苏f，基金公司還應結(jié)合自身資源稟賦，借助股東和合作伙伴的力量，尋找優(yōu)質(zhì)原始權(quán)益人及其項目資產(chǎn)，站在高起點上開啟不動產(chǎn)領域業(yè)務布局。

（文章來源：上海證券報）

(原標題：公募REITs市場，迎來新“玩家”)

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