【財經(jīng)分析】今年一季度“成績單”出爐 倉儲物流REITs表現(xiàn)穩(wěn)健

　　新華財經(jīng)上海4月23日電（記者楊溢仁）本周，國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的2025年度一季報陸續(xù)公布，其中，倉儲物流REITs整體表現(xiàn)穩(wěn)健。

　　分析人士指出，盡管在國際貿(mào)易政策波動的大背景下，部分項目租戶對業(yè)務(wù)穩(wěn)定性的預(yù)期趨于謹(jǐn)慎，但隨著國內(nèi)市場需求的回暖，尤其受到消費品倉儲業(yè)務(wù)的提振，2025年倉儲物流REITs的表現(xiàn)依舊可期，板塊市場規(guī)模有望延續(xù)增長，并呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的復(fù)蘇態(tài)勢。

　　板塊整體表現(xiàn)穩(wěn)健

　　從已經(jīng)公布的倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金2025年第一季度報告來看，深市方面，華夏深國際REIT實現(xiàn)收入2990.13萬元，凈利潤864.61萬元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為2080.27萬元，本期現(xiàn)金流分派率為1.06%，年化現(xiàn)金流分派率為4.31%。

　　紅土創(chuàng)新鹽田港REIT一季度實現(xiàn)收入3137.67萬元，凈利潤946.38萬元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為2875.58萬元，現(xiàn)金流分派率為1.09%，年化現(xiàn)金流分派率為4.42%；華泰寶灣物流REIT實現(xiàn)本期收入2221.91萬元，凈利潤248.79萬元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為1419.28萬元，現(xiàn)金流分派率為0.96%，年化現(xiàn)金流分派率為3.88%。

　　滬市方面，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT實現(xiàn)收入2624.14萬元，凈利潤683.48萬元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為2281.82萬元，本期現(xiàn)金流分派率為0.97%，年化現(xiàn)金流分派率為3.92%；中金普洛斯REIT實現(xiàn)總收入約10870.19萬元，合并息稅折舊攤銷前利潤（EBITDA）約6929.58萬元，本期現(xiàn)金流分派率1.16%，年化現(xiàn)金流分派率達(dá)4.69%。

　　2024年，滬市倉儲物流REITs的營業(yè)收入和運營凈收益均顯著高于預(yù)期，顯示出行業(yè)需求的修復(fù)和市場的穩(wěn)定。

　　“2025年一季度，中國物流行業(yè)同樣展現(xiàn)出了強(qiáng)勁的復(fù)蘇態(tài)勢，倉儲指數(shù)更是連續(xù)五個月保持在擴(kuò)張區(qū)間。”一位原始權(quán)益人在接受記者采訪時坦言，“雖然全球貿(mào)易活動的不確定性加大，但暫未對基礎(chǔ)設(shè)施項目運營產(chǎn)生重大影響。在本基金持有的基礎(chǔ)設(shè)施項目中，涉及跨境業(yè)務(wù)租戶的租賃面積占基礎(chǔ)設(shè)施項目合計可租賃面積相對較低，且租戶業(yè)務(wù)范圍通常覆蓋多個國家和地區(qū)，對單一國家依賴度不高，分散了一定的風(fēng)險?！?/p>

　　更多項目跑步入場

　　近年來，各地政府對于倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重視程度持續(xù)增強(qiáng)，推出了一系列支持政策，旨在推動倉儲物流行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。浙江省預(yù)計，到2027年，全省鐵路和水路貨運周轉(zhuǎn)量將實現(xiàn)8%和10%的顯著增長，新增倉儲用地超萬畝，形成物流成本降低、產(chǎn)業(yè)集聚增強(qiáng)、綠色智慧升級的高質(zhì)量發(fā)展格局。

