公募REITs二季度總市值增長(zhǎng)87億元 產(chǎn)權(quán)類(lèi)REITs集中跌破發(fā)行價(jià)

　　9月6日，畢馬威中國(guó)發(fā)布了二季度公募REITs市場(chǎng)觀察報(bào)告（下稱(chēng)《報(bào)告》）。

　　據(jù)《報(bào)告》統(tǒng)計(jì)，截至2024年2季度末，中國(guó)公募REITs的規(guī)模較一季度末小幅上升，總計(jì)募集資金規(guī)模為1246億元，37只公募REITs的總市值為1103億元，較一季度末增長(zhǎng)87億元。

　　從底層資產(chǎn)類(lèi)型來(lái)看，房地產(chǎn)類(lèi)（產(chǎn)權(quán)類(lèi)）公募REITs占比最多，接近6成。此外是產(chǎn)業(yè)園占比為24%、物流倉(cāng)儲(chǔ)占比為8%、租賃住房占比為14%、收費(fèi)公路占比為27%、水務(wù)/發(fā)電占比為16%，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施占比為11%。

　　從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，截至2024年2季度末，共有13只公募REITs已跌破發(fā)行價(jià)，且主要集中在房地產(chǎn)類(lèi)（產(chǎn)權(quán)類(lèi)）公募REITs產(chǎn)品，包括博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT和建信中關(guān)村REIT中。

　　對(duì)于產(chǎn)權(quán)類(lèi)REITs，底層資產(chǎn)的公允價(jià)值與其凈收益息息相關(guān)，而基金的價(jià)值又與可供分配金額大小直接關(guān)聯(lián)。

　　據(jù)《報(bào)告》進(jìn)一步分析，自首批5只產(chǎn)權(quán)類(lèi)REITs上市至今已超過(guò)三年，統(tǒng)計(jì)近三年的運(yùn)營(yíng)情況可見(jiàn)，東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、中金普洛斯REIT和紅土鹽田港REIT的單位可供分配金額較上市之初基本持平。

　　但是剩余兩只REITs單位可供分配金額有較大程度下跌。分別為華安張江光大REIT和博時(shí)蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT的，兩只REITs的單位可供分配金額分別較上市之初下跌31.8%、19.2%。

　　《報(bào)告》分析稱(chēng)，若REITs底層物業(yè)的凈收益發(fā)生較大波動(dòng)，亦會(huì)對(duì)其交易價(jià)格產(chǎn)生影響。以華安張江光大REIT為例，2023年5月12日，有消息稱(chēng)張潤(rùn)大廈的租戶哲庫(kù)科技由于解散擬退租19314平方米，占張潤(rùn)大廈可租賃面積的近半成，該基金在兩個(gè)交易日內(nèi)價(jià)格下跌約9%。同年7月24日，張潤(rùn)置業(yè)與哲庫(kù)科技簽訂租賃關(guān)系提前終止的協(xié)議，張江光大REIT的出租率下降至67.6%。直到2023年4季度，隨著出租率回升到82.8%，退租對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的影響才有所減弱。

　　同樣，建信中關(guān)村REIT在2023年遭遇重要租戶軟通動(dòng)力退租及北京市產(chǎn)業(yè)園供給增加的影響，全年出租率在低位徘徊，截至2023年4季度，出租率僅為60%，遠(yuǎn)低于上市之初的95%。其基金交易價(jià)格全年下跌超過(guò)40%。截至2024年2季度，通過(guò)強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)，建信中關(guān)村REIT的出租率提升至近80%，基金價(jià)格反彈了14%。

　　基于此，《報(bào)告》分析認(rèn)為，底層物業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力對(duì)REITs市場(chǎng)價(jià)格至關(guān)重要。提升并加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力成為REITs價(jià)值提升或穩(wěn)定市價(jià)的重要手段。例如，提供減租優(yōu)惠以維持較高的出租率，或縮減運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，延后資本性支出，通過(guò)“節(jié)流”手段使凈收益率暫時(shí)維持在相對(duì)高位。租戶管理，包括行業(yè)集中度、單一客戶集中度、續(xù)租談判、新租戶儲(chǔ)備等，也是管理人的日常工作之一。

（文章來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)）

(原標(biāo)題：公募REITs二季度總市值增長(zhǎng)87億元，產(chǎn)權(quán)類(lèi)REITs集中跌破發(fā)行價(jià))

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