盤活存量資產(chǎn) 金隅首只城市更新公募REIT募資11億元

　　在政策大力推動盤活存量資產(chǎn)、擴大有效投資以及城市更新的大背景下，金隅集團也搭乘上公募REITs東風(fēng)。

　　2月26日，全國首只城市更新公募REIT——華夏金隅智造工場REIT（508092，簡稱“金隅智造”）在上交所掛牌上市，成功募資11.356億元，完成4億份發(fā)售份額，發(fā)售單價2.839元/份。發(fā)行期間，其備受投資者青睞，戰(zhàn)略、網(wǎng)下和公眾投資者總認(rèn)購金額達403.871億元，網(wǎng)下詢價認(rèn)購倍數(shù)71.83倍，公眾發(fā)售認(rèn)購倍數(shù)288.787倍。

　　公開信息顯示，金隅智造底層資產(chǎn)為金隅智造工場產(chǎn)權(quán)一期項目。金隅集團旗下的北京金隅文化科技發(fā)展有限公司自2018年開始負(fù)責(zé)運營金隅智造工場產(chǎn)權(quán)一期及二期項目。

　　分析人士指出，公募 REITs 底層資產(chǎn)類型進一步多元化，為首單以城市更新項目為底層資產(chǎn)的公募 REITs成功發(fā)行提供了客觀條件，國內(nèi)存量資產(chǎn)盤活越來越活躍。金隅集團自1997年起布局投資物業(yè)業(yè)務(wù)，深耕該領(lǐng)域27年，是北京地區(qū)最大、業(yè)態(tài)最豐富的投資性物業(yè)持有者與管理者之一。這類型的房企手中持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，可通過另類融資，減少對銀行貸款及發(fā)債融資的依賴度。

　　公募REITs 底層資產(chǎn)多元化

　　得益于金融業(yè)發(fā)展，近期，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs利好不斷。2月7日，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于資本市場做好金融 “五篇大文章” 的實施意見》，支持新型基礎(chǔ)設(shè)施、科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)及養(yǎng)老領(lǐng)域項目發(fā)行REITs，促進盤活存量資產(chǎn)，支持傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施數(shù)字化改造；支持符合條件的健康、養(yǎng)老等銀發(fā)經(jīng)濟企業(yè)股債融資。

　　與此同時，國家發(fā)展和改革委員會發(fā)布的《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》，推動項目常態(tài)化發(fā)行，簡化審核程序，優(yōu)化了政策環(huán)境。

　　同時，近期基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場表現(xiàn)及需求也十分亮眼。比如春運帶動交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs業(yè)績增長，去年以來二級市場的良好表現(xiàn)提升了投資者預(yù)期。2025年1月-2月春運期間，華夏中國交建高速REIT、易方達深高速REIT等7只高速公路REITs的底層資產(chǎn)車流量和過路費兩大指標(biāo)顯著提升，年內(nèi)9只高速REIT的二級市場均實現(xiàn)上漲，其中有5只累計漲幅超過10%。

　　加之國債利率下行，而公募REITs分紅穩(wěn)定、投資性價比高、與傳統(tǒng)資產(chǎn)相關(guān)性低，因而受投資者熱捧。此外，開年新申報項目增加，如2月25日中金中國綠發(fā)商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金申報，進一步豐富了市場資產(chǎn)類型。

　　市場擴容正當(dāng)時。某咨詢機構(gòu)估值部門數(shù)據(jù)顯示，2024年，公募REITs一級市場快速擴容，新增29只產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模655億元，資產(chǎn)類型擴展至消費、水利基礎(chǔ)設(shè)施，降低市場風(fēng)險，且滿足多元投資需求。

　　利用城市更新項目叩開資本市場大門，既進一步豐富了公募REITs市場的資產(chǎn)種類，使 REITs市場的資產(chǎn)類型從交通基礎(chǔ)設(shè)施、倉儲物流等傳統(tǒng)領(lǐng)域，擴展到城市更新領(lǐng)域，也為投資者提供了更多樣化的投資選擇，滿足了不同投資者的風(fēng)險偏好和投資需求，有助于吸引更多資金進入REITs市場，提升市場的活躍度和規(guī)模。

　　為什么是金隅？

　　金隅智造通過發(fā)行REIT上市，改變了以往房企做城市更新項目過度依賴傳統(tǒng)債務(wù)融資的局面。而金隅智造為何能拔得頭籌，成為全國首單？

　　一方面，進入資本市場，可以倒逼底層資產(chǎn)運營提升。從底層資產(chǎn)質(zhì)量角度看，金隅智造工場前身是金隅天壇家具生產(chǎn)基地，2017年改造后于2018年6月開始運營，現(xiàn)處于穩(wěn)定運營期。據(jù)基金公告披露，2021年至2023年，金隅智造工場的都租金收入復(fù)合年均增長率4.17%。