　　安徽省提出，實施加快供應(yīng)鏈創(chuàng)新應(yīng)用行動計劃；引進(jìn)培育現(xiàn)代化物流企業(yè)和“專精特新”企業(yè)；支持“國字號”樞紐基地做大做強(qiáng)，建設(shè)一批物流園區(qū)、冷鏈物流基地、城郊大倉基地；到2027年，創(chuàng)建國家物流樞紐7家左右。

　　“展望后續(xù)，管理層還將通過提振消費、多渠道促進(jìn)居民增收、加快建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系等措施，進(jìn)一步激發(fā)倉儲物流市場的需求?！币晃?span id="bk_90.BK0474">保險機(jī)構(gòu)投資人告訴記者，“這些政策措施將為倉儲物流REITs提供良好的外部環(huán)境，也是我們考慮布局該板塊的重要原因?！?/p>

　　4月21日，南方順豐倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡稱“南方順豐物流REIT”）在深交所上市，其底層資產(chǎn)由順豐控股旗下地處深圳、武漢、合肥三地的三大核心物流樞紐資產(chǎn)構(gòu)成，三處資產(chǎn)均占據(jù)全國物流網(wǎng)絡(luò)的核心節(jié)點位置，形成了顯著的區(qū)位協(xié)同效應(yīng)。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，此次資本與實業(yè)的“握手”，既有助于盤活原始權(quán)益人手中持有的存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，又能降低其資產(chǎn)負(fù)債率、促進(jìn)有效投資，可謂一舉數(shù)得。

　　中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明則表示：“公募REITs市場再添‘新丁’將形成一定的示范效應(yīng)，提升更多民營企業(yè)參與REITs發(fā)行的積極性?！?/p>

　　“智能”決定市場地位

　　目前，倉儲物流行業(yè)的“綠色發(fā)展”“數(shù)智化運營”已然成為主流發(fā)展方向。

　　“作為‘首發(fā)+擴(kuò)募’的雙首批項目，中金普洛斯REIT致力于引領(lǐng)綠色轉(zhuǎn)型，不斷提升企業(yè)的競爭力，以期實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展?！逼章逅怪袊鴧^(qū)常務(wù)副董事長、執(zhí)委會主席諸葛文靜表示：“2024年普洛斯園區(qū)屋頂光伏新增裝機(jī)容量約167MW，較上一年增長46%；鋪設(shè)的屋頂光伏總計裝機(jī)容量約527MW，全年發(fā)電總量達(dá)5.73億kWh；超過30%的普洛斯園區(qū)已配備新能源充電設(shè)施，全年充電量超過2700萬kWh，攜手園區(qū)客戶推動供應(yīng)鏈綠色升級?！?/p>

　　與此同時，隨著智慧物流技術(shù)的普及，倉儲物流園區(qū)不再只是一個存儲空間，而逐漸成為了數(shù)字化、智能化的運營節(jié)點。

　　記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，智能倉儲、自動分揀、無人配送等技術(shù)的引入，大大提高了園區(qū)的運作效率，優(yōu)化了資源配置。對于倉儲物流REITs而言，這不僅提升了園區(qū)的市場價值和租金定價權(quán)，還增加了資產(chǎn)的附加值，使其更加具有長遠(yuǎn)的增值空間。

　　“未來，隨著智慧物流技術(shù)的普及，倉儲物流REITs將更具吸引力，為投資者帶來兼具環(huán)保和高效的‘綠色紅利’?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，“倉儲物流 REITs的未來在于政策與市場的雙重驅(qū)動，這不僅是國家推進(jìn)現(xiàn)代供應(yīng)鏈體系建設(shè)的關(guān)鍵支柱，也是資本市場尋求穩(wěn)定增長的新方向。展望后續(xù)，智慧物流將成為倉儲物流REITs發(fā)展的新引擎，未來園區(qū)的智能化程度將直接決定其市場地位。隨著綠色環(huán)保和智能化的逐步推進(jìn)，REITs 的投資價值不僅會體現(xiàn)在現(xiàn)金流上，其對社會的積極影響也將成倍放大?！?/p>

（文章來源：新華財經(jīng)）

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