$中金中國(guó)綠發(fā)商業(yè)REIT(SZ180606)$  $中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT(SH508080)$  $中證REITs全收益(IS932047)$  

課題組研究：賢談reits研究團(tuán)隊(duì)（ID：jhy642628019）

目錄

1、今日市場(chǎng)淺析及可關(guān)注事項(xiàng)

2、今日市場(chǎng)數(shù)據(jù)

3、理論研究應(yīng)用于實(shí)踐結(jié)果

4、各板塊公募REITs的全周期內(nèi)IRR實(shí)時(shí)值變化及與十年期國(guó)債收益率差額

5、公募REITs可供分配金額預(yù)期變化

6、各只公募REITs價(jià)格漲跌的相關(guān)性分析（10分鐘、15分鐘和30分鐘價(jià)格漲跌幅）

01   今日市場(chǎng)淺析及可關(guān)注事項(xiàng)                           

      今日中證REITs全收益指數(shù)繼續(xù)下跌，跌幅為0.30%，指數(shù)成交金額為4.13億元，相較前一日成交金額基本未變。今日公募REITs二級(jí)市場(chǎng)競(jìng)價(jià)交易總成交金額為5.93億元，市場(chǎng)平均換手率為0.6282%。

      今日發(fā)生5筆大宗交易，成交金額最大的是廈門(mén)安居REIT。今日大宗交易成交總金額為246.63萬(wàn)元，相比前一個(gè)交易日大宗交易成交總金額大幅減少。

      今日公募REITs市場(chǎng)表現(xiàn)弱于轉(zhuǎn)債指數(shù)，基金指數(shù)和債券指數(shù)，但是強(qiáng)于滬深300。市場(chǎng)成交總金額有所增加。其中漲幅最大的是綠發(fā)商業(yè)REIT（漲幅30%），跌幅最大的是深圳安居REIT（跌幅-2.96%），且回撤比例最大的是招商高速公路REIT（最大回撤4.14%）。從綠發(fā)商業(yè)REIT今日分時(shí)走勢(shì)圖可知，該REIT因今日首發(fā)上市，開(kāi)盤(pán)就直接封到漲停板，全天一直維持封盤(pán)狀態(tài)，且全天成交金額只有439.43萬(wàn)元，在今日收盤(pán)之后，買(mǎi)盤(pán)還有11多萬(wàn)手封到漲停板，市場(chǎng)買(mǎi)盤(pán)較為強(qiáng)烈，如果下周一公募REITs市場(chǎng)能夠止跌回升，則預(yù)計(jì)下周一綠發(fā)商業(yè)REIT大概率還會(huì)以漲停收盤(pán)。

      今日市場(chǎng)跌幅最大的是深圳安居REIT，根據(jù)我們測(cè)算出的各只公募REITs的10分鐘漲跌幅的相關(guān)系數(shù)可知，與深圳安居REIT相關(guān)系數(shù)最低的公募REITs基金是招商高速公路REIT；根據(jù)各只公募REITs的15分鐘漲跌幅的相關(guān)系數(shù)可知，與深圳安居REIT相關(guān)系數(shù)最低的公募REITs基金是順豐物流REIT；根據(jù)各只公募REITs的30分鐘漲跌幅的相關(guān)系數(shù)可知，與深圳安居REIT相關(guān)系數(shù)最低的公募REITs基金是順豐物流REIT。

      今日公募REITs市場(chǎng)繼續(xù)放量下跌，市場(chǎng)中有17只公募REITs產(chǎn)品上漲，有49只公募REITs產(chǎn)品下跌，相較前一交易日的上漲REITs數(shù)量有所增加。今日消費(fèi)設(shè)施板塊整體漲幅最大，成交金額環(huán)比前一交易日有所增加。環(huán)保及公用事業(yè)板塊今日整體跌幅最大，成交金額環(huán)比前一交易日有所增加。

      產(chǎn)權(quán)類(lèi)公募REITs的年化分派率預(yù)測(cè)值與中債10年期國(guó)債收益率差額的區(qū)間中位數(shù)相較前一交易日有所下降，差額達(dá)到2.080%（即外高橋REIT）；經(jīng)營(yíng)權(quán)公募REITs的IRR預(yù)測(cè)值與中債10年期國(guó)債收益率差額的區(qū)間中位數(shù)相較前一交易日有所下降，差額達(dá)到1.298%（即招商高速公路REIT）。

圖表1 公募REITs市場(chǎng)各板塊的漲跌幅（6月27日） 

可關(guān)注事項(xiàng)：

     （1）今日公募REITs市場(chǎng)成交總金額有所增加，市場(chǎng)交易情緒較為活躍。今日公募REITs市場(chǎng)中只有1個(gè)板塊上漲，其中消費(fèi)設(shè)施板塊整體漲幅最大，漲幅為0.656%，成交金額環(huán)比前一交易日有所增加。環(huán)保及公用事業(yè)板塊今日整體跌幅最大，跌幅為0.971%，成交金額環(huán)比前一交易日有所增加。今日成交額環(huán)比前一交易日增加幅度最大的是保租房板塊，該板塊今日下跌0.676%。

