滬市債券新語(yǔ) | 全市場(chǎng)公募REITs總市值突破2000億元！

　　新華財(cái)經(jīng)上海6月6日電（記者楊溢仁）2021年6月21日，首批9只公募REITs成功上市，標(biāo)志著我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)正式落地。其中，中金普洛斯REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT、浙商滬杭甬REIT、華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT共5單REITs在上交所首發(fā)上市，募資規(guī)模合計(jì)166億元，拉開(kāi)了滬市REITs蓬勃發(fā)展的序幕。

　　截至6月5日收盤(pán)，距首批REITs上市過(guò)去不到4年時(shí)間，全市場(chǎng)公募REITs總市值達(dá)到了2019.91億元，歷史首次突破2000億元大關(guān)。

　　其中，上交所REITs的總市值達(dá)1352億元，占比67%。不僅如此，中證REITs全收益指數(shù)6月5日收于1107.35點(diǎn)，創(chuàng)下2023年3月6日以來(lái)新高。

　　一級(jí)市場(chǎng)擴(kuò)容提速

　　據(jù)記者了解，截至2025年6月5日，上交所共有44單REITs產(chǎn)品上市，數(shù)量較2023年底增加一倍；募集規(guī)模1216億元，市場(chǎng)占比近七成（全市場(chǎng)總募集規(guī)模達(dá)1795億元）。

　　產(chǎn)權(quán)類(lèi)方面，全市場(chǎng)中的園區(qū)REITs項(xiàng)目共有17單，其中上交所12單，募集規(guī)模203億元；倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目全市場(chǎng)9單，其中上交所5單，募集規(guī)模138億元；消費(fèi)項(xiàng)目全市場(chǎng)8單，其中上交所4單，募集規(guī)模63億元；保障性租賃住房項(xiàng)目全市場(chǎng)8單，其中上交所6單，募集規(guī)模95億元。

　　經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)方面，全市場(chǎng)中的能源項(xiàng)目共7單，其中上交所5單，募集規(guī)模143億元；交通項(xiàng)目全市場(chǎng)13單，其中上交所10單，募集規(guī)模540億元；生態(tài)環(huán)保項(xiàng)目全市場(chǎng)2單，其中上交所1單，募集規(guī)模19億元。

　　再就資產(chǎn)類(lèi)型來(lái)看，2024年以來(lái)，包括首批消費(fèi)（物美、金茂、百聯(lián)、奧萊）、首單跨海大橋（平安交投）、首單市政（濟(jì)南供熱）項(xiàng)目陸續(xù)登陸交易所市場(chǎng)，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的底層資產(chǎn)類(lèi)型持續(xù)豐富。

　　展望后續(xù)，上交所的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，包括數(shù)據(jù)中心、旅游景區(qū)、養(yǎng)老設(shè)施、冰雪經(jīng)濟(jì)在內(nèi)的各領(lǐng)域首單公募REITs亦將加速落地。

　　二級(jí)市場(chǎng)逐步回暖

　　值得一提的是，經(jīng)歷了前期的觸底調(diào)整，今年REITs二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)同樣可圈可點(diǎn)。

　　2025年初，央行釋放適度寬松的貨幣政策信號(hào)，隨著降準(zhǔn)、降息的落地，目前10年期國(guó)債收益率已下行至1.67%附近。在流動(dòng)性充裕的大背景下，REITs作為獨(dú)立大類(lèi)資產(chǎn)的配置價(jià)值獲得了投資者的進(jìn)一步認(rèn)可，二級(jí)市場(chǎng)“熱度”得以不斷提升。

　　就漲跌幅而言，2025年以來(lái)（截至6月5日收盤(pán)）滬市REITs復(fù)權(quán)漲幅達(dá)21%，超過(guò)中證REITs全收益指數(shù)的14%，較發(fā)行價(jià)漲幅更是達(dá)到了28%。其中，表現(xiàn)較為突出的板塊包括消費(fèi)、租賃住房、收費(fèi)公路行業(yè)，年內(nèi)漲幅分別達(dá)到了44%、26%、22%，均高于全市場(chǎng)同類(lèi)項(xiàng)目的平均漲幅——全市場(chǎng)消費(fèi)、租賃住房、收費(fèi)公路REITs的漲幅依次為33%、25%、19%。

