盤(pán)活存量資產(chǎn) 金隅首只城市更新公募REIT募資11億元

　　在政策大力推動(dòng)盤(pán)活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資以及城市更新的大背景下，金隅集團(tuán)也搭乘上公募REITs東風(fēng)。

　　2月26日，全國(guó)首只城市更新公募REIT——華夏金隅智造工場(chǎng)REIT（508092，簡(jiǎn)稱(chēng)“金隅智造”）在上交所掛牌上市，成功募資11.356億元，完成4億份發(fā)售份額，發(fā)售單價(jià)2.839元/份。發(fā)行期間，其備受投資者青睞，戰(zhàn)略、網(wǎng)下和公眾投資者總認(rèn)購(gòu)金額達(dá)403.871億元，網(wǎng)下詢(xún)價(jià)認(rèn)購(gòu)倍數(shù)71.83倍，公眾發(fā)售認(rèn)購(gòu)倍數(shù)288.787倍。

　　公開(kāi)信息顯示，金隅智造底層資產(chǎn)為金隅智造工場(chǎng)產(chǎn)權(quán)一期項(xiàng)目。金隅集團(tuán)旗下的北京金隅文化科技發(fā)展有限公司自2018年開(kāi)始負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)金隅智造工場(chǎng)產(chǎn)權(quán)一期及二期項(xiàng)目。

　　分析人士指出，公募 REITs 底層資產(chǎn)類(lèi)型進(jìn)一步多元化，為首單以城市更新項(xiàng)目為底層資產(chǎn)的公募 REITs成功發(fā)行提供了客觀條件，國(guó)內(nèi)存量資產(chǎn)盤(pán)活越來(lái)越活躍。金隅集團(tuán)自1997年起布局投資物業(yè)業(yè)務(wù)，深耕該領(lǐng)域27年，是北京地區(qū)最大、業(yè)態(tài)最豐富的投資性物業(yè)持有者與管理者之一。這類(lèi)型的房企手中持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，可通過(guò)另類(lèi)融資，減少對(duì)銀行貸款及發(fā)債融資的依賴(lài)度。

　　公募REITs 底層資產(chǎn)多元化

　　得益于金融業(yè)發(fā)展，近期，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs利好不斷。2月7日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于資本市場(chǎng)做好金融 “五篇大文章” 的實(shí)施意見(jiàn)》，支持新型基礎(chǔ)設(shè)施、科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)及養(yǎng)老領(lǐng)域項(xiàng)目發(fā)行REITs，促進(jìn)盤(pán)活存量資產(chǎn)，支持傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施數(shù)字化改造；支持符合條件的健康、養(yǎng)老等銀發(fā)經(jīng)濟(jì)企業(yè)股債融資。

　　與此同時(shí)，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)發(fā)布的《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》，推動(dòng)項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行，簡(jiǎn)化審核程序，優(yōu)化了政策環(huán)境。

　　同時(shí)，近期基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)表現(xiàn)及需求也十分亮眼。比如春運(yùn)帶動(dòng)交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，去年以來(lái)二級(jí)市場(chǎng)的良好表現(xiàn)提升了投資者預(yù)期。2025年1月-2月春運(yùn)期間，華夏中國(guó)交建高速REIT、易方達(dá)深高速REIT等7只高速公路REITs的底層資產(chǎn)車(chē)流量和過(guò)路費(fèi)兩大指標(biāo)顯著提升，年內(nèi)9只高速REIT的二級(jí)市場(chǎng)均實(shí)現(xiàn)上漲，其中有5只累計(jì)漲幅超過(guò)10%。

　　加之國(guó)債利率下行，而公募REITs分紅穩(wěn)定、投資性?xún)r(jià)比高、與傳統(tǒng)資產(chǎn)相關(guān)性低，因而受投資者熱捧。此外，開(kāi)年新申報(bào)項(xiàng)目增加，如2月25日中金中國(guó)綠發(fā)商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金申報(bào)，進(jìn)一步豐富了市場(chǎng)資產(chǎn)類(lèi)型。

