REITs日漸受追捧，年內(nèi)最高漲幅40%，資產(chǎn)類型也加速擴(kuò)容，醫(yī)藥行業(yè)首單即將上線

　　財(cái)聯(lián)社12月16日訊（記者吳雨其）今年7月，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布了《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》，公募REITs正式進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行階段。

　　Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，以基金成立日口徑計(jì)算，截至12月15日，今年以來(lái)共成立了27只REITs，發(fā)行規(guī)模達(dá)到615億元，平均發(fā)行規(guī)模為23億元。整體發(fā)行相較于2022年以及2023年的數(shù)量上的13只、6只，和規(guī)模上的419億元、201億元均呈現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。

　　REITs市場(chǎng)不僅在發(fā)行數(shù)量和規(guī)模上達(dá)到了新的高度，且底層資產(chǎn)類型的持續(xù)擴(kuò)展也帶來(lái)了新的資產(chǎn)類別，為資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商提供了重新評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的機(jī)遇。

　　此前，上交所信息顯示，中信建投沈陽(yáng)國(guó)際軟件園RETI、匯添富九州通醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT、國(guó)泰君安濟(jì)南能源供熱REIT均在12月內(nèi)更新項(xiàng)目狀態(tài)為“已反饋”，其中，匯添富醫(yī)藥物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)備為該資產(chǎn)類型的首單公募REITs。

　　公募REITs總市值達(dá)1617億元

　　進(jìn)入12月，3只公募REITs面世，分別是中金重慶兩江REIT、工銀蒙能清潔能源RETI以及華泰南京建鄴REIT，上市交易金額分別為10.09億元、10.67億元、10.17億元。2024年以來(lái)，REITs上新速度提升，截至目前年內(nèi)已上市了25只產(chǎn)品，值得一提的是，全市場(chǎng)已上市REITs共有59只，其中四成產(chǎn)品均為今年上市。

　　從待上市的REITs看，Wind數(shù)據(jù)顯示，目前正處于“已申報(bào)”階段的共有5只，其中中航京能光伏REIT為擴(kuò)募申報(bào)；“已受理”的為3只，國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新制造產(chǎn)業(yè)園REIT、華夏基金華潤(rùn)有巢租賃住房REIT為擴(kuò)募，中信建投沈陽(yáng)國(guó)際軟件園REIT為首發(fā)；4只REITs為“已問(wèn)詢”階段，7只為“已反饋”；還有華安外高橋倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT在內(nèi)的5只產(chǎn)品已通過(guò)，離上市只差臨門一腳。

　　市值方面，截至最新數(shù)據(jù)披露顯示，交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs目前市值最高，達(dá)到689.79億元，生態(tài)環(huán)保類為31.88億元、倉(cāng)儲(chǔ)物流為138.04億元、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施為256.67億元，保障性租賃住房、能源基礎(chǔ)設(shè)施、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施以及水利設(shè)施市值分別為97.72億元、188.95億元、198.13億元、16.97億元。

　　REITs是作為實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)證券化的重要手段。2020年4月，我國(guó)從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域切入，啟動(dòng)REITs試點(diǎn)工作。2021年6月，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市。當(dāng)前公募REITs市值為1617.14億元，交易金額達(dá)到1407.33億元。

　　據(jù)平安證券研報(bào)顯示，2024年二季度經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs收入見底企穩(wěn)。從22-23年經(jīng)驗(yàn)看，經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs會(huì)領(lǐng)先產(chǎn)權(quán)類REITs企穩(wěn)。如果政策持續(xù)有支撐，2025年REITs收入和現(xiàn)金流或迎來(lái)小幅改善。

　　發(fā)行來(lái)看，2025年發(fā)行規(guī)模預(yù)計(jì)在510億元左右，高于2024年外的其他年份。據(jù)滬深交易所，已詢價(jià)且預(yù)計(jì)在2025年1月上市的45億元，另外，已進(jìn)入審批程序的，預(yù)計(jì)在25年上市的263億元。參考2024年經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì)200億元可能在2025年新增進(jìn)入審批程序、且在2025年上市。

　　年內(nèi)REITs上漲10%，跑贏債券

　　被資金追捧的REITs類產(chǎn)品業(yè)績(jī)?nèi)绾危?/p>

　　截至12月13日，今年以來(lái)REITs產(chǎn)品區(qū)間漲幅均數(shù)為10.93%，相較之下，該產(chǎn)品跑贏債券（萬(wàn)得債券指數(shù)型基金指數(shù)漲幅為4.61%）、跑輸股票（萬(wàn)得股票指數(shù)型基金指數(shù)漲幅為14.14%）。節(jié)奏主要受權(quán)益走勢(shì)、REITs政策、季報(bào)業(yè)績(jī)和供給節(jié)奏影響。

　　具體來(lái)看，區(qū)間上漲最多的是華夏北京保障房REIT，達(dá)到40.89%，其次是中金廈門安居REIT，漲幅為39.72%，嘉實(shí)中國(guó)電建清潔能源REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT漲幅均超過(guò)30%，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、中金山東高速RETI在內(nèi)的10只REITs漲幅均在20%以上。