　　再看到流動(dòng)性方面，2025年以來(lái)（截至6月5日收盤(pán)）滬市REITs的日均成交額達(dá)4.4億元，占到全市場(chǎng)成交額的70%；日均換手率達(dá)0.79%，也高于全市場(chǎng)平均水平。

　　最后，聚焦收益表現(xiàn)，截至6月5日收盤(pán)，滬市REITs的平均現(xiàn)金流分派率達(dá)5.8%、平均內(nèi)部收益率為3.6%，仍具備配置性?xún)r(jià)比。

　　多位投資人向記者表示，其積極參與REITs市場(chǎng)布局與上市項(xiàng)目的穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)和可以預(yù)見(jiàn)的穩(wěn)定分紅回報(bào)息息相關(guān)。

　　公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，滬市共有33單REITs披露了2024年年報(bào)，較2023年增加13單；共實(shí)現(xiàn)收入85億元，同比增加35%；實(shí)現(xiàn)可供分配金額62億元，同比增加28%；分紅金額59億元，同比增加32%。

　　形成雙輪驅(qū)動(dòng)格局

　　毫無(wú)疑問(wèn)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)的提質(zhì)擴(kuò)容，離不開(kāi)相關(guān)機(jī)制建設(shè)的日臻完善。

　　記者了解到，上交所正在不斷推動(dòng)完善擴(kuò)募機(jī)制，形成了“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展格局，旨在助力REITs市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

　　回溯歷史，2023年，滬市完成擴(kuò)募上市的項(xiàng)目包括華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT、中金普洛斯REIT，合計(jì)規(guī)模約50億元。

　　2024年，滬市有6單項(xiàng)目發(fā)布了擴(kuò)募公告，截至目前2單（華夏北京保障房REIT、國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT）已通過(guò)，4單（華夏基金華潤(rùn)有巢REIT、國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT、中航京能光伏REIT、中金廈門(mén)安居REIT）處于上交所受理反饋階段。

　　另?yè)?jù)前述負(fù)責(zé)人介紹，滬市擴(kuò)募項(xiàng)目在資產(chǎn)篩選上創(chuàng)新呈現(xiàn)了資產(chǎn)混包、跨區(qū)域資產(chǎn)組合等特點(diǎn)。

　　具體來(lái)看，中航京能光伏REIT本次擬購(gòu)入的云南水電站項(xiàng)目——是國(guó)內(nèi)首單跨區(qū)域探索“光伏+水電”資產(chǎn)混裝的擴(kuò)募項(xiàng)目。而國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT擴(kuò)募則創(chuàng)新推出了“工業(yè)廠(chǎng)房+研發(fā)辦公”的資產(chǎn)組合，擬購(gòu)入的康橋項(xiàng)目—位于浦東新區(qū)張江科學(xué)城片區(qū)，是臨港產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入張江科學(xué)城的“橋頭堡”。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍判斷，隨著政策紅利的持續(xù)釋放、資產(chǎn)創(chuàng)新提速與生態(tài)體系完善，公募REITs這一萬(wàn)億元級(jí)別藍(lán)海市場(chǎng)將朝著“服務(wù)國(guó)家戰(zhàn)略、賦能實(shí)體經(jīng)濟(jì)”的目標(biāo)繼續(xù)穩(wěn)步前行。

　　另有部分機(jī)構(gòu)樂(lè)觀(guān)判斷，至2025年年末，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到2200億元至2500億元；若考慮擴(kuò)募加速，則彼時(shí)規(guī)模或突破2500億元。

（文章來(lái)源：新華財(cái)經(jīng)）

(原標(biāo)題：滬市債券新語(yǔ) | 全市場(chǎng)公募REITs總市值突破2000億元！)

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