上海市中心早期商品房小區(qū)問題越來越多，“老破大”如何不成“老大難”

　　停車難，幾乎是所有市中心老舊小區(qū)的通病——有車的、沒車的意見不一；有一臺(tái)車、兩臺(tái)車的，也各有訴求。黃浦區(qū)政協(xié)委員周憶，既是上海長(zhǎng)江律師事務(wù)所合伙人律師，也是所居住小區(qū)業(yè)委會(huì)主任，決定組織業(yè)主進(jìn)行調(diào)研協(xié)商。

　　不久后，大家拿出解決方案：短期方案是更新停車規(guī)則，疏通小區(qū)停車的堵點(diǎn)；中期是通過縮減小區(qū)綠化或增加立體停車設(shè)施，提升公共停車位數(shù)量；長(zhǎng)期是小區(qū)原拆原建，增加地下車庫(kù)，加裝電梯，一次性解決停車、出行、房屋更新等多個(gè)問題。目前，業(yè)委會(huì)計(jì)劃組織業(yè)主對(duì)調(diào)研結(jié)果進(jìn)行討論，以期落實(shí)短期方案。

　　這只是業(yè)委會(huì)嘗試解決小區(qū)難題的一次努力。隨著房齡變長(zhǎng)，外表看似光鮮的市中心早期商品房小區(qū)，暴露出越來越多問題。在這之中，黃浦區(qū)較為典型。數(shù)據(jù)顯示，截至去年底，2005年前建成早期商品住宅占全區(qū)商品住宅總量八成以上。

　　如何讓“老破大”不變成“老大難”，黃浦區(qū)政協(xié)將多個(gè)街道政協(xié)委員工作站聚焦的“早期商品房小區(qū)業(yè)委會(huì)規(guī)范化運(yùn)作”議題按程序上升為區(qū)政協(xié)專題協(xié)商議題，以“規(guī)范業(yè)委會(huì)運(yùn)作、提升業(yè)委會(huì)功能”為突破口，聯(lián)合6個(gè)街道政協(xié)委員工作站共同開展調(diào)研。包括周憶在內(nèi)，60多名市、區(qū)政協(xié)委員先后參與其中。

消除業(yè)委會(huì)“不做不錯(cuò)”心態(tài)

　　一件事情，讓參與調(diào)研的政協(xié)委員很感慨。某小區(qū)規(guī)定，低于5萬元的維修項(xiàng)目可由業(yè)委會(huì)拍板決定。某日一高樓電梯失靈，維修公司報(bào)價(jià)4.8萬元，業(yè)委會(huì)卻暗示其報(bào)高到5.1萬元。因?yàn)橐坏┏^5萬元，按規(guī)定要開業(yè)主大會(huì)投票決定。潛臺(tái)詞就是，業(yè)委會(huì)不必為這筆錢承擔(dān)決策責(zé)任。

　　“業(yè)委會(huì)謹(jǐn)小慎微，甚至抱著‘不做不錯(cuò)’心態(tài)，導(dǎo)致小區(qū)運(yùn)作停滯?！币晃煌切^(qū)業(yè)委會(huì)成員的政協(xié)委員跟記者分析：換屆之后，新一屆業(yè)委會(huì)成員開始都積極做事，但小區(qū)難題牽涉多方利益層層疊疊，一旦推進(jìn)困難就會(huì)質(zhì)疑新業(yè)委會(huì)，出現(xiàn)“小區(qū)輿情”，有的成員最后索性選擇“躺平”啥都不做。

　　黃浦區(qū)政協(xié)委員、上海市聯(lián)合律師事務(wù)所高級(jí)合伙人宓曉亭說，如今業(yè)委會(huì)成員多為60多歲，他們長(zhǎng)板是熟悉小區(qū)、時(shí)間充裕，短板是專業(yè)知識(shí)與社會(huì)發(fā)展緊密度不夠。至于年輕人，雖然有熱情有想法，但多是在日常工作中擠出時(shí)間參與社區(qū)治理，著實(shí)難以兩頭兼顧。

　　采訪中，一句話被大家反復(fù)提及——絕大多數(shù)業(yè)委會(huì)成員是不取酬的義務(wù)勞動(dòng)，在利益與訴求多元化當(dāng)下，政府部門及社會(huì)組織理應(yīng)給予更多支持，讓退休爺叔和小年輕都愿意站出來。

　　“現(xiàn)在業(yè)委會(huì)工作專業(yè)性很強(qiáng)，很多成員是憑自己的認(rèn)識(shí)來辦事，不一定都合適。當(dāng)然，這不代表他們有私心?！卞禃酝そㄗh，政府部門設(shè)立“小區(qū)日常服務(wù)的供應(yīng)商庫(kù)”，一方面可以給業(yè)委會(huì)提供政府認(rèn)可、口碑好的服務(wù)公司，另一方面可以作為比價(jià)平臺(tái)供業(yè)委會(huì)了解市場(chǎng)價(jià)格，再找合適的機(jī)構(gòu)?！叭绻兄笇?dǎo)價(jià)，業(yè)委會(huì)按照這個(gè)價(jià)錢去談，心里有底，也避免瓜田李下被誤解。”

　　當(dāng)然，這對(duì)“供應(yīng)商庫(kù)”有了更高要求。宓曉亭提到，有關(guān)部門要把好進(jìn)口與出口，通過有效監(jiān)管，及時(shí)吸納優(yōu)秀企業(yè)、剔除不合格企業(yè)，形成有效閉環(huán)，提升“供應(yīng)商庫(kù)”的社會(huì)公信力。