　　市場(chǎng)擴(kuò)容正當(dāng)時(shí)。某咨詢(xún)機(jī)構(gòu)估值部門(mén)數(shù)據(jù)顯示，2024年，公募REITs一級(jí)市場(chǎng)快速擴(kuò)容，新增29只產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模655億元，資產(chǎn)類(lèi)型擴(kuò)展至消費(fèi)、水利基礎(chǔ)設(shè)施，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，且滿(mǎn)足多元投資需求。

　　利用城市更新項(xiàng)目叩開(kāi)資本市場(chǎng)大門(mén)，既進(jìn)一步豐富了公募REITs市場(chǎng)的資產(chǎn)種類(lèi)，使 REITs市場(chǎng)的資產(chǎn)類(lèi)型從交通基礎(chǔ)設(shè)施、倉(cāng)儲(chǔ)物流等傳統(tǒng)領(lǐng)域，擴(kuò)展到城市更新領(lǐng)域，也為投資者提供了更多樣化的投資選擇，滿(mǎn)足了不同投資者的風(fēng)險(xiǎn)偏好和投資需求，有助于吸引更多資金進(jìn)入REITs市場(chǎng)，提升市場(chǎng)的活躍度和規(guī)模。

　　為什么是金隅？

　　金隅智造通過(guò)發(fā)行REIT上市，改變了以往房企做城市更新項(xiàng)目過(guò)度依賴(lài)傳統(tǒng)債務(wù)融資的局面。而金隅智造為何能拔得頭籌，成為全國(guó)首單？

　　一方面，進(jìn)入資本市場(chǎng)，可以倒逼底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)提升。從底層資產(chǎn)質(zhì)量角度看，金隅智造工場(chǎng)前身是金隅天壇家具生產(chǎn)基地，2017年改造后于2018年6月開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，現(xiàn)處于穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)期。據(jù)基金公告披露，2021年至2023年，金隅智造工場(chǎng)的都租金收入復(fù)合年均增長(zhǎng)率4.17%。

　　另一方面，房企尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)勢(shì)在必行。金隅集團(tuán)2023年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，在實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1079.56億元，同比增長(zhǎng)4.99%的同時(shí)，該公司利潤(rùn)呈現(xiàn)明顯下跌趨勢(shì)：全年歸母凈利潤(rùn)2526.28萬(wàn)元，同比下降97.92%，扣非凈利潤(rùn)虧損20.28億元。2022年同期，這一項(xiàng)指標(biāo)為虧損5.40億元。2023年，金隅集團(tuán)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~卻僅有71.41億元，同比下降48.87%。

　　2023年凈利潤(rùn)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額差距過(guò)大，暴露出金隅集團(tuán)盈利質(zhì)量問(wèn)題，改善經(jīng)營(yíng)模式與財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)成為大勢(shì)所趨。

　　2024年三季報(bào)的數(shù)據(jù)顯示，金隅集團(tuán)2024年前9月實(shí)現(xiàn)營(yíng)收770.37億元，同比增長(zhǎng)6.12%；歸母凈利潤(rùn)為-4.37億元，同比減少4212.65%；期內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-94.57億元，同比減少205.12%。

　　而過(guò)去一年，該公司在土地投資和多元化收并購(gòu)中還花了不少錢(qián)。據(jù)2024年中報(bào)數(shù)據(jù)，金隅集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)在集團(tuán)營(yíng)收占比僅兩成，但梳理公開(kāi)信息可見(jiàn)，2024年金隅集團(tuán)拿地金額仍超過(guò)百億元。包括以63.8億元競(jìng)得北京朝陽(yáng)區(qū)十八里店兩宗地、27億元競(jìng)得豐臺(tái)區(qū)中關(guān)村科技園地塊、12億元競(jìng)得通州區(qū)地塊，拿地金額超過(guò)百億元，新增土儲(chǔ)金額較2023年增長(zhǎng)約55%。