　　另一方面，房企尋求新的利潤增長勢在必行。金隅集團2023年年報數(shù)據(jù)顯示，在實現(xiàn)營收1079.56億元，同比增長4.99%的同時，該公司利潤呈現(xiàn)明顯下跌趨勢：全年歸母凈利潤2526.28萬元，同比下降97.92%，扣非凈利潤虧損20.28億元。2022年同期，這一項指標(biāo)為虧損5.40億元。2023年，金隅集團經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額卻僅有71.41億元，同比下降48.87%。

　　2023年凈利潤與經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額差距過大，暴露出金隅集團盈利質(zhì)量問題，改善經(jīng)營模式與財務(wù)結(jié)構(gòu)成為大勢所趨。

　　2024年三季報的數(shù)據(jù)顯示，金隅集團2024年前9月實現(xiàn)營收770.37億元，同比增長6.12%；歸母凈利潤為-4.37億元，同比減少4212.65%；期內(nèi)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-94.57億元，同比減少205.12%。

　　而過去一年，該公司在土地投資和多元化收并購中還花了不少錢。據(jù)2024年中報數(shù)據(jù)，金隅集團房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在集團營收占比僅兩成，但梳理公開信息可見，2024年金隅集團拿地金額仍超過百億元。包括以63.8億元競得北京朝陽區(qū)十八里店兩宗地、27億元競得豐臺區(qū)中關(guān)村科技園地塊、12億元競得通州區(qū)地塊，拿地金額超過百億元，新增土儲金額較2023年增長約55%。

　　與此同時，金隅集團在其多元化產(chǎn)業(yè)之一的水泥行業(yè)展開多宗收并購。2024年12月，金隅集團以7.06億元收購了雙鴨山新時代水泥有限責(zé)任公司、聞喜鑫海天混凝土有限公司和運城市海鑫海天混凝土有限公司。2025年1月，金隅集團宣布擬約4.28億元收購遼寧恒威水泥集團有限公司、遼陽市弘光礦業(yè)有限公司、本溪永星新型建材有限公司三家水泥企業(yè)。一個多月內(nèi)，金隅集團在水泥行業(yè)的投資超過11億元。

　　截至2024年三季度末，金隅集團的有息負(fù)債規(guī)模1498億元，其中長期886億元，短期612億元，綜合融資成本3.2%。

　　由此可見，通過資產(chǎn)證券化盤活存量資產(chǎn)，對于金隅集團而言，是適用的融資途徑，因為該公司自持資產(chǎn)里有不少寫字樓與產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

　　從金隅智造上市兩天來的表現(xiàn)可見，該只REIT頗受資本追捧。2月28日，金隅智造收報3.686元/份，微漲0.05%。對比2.839元/份的發(fā)行價，上市兩天，金隅智造累計上漲了29.83%。

　　不過，從持倉信息來看，金隅智造目前資產(chǎn)總和占凈值比例超過100%，這是因為存在應(yīng)付款或債券質(zhì)押杠桿交易所致。從底層資產(chǎn)屬性及運營模式來看，金隅智造工場主要的收入來源為租金，存在應(yīng)付款問題不足為奇。

　　另外，據(jù)基金發(fā)售公告，金隅智造工場產(chǎn)權(quán)一期的經(jīng)營情況在2023年取得不錯的業(yè)績增長，2024年能否持續(xù)這一態(tài)勢還有待考研。數(shù)據(jù)顯示，2020—2023年及2024年1-9月，金隅智造工場產(chǎn)權(quán)一期項目營收分別為8595.08萬元、11603.18萬元、8220.16萬元、12592.26萬元和9635.31萬元，凈利潤分別為4334.79萬元、5716.84萬元、2853.27萬元、5040.37萬元和3125.50萬元，出租率分別為82.31%、93.55%、97.61%、95.57%和90.26%。

　　值得關(guān)注的是，在出租率較高的2022年與2023年，對應(yīng)的營收與凈利潤水平卻有較大差距。比如，2022年97.61%的出租率比2023年略高，但這一年的營收與凈利潤水平等核心財務(wù)數(shù)據(jù)卻低于2023年。分析人士認(rèn)為，由于商業(yè)運營的復(fù)雜性，造成這一反差情況的原因會有很多，其中可能包括租金下調(diào)及經(jīng)營活動帶來的現(xiàn)金流凈額的減少。

　　此外，金隅智造工場產(chǎn)權(quán)一期土地使用權(quán)終止時間在2046年12月2日，剩余期限不到22年。在一些機構(gòu)眼中，剩余25年以上的資產(chǎn)才更容易在大宗交易中可快速成交。

　　換言之，發(fā)行城市更新公募REIT上市，僅是房企融資第一步。隨著公募REITs走向常態(tài)化發(fā)行，資產(chǎn)運營能力的提升才是產(chǎn)品在資本市場表現(xiàn)的一大考驗。

（文章來源：21世紀(jì)經(jīng)濟報道）

(原標(biāo)題：盤活存量資產(chǎn)，金隅首只城市更新公募REIT募資11億元)

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