      根據(jù)今日的公募REITs市場(chǎng)量?jī)r(jià)表現(xiàn)，市場(chǎng)的資金流動(dòng)性有所增加。今日公募REITs指數(shù)小幅高開(kāi)，但開(kāi)盤(pán)后就迎來(lái)明顯拋盤(pán)，REITs指數(shù)也迎來(lái)了單邊下跌行情，基本一直跌到10點(diǎn)30分左右，之后在跌幅0.4%左右進(jìn)行橫盤(pán)整理。下午開(kāi)盤(pán)之后，REITs指數(shù)還是繼續(xù)維持窄幅波動(dòng)狀態(tài)，但是成交量相較上午有了明顯增加，并在收盤(pán)之前的15分鐘內(nèi)，指數(shù)得到買(mǎi)盤(pán)拉升，最終公募REITs指數(shù)以下跌0.30%收盤(pán)，成交量相較前一交易日基本未變。

      今日滬深股票市場(chǎng)漲跌各異和十年期國(guó)債收益率有所上升，公募REITs市場(chǎng)開(kāi)盤(pán)時(shí)小幅翻紅，之后全天都處于下跌狀態(tài)，但是今天大部分時(shí)間市場(chǎng)都處于橫盤(pán)整理階段，尤其是下午交易時(shí)段內(nèi)，成交量明顯增加，但市場(chǎng)也未有明顯上漲或下跌，且在尾盤(pán)時(shí)有所拉升，不排除部分機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)低位進(jìn)行緩慢吸籌。另外，昨天上市的北京亦莊REIT和今日上市的綠發(fā)商業(yè)REIT今天繼續(xù)漲停封盤(pán)，表明市場(chǎng)絕大部分投資者還是保持做多公募REITs產(chǎn)品的情緒和預(yù)期。

       蒙能清潔能源REIT今日價(jià)格下跌明顯，今日成交額環(huán)比前一交易日增加了10.60%，該REIT通過(guò)今日的價(jià)格下跌，已將全周期IRR提升到 -3.762%。

02   今日市場(chǎng)數(shù)據(jù)

圖表2 產(chǎn)權(quán)公募REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格、收益率等情況（6月27日）

注：1、當(dāng)日最大回撤=（當(dāng)日最高價(jià)-當(dāng)日最低價(jià)）/當(dāng)日最高價(jià)*100%

2、2025年分派率預(yù)測(cè)（最新市值）=2025年可供分配金額預(yù)測(cè)值/截止2025年6月27日基金最新市值規(guī)模

3、深圳能源REIT的全周期IRR實(shí)時(shí)值進(jìn)行預(yù)期數(shù)據(jù)調(diào)整的原因是，天然氣發(fā)電站的設(shè)計(jì)使用壽命是30年，但若在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中未遭遇到較大沖擊和損壞，一般情況下，天然氣發(fā)電站可以再延壽6-10年。我們預(yù)計(jì)深圳能源REIT所持有的天然氣發(fā)電站可以再延壽6年，則我們將REIT的月度可供分配現(xiàn)金流從2037年延長(zhǎng)到2043年。且月度可供分配現(xiàn)金流借鑒2037年的數(shù)值。

4、我們以月份為單位，對(duì)公募REITs的年度可供分配現(xiàn)金流進(jìn)行月度可供分配現(xiàn)金流的轉(zhuǎn)換，并以月度可供分配現(xiàn)金流為基礎(chǔ)反向計(jì)算出公募REITs的全周期IRR，或與基金管理人的計(jì)算方式稍有差異。

圖表3 經(jīng)營(yíng)權(quán)公募REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格、收益率等情況（6月27日）

注：1、當(dāng)日最大回撤=（當(dāng)日最高價(jià)-當(dāng)日最低價(jià)）/當(dāng)日最高價(jià)*100%

2、2025年分派率預(yù)測(cè)（最新市值）=2025年可供分配金額預(yù)測(cè)值/截止2025年6月27日基金最新市值規(guī)模

3、富國(guó)首創(chuàng)REIT的全周期IRR實(shí)時(shí)值進(jìn)行預(yù)期數(shù)據(jù)調(diào)整的原因是，由于市場(chǎng)對(duì)于水價(jià)提升有較大預(yù)期，所以我們?cè)O(shè)定富國(guó)首創(chuàng)REIT所持有的基礎(chǔ)資產(chǎn)每月的稅前凈現(xiàn)金流提升了10%，從而引起富國(guó)首創(chuàng)REIT在2024年至2030年間每月的可供分配金額提升150萬(wàn)元，進(jìn)而提升了全周期IRR值。

4、我們以月份為單位，對(duì)公募REITs的年度可供分配現(xiàn)金流進(jìn)行月度可供分配現(xiàn)金流的轉(zhuǎn)換，并以月度可供分配現(xiàn)金流為基礎(chǔ)反向計(jì)算出公募REITs的全周期IRR，或與基金管理人的計(jì)算方式稍有差異。

03   理論研究應(yīng)用于實(shí)踐結(jié)果

（本凈值曲線(xiàn)僅反映出理論用于實(shí)踐后所形成的結(jié)果，不含有任何產(chǎn)品銷(xiāo)售的寓意，不構(gòu)成任何相關(guān)的投資建議與預(yù)測(cè)，我們也不對(duì)使用本曲線(xiàn)的內(nèi)容而導(dǎo)致的損失承擔(dān)任何責(zé)任。）

圖表4 產(chǎn)品成立至今凈值曲線(xiàn)圖

04    各板塊公募REITs的全周期內(nèi)IRR實(shí)時(shí)值變化及與十年期國(guó)債收益率差額

圖表5 能源REITs的IRR實(shí)時(shí)值變化情況