江蘇首單租賃住房REIT上市首日漲30％，保租房REITs熱度高漲，利潤短期承壓

　　日前，華泰紫金蘇州恒泰租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（下稱“蘇州恒泰租賃住房REIT”，基金代碼：508085）正式上市，成為江蘇首單租賃住房REIT、市場第八只保租房公募REIT。5月21日，該基金開盤即上漲29.99%，觸及公募REITs上市首日的漲幅上限。

　　需要注意的是，公租房的租賃合同一年一簽，且蘇州恒泰租賃住房REIT的底層資產(chǎn)“菁英公寓”住宅部分租賃合同集中在2025年到期。

　　對于該項目是否存在租戶集中到期、影響出租率的風險，以及蘇州工業(yè)園區(qū)公租房管理有限公司（基礎設施項目運營管理機構）后續(xù)的擴募儲備規(guī)劃，《華夏時報》記者根據(jù)招募說明書向蘇州工業(yè)園區(qū)公租房管理有限公司相關負責人撥打了電話并發(fā)送采訪提綱。該負責人回復稱，“不方便就上述問題進行說明，但定期會發(fā)布相關公告?！?/p>

　　據(jù)ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院統(tǒng)計，2025年一季度，保租房REITs營業(yè)收入同比平均增長1.3%，但其中部分項目仍面臨短期壓力。ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然向記者表示，行業(yè)分化進一步驗證“運營能力+區(qū)位價值”的雙重護城河邏輯，“具備精細化管理和高能級城市布局的REITs更易穿越周期”。

　　募集規(guī)模13.67億元

　　據(jù)悉，蘇州恒泰租賃住房REIT原始權益人為蘇州工業(yè)園區(qū)公租房管理有限公司，原始權益人控股股東為蘇州恒泰控股集團有限公司（下稱“恒泰集團”，實控人為蘇州工業(yè)園區(qū)管理委員會）；基金管理人和專項計劃管理人為華泰證券資管。

　　該基金募集規(guī)模人民幣13.67億元，發(fā)售總份額5億份，發(fā)售價格為2.734元/份，基金存續(xù)期限為48年。上市首日（5月21日），該產(chǎn)品開盤即上漲29.99%，觸及公募REITs上市首日的漲幅上限。此前，在認購階段，其網(wǎng)下認購倍數(shù)高達216.91倍，創(chuàng)歷史新高，公眾認購倍數(shù)也達到829.78倍。

　　5月23日，該基金收盤價為4.178元/份，相較于基準價2.734元/份漲幅達到52.82%。因此自5月26日上海證券交易所開市起停牌1小時、并于10：30起復牌。截至記者發(fā)稿，該基金報4.129元/份，小幅下滑1.17%。

　　根據(jù)招募說明書，蘇州恒泰租賃住房REIT的底層資產(chǎn)為蘇州工業(yè)園區(qū)最大的人才優(yōu)租房社區(qū)“菁英公寓”，包括28幢公共租賃住房、2幢配套用房、1幢物業(yè)用房、8個地下車庫。截至2024年12月末，上述基礎設施項目的入池資產(chǎn)面積為28.24萬平米，可租賃面積為25.05萬平米。截至2024年12月31日，菁英公寓項目各戶型的平均租金為26.17元/月/平米，配套物業(yè)（含文體中心）的平均租金為37.12元/月/平米。

　　出租率方面，2020年—2023年，該底層資產(chǎn)的住宅出租率分別為91.10%、90.11%、90.97%及87.97%。對此，蘇州恒泰旗下公租房管理公司在招募說明書中解釋說，2020—2023年出租率有所下降，系菁英公寓運營滿10年的內(nèi)部修繕計劃所致。本次修繕于2024年10月初結束后，出租率逐步恢復至內(nèi)部修繕前的租賃水平（2024年為93.33%）。

　　記者注意到，截至2024年末，基礎設施項目住宅部分租賃合同主要集中到期時間為2025年，占比約92.85%，2026年到期的租約占比約7.09%，存在租戶集中到期的風險。對此，招募說明書表示，雖然租約簽訂周期為1年期，但不影響租戶續(xù)租；2022—2024年的續(xù)租率表現(xiàn)平穩(wěn)，維持在53%左右。