　　從漲幅表現(xiàn)來(lái)看，保障房、水利設(shè)施居前。除倉(cāng)儲(chǔ)物流外，均獲得正收益。倉(cāng)儲(chǔ)物流板塊受到貿(mào)易業(yè)務(wù)量下滑影響。從夏普比率來(lái)看，剔除上市時(shí)間較短的水利設(shè)施后，保障房與交通基礎(chǔ)設(shè)施板塊表現(xiàn)最好。

　　產(chǎn)品跌幅方面，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT區(qū)間下跌最多，為14.99%，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT、易方達(dá)廣開產(chǎn)園REIT、華安百聯(lián)消費(fèi)REIT、華泰寶彎物流REIT、招商高速公路REIT跌幅超過(guò)5%。

　　平安證券指出，穩(wěn)定板塊在25年可能仍受青睞，關(guān)注一級(jí)發(fā)行項(xiàng)目的機(jī)會(huì)；周期性行業(yè)中的質(zhì)優(yōu)券可能有估值錯(cuò)殺機(jī)會(huì)；產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流基本面及供給壓力大，相對(duì)建議規(guī)避。

　　展望2025年，若政策持續(xù)支持，REITs基本面有望見底修復(fù)，但政策的力度與延續(xù)性有一定不確定性；而進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行后，REITs的發(fā)行效率提升，供給放量的線索相對(duì)明確，供給壓力超過(guò)往年。當(dāng)前REITs的估值較低，REITs指數(shù)處在歷史18%分位數(shù)，與股、債相比也有一定估值優(yōu)勢(shì)。

　　REITs資產(chǎn)類型持續(xù)拓展

　　今年以來(lái)，REITs擴(kuò)容是多方位的，資產(chǎn)類型也在不斷增多。

　　據(jù)財(cái)聯(lián)社記者了解，日前匯添富九州通醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT狀態(tài)更新為“已反饋”，據(jù)相關(guān)人士介紹，該產(chǎn)品預(yù)計(jì)在今年年底面世。匯添富九州通醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT為國(guó)內(nèi)首單醫(yī)藥物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的首單公募REITs。

　　上述人士表示，相較于傳統(tǒng)的保障性租賃住房、倉(cāng)儲(chǔ)物流、交通基礎(chǔ)設(shè)施等資產(chǎn)類別，醫(yī)藥物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施這一底層資產(chǎn)類型因其獨(dú)特性而顯得尤為特殊。這也讓此次上新的九州通醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT或?qū)⒊蔀閲?guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)中的稀缺資源。

　　記者了解到，該項(xiàng)目的底層資產(chǎn)位于武漢市東西湖區(qū)，總建筑面積約為17.2萬(wàn)平方米，截至2024年3月31日，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估值為11.7億元。醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs作為新的資產(chǎn)類別，也具備一定的行業(yè)壁壘。

　　對(duì)于公募資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，九州通也表示，“增值率預(yù)計(jì)保持穩(wěn)定。我們的估算方法基于現(xiàn)金流折現(xiàn)，現(xiàn)金流穩(wěn)定，投入資產(chǎn)成本全國(guó)趨同。增值率的變化主要受CPI和各地不動(dòng)產(chǎn)變化影響，目前CPI增長(zhǎng)較低，增值率應(yīng)較為穩(wěn)定?！?/p>

　　除了上述產(chǎn)品，今年以來(lái)也有多只“新”REITs上線，如11月8日，首單水利設(shè)施REIT——銀華紹興原水水利REIT在深交所正式上市，其底層資產(chǎn)為紹興市湯浦水庫(kù)工程。此前，3月12日和14日，首批3單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs已分別在滬深交易所上市，分別是華夏金茂商業(yè)RETI、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT，對(duì)應(yīng)底層資產(chǎn)包括購(gòu)物中心和社區(qū)商業(yè)等。

　　隨著這些REIT產(chǎn)品的相繼上市，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍進(jìn)一步拓展至水利設(shè)施和消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等新領(lǐng)域，不僅豐富了資產(chǎn)類型，也為投資者提供了更多元化的投資選擇。

　　我國(guó)REITs市場(chǎng)運(yùn)行三年來(lái)，資產(chǎn)類型不斷擴(kuò)展，目前已覆蓋保障性租賃住房、倉(cāng)儲(chǔ)物流、交通基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)保、水利設(shè)施、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施八大類。

　　根據(jù)監(jiān)管部門對(duì)REITs項(xiàng)目的分類標(biāo)準(zhǔn)，可申報(bào)REITs的資產(chǎn)類型十分廣泛，包括文化旅游基礎(chǔ)設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施，以及符合國(guó)家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策要求的其他基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。這為未來(lái)REITs資產(chǎn)類型的持續(xù)擴(kuò)展和市場(chǎng)規(guī)模的不斷擴(kuò)大提供了廣闊的發(fā)展空間。

（文章來(lái)源：財(cái)聯(lián)社）

(原標(biāo)題：REITs日漸受追捧，年內(nèi)最高漲幅40%，資產(chǎn)類型也加速擴(kuò)容，醫(yī)藥行業(yè)首單即將上線)

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