媒體視角 | 經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)中向好 滬市REITs去年收入同比增長35%

　　近期，30余只滬市REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）披露了2024年年報，這是新指引發(fā)布后首次披露年報。數(shù)據(jù)顯示，2024年，滬市REITs經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)中向好，共實現(xiàn)收入85億元，同比增長35%；共實現(xiàn)可供分配金額62億元，與首發(fā)預測相比整體達標。

　　運營活力顯著增強

　　滬市REITs經(jīng)營情況整體保持穩(wěn)健，各行各業(yè)都展現(xiàn)出新氣象、新特點。

　　具體來看，在政策催化以及產(chǎn)品韌性雙重加持下，滬市4只保租房REITs整體實現(xiàn)收入4.1億元，完成率超過100%。從經(jīng)營指標來看，底層保租房資產(chǎn)的平均出租率達95%，租金收繳率平均超93%，租金單價也維持在相對穩(wěn)定的水平。隨著未來住房租賃市場需求穩(wěn)定增長，保租房REITs發(fā)展前景可期。

　　滬市5只能源類REITs平均可供分配完成率高達103%，底層資產(chǎn)總發(fā)電量達到28.1億kWh，營業(yè)收入和發(fā)電量平均完成率達到95%。

　　滬市4只消費類REITs的銷售額及客流量均呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，報告期末出租率均超95%，其中華夏金茂REIT的出租率高達99%，高出租率與良好的客流增長態(tài)勢為消費類REITs的業(yè)績提升提供了有力支撐。

　　滬市倉儲物流REITs營業(yè)收入完成率高達98%，運營凈收益完成率105%，租金收繳率近100%，表現(xiàn)出較強的租約穩(wěn)定性。

　　滬市產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs報告期末平均出租率達到88%，基本達到預測水平。其中，東久REIT自2024年三季度以來實現(xiàn)滿租，全年營收同比增長約2%；張江REIT 2024年末整體出租率91.9%，較2023年末上升近20%。

　　滬市高速公路REITs2024年合計實現(xiàn)收入43.7億元，較評估口徑的完成率超過90%。而從2025年前2個月滬市高速公路REITs最新披露的經(jīng)營數(shù)據(jù)可見，許多前期業(yè)績表現(xiàn)不佳的路產(chǎn)已經(jīng)開始出現(xiàn)明顯反彈，有望在2025年迎來復蘇。

　　市值分紅多點開花

　　2024年，在貨幣政策寬松、無風險利率下行的背景下，REITs作為單獨大類資產(chǎn)的優(yōu)勢特性愈發(fā)凸顯，成為資產(chǎn)配置的優(yōu)先選擇。2024年，滬市REITs二級市場復權(quán)價格平均上漲11.8%，投資者切實從穩(wěn)定分紅和市值增長中獲得了回報。

　　得益于REITs高分紅的產(chǎn)品特性，配置型投資者每年都能從REITs分紅中獲得高額穩(wěn)定收益。根據(jù)年報信息，2024年滬市REITs共進行分紅64次，實際分紅金額近60億元，同比增加32%。其中，高速公路REITs以34億元的實際分紅金額占據(jù)半壁江山，是名副其實的“現(xiàn)金?！薄?

　　除分紅收益外，交易型投資者也能從二級市場交易中獲取增值收益。2024年，滬市REITs二級市場不復權(quán)價格平均漲幅為5.0%，2025年一季度的平均漲幅更是高達11.5%，且各大類資產(chǎn)呈現(xiàn)出差異化走勢，為不同風險偏好、不同投資策略的投資者提供了多元化投資選擇。良好的市場表現(xiàn)推動了整體流動性的提升，市值提升與交易活躍互相促進，REITs作為獨立大類資產(chǎn)的投資價值進一步顯現(xiàn)。

　　同時，滬市REITs項目也更加注重與投資者的溝通交流。根據(jù)年報信息，以城投寬庭為代表的多只REITs項目常態(tài)化開展投資者開放日等投融對接活動，帶領(lǐng)投資者走進底層資產(chǎn)，及時回應投資者關(guān)切，最大化滿足投資者需求。