　　未來擴募方面，據(jù)華泰證券披露的數(shù)據(jù)，恒泰集團租賃住房業(yè)務板塊管理主體“恒泰租住”是目前蘇州最大的租賃住房持有和運營主體，目前自持或運營租賃住房項目合計達16個，約155萬平米。同時，恒泰集團未來五年計劃新增租賃住房建設投資約70億元；目前已實現(xiàn)擴募優(yōu)質(zhì)儲備項目共12個，合計建筑面積達117.34萬平米。

　　5月23日下午，在2025觀點住房租賃大會上，蘇州工業(yè)園區(qū)恒泰租賃住房有限公司、園區(qū)公租房管理有限公司資產(chǎn)管理部負責人胡斌表示，下一步，公司會將現(xiàn)有項目對照公募REITs的發(fā)行標準，做一些項目的擴募儲備。同時，在第二輪公共設施更新方面練好內(nèi)功，縮小對整個項目的運營產(chǎn)生的影響，包括客戶體驗等等。此外，公司將施行投管退模式，進行前期共同投入、共同建設以及退出，實現(xiàn)相對輕資產(chǎn)的運營模式。

　　未來保租房REITs累計發(fā)行規(guī)模將超250億元

　　公開資料顯示，自2022年國內(nèi)首只租賃住房REITs——華夏北京保障房中心租賃住房REIT上市以來，截至目前，共有8只上市租賃住房REITs。

　　可以看到，保租房公募REITs目前是資本市場的熱門投資標的。例如，在恒泰住租REIT之前，今年3月底，全國首單“商改?！盧EITs——匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT上市首日漲幅超30%，同樣觸及漲幅上限。

　　近日，上海易居房地產(chǎn)研究院院長丁祖昱指出，國內(nèi)6家租賃住房REITs2025年第一季度財報顯示，2025年一季度中證REITs價格指數(shù)保租房板塊漲幅達29.8%，保租房行業(yè)總回報指數(shù)上漲34.8%。

　　“目前保租房REITs已成為資本市場中增長確定性較強的投資標的?！盜CCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然向《華夏時報》記者分析稱，板塊的強勁表現(xiàn)得益于政策持續(xù)支持、抗周期屬性及穩(wěn)定分派率優(yōu)勢。例如，華夏北京保障房REIT擴募后年化現(xiàn)金分派率提升至3.13%，吸引險資等長期資本加速布局。

　　克而瑞長租預計，公募REITs成為保租房主要融資路徑，預計未來保租房REITs累計發(fā)行規(guī)模將超250億元?！半S著保租房供給量持續(xù)增長，保租房REITs發(fā)行節(jié)奏加快，不僅有助于完善租賃住房供給體系，也為保租房業(yè)務的可持續(xù)發(fā)展提供了有力支撐?！倍∽骊耪J為。

　　不過，從上述6只租賃住房REITs交出的今年一季度財報數(shù)據(jù)來看，部分項目仍面臨短期壓力。據(jù)ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院統(tǒng)計，2025年一季度，保租房REITs營業(yè)收入同比平均增長1.3%。其中，華潤有巢REIT營業(yè)收入環(huán)比下降1.6%（同比微增0.5%），主要因為上海局部區(qū)域保租房供給增加引發(fā)競爭；城投寬庭REIT和招商蛇口保租房REIT環(huán)比降幅分別為4.5%、13.4%。

　　“市場化屬性更強的REIT產(chǎn)品往往租金和出租率波動很明顯，高收益與高波動并存?！壁w然指出。亦有行業(yè)人士認為，REITs的投資者應關注市場波動、利率風險、底層資產(chǎn)質(zhì)量和流動性風險等因素，需謹慎評估，避免盲目追高。例如，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT基金經(jīng)理表示，隨著交易價格的大幅上漲，公募REITs產(chǎn)品可能存在價格波動、高額溢價、基礎設施運營三大風險，投資者應理性看待，合理決策。

（文章來源：華夏時報）

(原標題：江蘇首單租賃住房REIT上市首日漲30％，保租房REITs熱度高漲，利潤短期承壓)

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