匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT千億級(jí)認(rèn)購(gòu)收官：保租房REIT再掀市場(chǎng)熱浪

　　近日，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT（508055）披露合同生效公告。從認(rèn)購(gòu)結(jié)果來(lái)看，公眾投資者配售比例低至0.2024%，網(wǎng)下投資者配售比例0.5723%，雙雙刷新保障房REITs及2023年以來(lái)公募REITs配售紀(jì)錄。

　　此次發(fā)行吸引戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下及公眾投資者合計(jì)1114.97億元資金競(jìng)逐，最終募集規(guī)模13.62億元，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)達(dá)81.86倍，成為年內(nèi)第5只“一日售罄”的REIT產(chǎn)品，凸顯資本市場(chǎng)對(duì)保租房領(lǐng)域的高度關(guān)注。

　　保租房REIT再掀市場(chǎng)熱浪

　　匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT此次發(fā)行分為戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下及公眾發(fā)售三部分，原定兩日募集期因認(rèn)購(gòu)火爆于3月17日單日結(jié)束。《財(cái)中社》發(fā)現(xiàn)，戰(zhàn)略配售3.5億份獲全額認(rèn)購(gòu)，網(wǎng)下投資者有效認(rèn)購(gòu)183億份，配售比例0.5723%，為28個(gè)月以來(lái)最低，僅次于2022年華夏華潤(rùn)有巢REIT的0.469%。公眾投資者認(rèn)購(gòu)更呈白熱化，有效認(rèn)購(gòu)222億份，超初始份額494倍，配售比例0.2024%，創(chuàng)保障房REITs公眾配售新低，投資者每萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)僅獲配約20.24元。

　　此次發(fā)行定價(jià)2.72元/份，低于網(wǎng)下報(bào)價(jià)中位數(shù)（2.75元），為上市預(yù)留溢價(jià)空間。基金底層資產(chǎn)為上海虹橋璟智、江月路兩大租賃住房項(xiàng)目，估值12.31億元，2025年預(yù)計(jì)凈現(xiàn)金流分派率4.37%，強(qiáng)制分紅比例超90%。作為全國(guó)首單“商改保”REITs，其成功發(fā)行標(biāo)志著存量商辦資產(chǎn)盤活的重要突破。

　　稀缺資產(chǎn)引發(fā)搶購(gòu)

　　《財(cái)中社》了解到，該基金的項(xiàng)目底層資產(chǎn)均位于上海核心區(qū)域，其中虹橋璟智地處虹橋國(guó)際中央商務(wù)區(qū)，系首批Rr4租賃用地項(xiàng)目；另外，江月路為閔行區(qū)首單“商改?！表?xiàng)目，毗鄰漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)，地鐵8號(hào)線直達(dá)，產(chǎn)業(yè)人口密集。兩者合計(jì)房源超2000套，出租率長(zhǎng)期穩(wěn)定在95%以上。原始權(quán)益人上海地產(chǎn)集團(tuán)作為市屬國(guó)企，持有租賃住房超5萬(wàn)套（保租房超2.5萬(wàn)套），運(yùn)營(yíng)方城方公司管理規(guī)模全國(guó)前十，資產(chǎn)擴(kuò)募潛力明確。

　　也有分析認(rèn)為，該項(xiàng)目契合國(guó)家“租購(gòu)并舉”戰(zhàn)略，系證監(jiān)會(huì)金融“五篇大文章”重點(diǎn)支持領(lǐng)域。當(dāng)前保租房REITs僅6只上市（含本次），供給嚴(yán)重稀缺。歷史數(shù)據(jù)顯示，保租房REITs網(wǎng)下配售比例普遍低于1%，上市后表現(xiàn)穩(wěn)健——華夏華潤(rùn)有巢REIT上市首日漲幅14.03%，華安張江光大園REIT年化分紅超4%。此次匯添富項(xiàng)目作為首單“商改?！盧EITs，示范效應(yīng)顯著，填補(bǔ)市場(chǎng)空白。

　　此外，當(dāng)前市場(chǎng)利率中樞下行，REITs強(qiáng)制分紅、抗周期特性吸引險(xiǎn)資、銀行理財(cái)?shù)确€(wěn)健資金。年內(nèi)險(xiǎn)資已獲配REITs超7.65億元，占發(fā)行份額近10%。二級(jí)市場(chǎng)層面，年內(nèi)REITs上市首日平均漲幅超10%，消費(fèi)類REITs平均漲幅20%，匯添富九州通醫(yī)藥REIT上市首日漲停（30%），打新套利預(yù)期強(qiáng)烈。

　　匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT的火爆，折射出REITs市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性機(jī)遇：政策支持的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)、稀缺的市場(chǎng)供給，構(gòu)成資金追逐的核心邏輯。有觀點(diǎn)認(rèn)為，隨著公募REITs常態(tài)化發(fā)行，保租房、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、數(shù)據(jù)中心等領(lǐng)域或成新熱點(diǎn)。

（文章來(lái)源：財(cái)中社）

(原標(biāo)題：匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT千億級(jí)認(rèn)購(gòu)收官：保租房REIT再掀市場(chǎng)熱浪)

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