　　企業(yè)潛能充分釋放

　　REITs作為一個資產(chǎn)上市的平臺，其長久穩(wěn)定發(fā)展有賴于激勵、擴募、決策等運營機制的建立與有效運行。2024年年報中，部分典型項目主動披露了關(guān)鍵機制建設(shè)情況，通過在集團層面設(shè)置REITs運營官、優(yōu)化運管機構(gòu)激勵約束機制、積極推進擴募等舉措，充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)方積極作用，構(gòu)建REITs市場良性循環(huán)。

　　具體來看，京能光伏、京東倉儲、華潤有巢等項目在原始權(quán)益人集團層面均設(shè)置了REITs運營官的角色，從集團戰(zhàn)略層面統(tǒng)籌REITs上市后的信息披露、投資者關(guān)系管理、資產(chǎn)擴募等重大事項的推動實施，為REITs平臺發(fā)展提供了源源不斷的資源活水。東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT年報顯示，已在執(zhí)行前期披露的運營管理機構(gòu)激勵約束安排，當運營管理機構(gòu)所運營的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)年度凈收入超過對應目標金額時，將不低于50%的績效管理費作為團隊績效激勵到崗位個人，能夠充分激發(fā)一線運營人員的工作積極性。京能光伏、國君東久、華夏京保、華潤有巢、國君臨港、廈門安居等REITs在年報中披露了擴募進展情況，通過擴募優(yōu)化資產(chǎn)組合，在提高資產(chǎn)組合投資收益的同時，增強整體抗風險能力，促進REITs平臺向深度、廣度發(fā)展。

　　有基金管理人表示，從國內(nèi)外成熟經(jīng)驗來看，REITs持續(xù)發(fā)展壯大離不開產(chǎn)業(yè)方的積極參與，原始權(quán)益人的專業(yè)能力、資源優(yōu)勢是資產(chǎn)運營、持續(xù)擴募的重要引擎，對發(fā)揮REITs服務實體經(jīng)濟發(fā)展、盤活存量資產(chǎn)和擴大有效投資作用具有重要意義。

　　年報信披質(zhì)效提升

　　去年11月，上交所發(fā)布了REITs年度報告指引，進一步完善以“管資產(chǎn)”為核心的基礎(chǔ)設(shè)施REITs信息披露規(guī)則體系。

　　從年報披露情況看，滬市各行業(yè)REITs項目均按照年度報告指引的要求詳細披露了基金管理人、運營管理機構(gòu)等市場參與主體的履職情況，對不同行業(yè)的基本情況、周期性特點、競爭格局及可比項目作了詳實分析，并在此基礎(chǔ)上對不同底層資產(chǎn)的運營指標及未來變化趨勢進行比較、解釋及研判，年報信息披露的規(guī)范性、針對性及有效性顯著提升。

　　比如，從年報信息可以看出，保租房、消費及倉儲物流的出租率較高，絕大部分項目都在90%以上，疊加相對穩(wěn)定的價格水平，獲得了投資者的普遍認可；能源環(huán)保保持了相對穩(wěn)定的發(fā)電量及污水處理量，部分項目電力價格在可控范圍內(nèi)有所波動；產(chǎn)業(yè)園區(qū)則出現(xiàn)明顯分化，出租率分布在70%—100%，部分項目租金價格在報告期內(nèi)出現(xiàn)一定波動；高速公路整體經(jīng)營有所承壓，國金鐵建、山東高速則展現(xiàn)了較強的抗周期能力，貨車流量逆勢增長有效支撐了通行費收入的穩(wěn)定。

　　從年報使用者的角度來看，多家投資機構(gòu)表示，2024年年報信息相較之前的年報更加豐富立體，凸顯了REITs的權(quán)益屬性。詳細披露的運營指標抓住了不同行業(yè)的資產(chǎn)特性，精準反映了底層資產(chǎn)在報告期內(nèi)的實際運營情況，結(jié)合年報中對行業(yè)形勢的分析研判，使投資者能夠直觀、迅速了解關(guān)鍵運營信息，為投資決策提供了有力依據(jù)。而根據(jù)新規(guī)則修訂的年度報告模板結(jié)構(gòu)清晰、重點明確、數(shù)據(jù)詳實，大大增加了年報可讀性，夯實了數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)，給投研工作帶來了極大便利。信息披露作為REITs市場的重要機制，相關(guān)規(guī)則制度的完善優(yōu)化及有效落實為REITs市場持續(xù)健康發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。（記者張淑賢）

（文章來源：上交所）

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