　　與此同時(shí)，金隅集團(tuán)在其多元化產(chǎn)業(yè)之一的水泥行業(yè)展開(kāi)多宗收并購(gòu)。2024年12月，金隅集團(tuán)以7.06億元收購(gòu)了雙鴨山新時(shí)代水泥有限責(zé)任公司、聞喜鑫海天混凝土有限公司和運(yùn)城市海鑫海天混凝土有限公司。2025年1月，金隅集團(tuán)宣布擬約4.28億元收購(gòu)遼寧恒威水泥集團(tuán)有限公司、遼陽(yáng)市弘光礦業(yè)有限公司、本溪永星新型建材有限公司三家水泥企業(yè)。一個(gè)多月內(nèi)，金隅集團(tuán)在水泥行業(yè)的投資超過(guò)11億元。

　　截至2024年三季度末，金隅集團(tuán)的有息負(fù)債規(guī)模1498億元，其中長(zhǎng)期886億元，短期612億元，綜合融資成本3.2%。

　　由此可見(jiàn)，通過(guò)資產(chǎn)證券化盤(pán)活存量資產(chǎn)，對(duì)于金隅集團(tuán)而言，是適用的融資途徑，因?yàn)樵摴咀猿仲Y產(chǎn)里有不少寫(xiě)字樓與產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

　　從金隅智造上市兩天來(lái)的表現(xiàn)可見(jiàn)，該只REIT頗受資本追捧。2月28日，金隅智造收?qǐng)?bào)3.686元/份，微漲0.05%。對(duì)比2.839元/份的發(fā)行價(jià)，上市兩天，金隅智造累計(jì)上漲了29.83%。

　　不過(guò)，從持倉(cāng)信息來(lái)看，金隅智造目前資產(chǎn)總和占凈值比例超過(guò)100%，這是因?yàn)榇嬖趹?yīng)付款或債券質(zhì)押杠桿交易所致。從底層資產(chǎn)屬性及運(yùn)營(yíng)模式來(lái)看，金隅智造工場(chǎng)主要的收入來(lái)源為租金，存在應(yīng)付款問(wèn)題不足為奇。

　　另外，據(jù)基金發(fā)售公告，金隅智造工場(chǎng)產(chǎn)權(quán)一期的經(jīng)營(yíng)情況在2023年取得不錯(cuò)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，2024年能否持續(xù)這一態(tài)勢(shì)還有待考研。數(shù)據(jù)顯示，2020—2023年及2024年1-9月，金隅智造工場(chǎng)產(chǎn)權(quán)一期項(xiàng)目營(yíng)收分別為8595.08萬(wàn)元、11603.18萬(wàn)元、8220.16萬(wàn)元、12592.26萬(wàn)元和9635.31萬(wàn)元，凈利潤(rùn)分別為4334.79萬(wàn)元、5716.84萬(wàn)元、2853.27萬(wàn)元、5040.37萬(wàn)元和3125.50萬(wàn)元，出租率分別為82.31%、93.55%、97.61%、95.57%和90.26%。

　　值得關(guān)注的是，在出租率較高的2022年與2023年，對(duì)應(yīng)的營(yíng)收與凈利潤(rùn)水平卻有較大差距。比如，2022年97.61%的出租率比2023年略高，但這一年的營(yíng)收與凈利潤(rùn)水平等核心財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)卻低于2023年。分析人士認(rèn)為，由于商業(yè)運(yùn)營(yíng)的復(fù)雜性，造成這一反差情況的原因會(huì)有很多，其中可能包括租金下調(diào)及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)帶來(lái)的現(xiàn)金流凈額的減少。

　　此外，金隅智造工場(chǎng)產(chǎn)權(quán)一期土地使用權(quán)終止時(shí)間在2046年12月2日，剩余期限不到22年。在一些機(jī)構(gòu)眼中，剩余25年以上的資產(chǎn)才更容易在大宗交易中可快速成交。

　　換言之，發(fā)行城市更新公募REIT上市，僅是房企融資第一步。隨著公募REITs走向常態(tài)化發(fā)行，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力的提升才是產(chǎn)品在資本市場(chǎng)表現(xiàn)的一大考驗(yàn)。

（文章來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）

(原標(biāo)題：盤(pán)活存量資產(chǎn)，金隅首只城市更新公募REIT募資11億元)

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