　　“我們小區(qū)業(yè)委會(huì)5位成員，其中3人在職，工作日都早出晚歸?！敝軕浉嬖V記者，越來越多的年輕人愿意參與小區(qū)事務(wù)，但問題隨之而來：“業(yè)委會(huì)規(guī)范工作檢查”安排在工作日，業(yè)委會(huì)成員培訓(xùn)也在工作日，在職人員按時(shí)參與存在困難?！罢块T能不能在時(shí)間上進(jìn)行調(diào)整，讓更多業(yè)委會(huì)年輕人有機(jī)會(huì)參加培訓(xùn)？只有自己‘充電’了，才能更好參與小區(qū)管理，讓小區(qū)變得更溫馨。”

　　“現(xiàn)在有優(yōu)秀物業(yè)公司、優(yōu)秀居委會(huì)評(píng)比，未來能不能定期開展優(yōu)秀業(yè)委會(huì)、優(yōu)秀業(yè)委會(huì)成員的評(píng)選？”周憶期待。

維持小區(qū)“養(yǎng)老錢”與蓄水池

　　巧婦難為無米之炊?！袄掀拼蟆本S修資金逐漸見底，是擺在業(yè)委會(huì)前一道難題。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，一些小區(qū)已低于30%警戒線。商品房業(yè)主入住時(shí)已按規(guī)定繳納維修資金，但一晃二三十年，如今房屋結(jié)構(gòu)、公共管線、電梯、水泵等“大件”日漸老化。當(dāng)大修遇到維修資金捉襟見肘，加劇小區(qū)管理難度。

　　多位委員坦言，現(xiàn)實(shí)情況下，小區(qū)二次籌集維修資金很不容易，鮮有成功案例，實(shí)踐中多是以項(xiàng)目制為導(dǎo)向進(jìn)行“一事一議一籌”，比如高層換電梯、建立體車庫(kù)、換小區(qū)管線等，通過業(yè)委會(huì)牽頭形成小區(qū)共識(shí)，再行推進(jìn)。

　　在維修資金“只用不籌”導(dǎo)致小區(qū)“養(yǎng)老錢”持續(xù)減少同時(shí)，作為維修資金“蓄水池”的公共收益入賬也不樂觀?？紤]到部分小區(qū)物業(yè)費(fèi)偏低且物業(yè)費(fèi)難以調(diào)價(jià)，因此物業(yè)公司和全體業(yè)主會(huì)約定將部分公共收益用于補(bǔ)貼物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本。這一做法，等于變相減少用于補(bǔ)充維修資金的公共收益數(shù)額。

　　“牽涉小區(qū)利益的事情要放在陽光底下。公共收益應(yīng)優(yōu)先用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或改善小區(qū)公共設(shè)施和服務(wù)?！秉S浦區(qū)政協(xié)副秘書長(zhǎng)、臺(tái)盟區(qū)委副主委張錡建議，細(xì)化現(xiàn)有法規(guī)政策的操作細(xì)則，規(guī)范小區(qū)公共收益分配、收支情況定期公示等管理使用具體要求，便于業(yè)主監(jiān)督。

　　當(dāng)然，治本之策還是小區(qū)物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)。目前“老破大”的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低。以黃浦區(qū)為例，早期商品房中物業(yè)費(fèi)低于2元的小區(qū)數(shù)量有118個(gè)，占早期商品房小區(qū)57%。張錡建議有關(guān)部門制定物業(yè)費(fèi)定價(jià)指導(dǎo)規(guī)范，綜合考慮小區(qū)體量、房齡、地段、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等因素，給出不同社區(qū)物業(yè)費(fèi)合理區(qū)間，并定期更新指導(dǎo)價(jià)，使其反映市場(chǎng)成本變化；另一方面，簡(jiǎn)化物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)流程，要求物業(yè)在調(diào)價(jià)前進(jìn)行成本公示，并邀請(qǐng)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)出具報(bào)告，增強(qiáng)調(diào)價(jià)透明度和公信力，建立長(zhǎng)效調(diào)價(jià)機(jī)制，根據(jù)市場(chǎng)物價(jià)指數(shù)、服務(wù)成本等定期調(diào)整物業(yè)費(fèi)。

　　也有委員提到，現(xiàn)在“老破大”小區(qū)物業(yè)公司多實(shí)行包干制（物業(yè)公司按標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用，涵蓋所有成本），但可以考慮酬金制（物業(yè)公司按約定收取服務(wù)酬金），但后者需要業(yè)委會(huì)承擔(dān)更大責(zé)任，既要有更專業(yè)知識(shí)也要有更多精力投入?！拔飿I(yè)公司到底該小而多，還是該大而強(qiáng)？”宓曉亭提到，體量比上海更大的日本東京，物業(yè)公司只有4家，而上海大大小小有400多家，“從理論上說，大的公司更規(guī)范、成本更好控制，也與供應(yīng)商有更大議價(jià)空間”。

如何提升小區(qū)決策效率

　　有事好商量，大家的事情大家商量，這句話說來容易做起來難。如何讓業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司，業(yè)委會(huì)與業(yè)主間有效協(xié)商、形成共識(shí)，也成為本次調(diào)研中的關(guān)注點(diǎn)。

　　黃浦區(qū)政協(xié)委員、上海中海物業(yè)管理有限公司項(xiàng)目總經(jīng)理喬強(qiáng)談到一個(gè)身邊案例：一小區(qū)建成近30年，高大樹木嚴(yán)重影響低層業(yè)主采光，業(yè)主呼吁改變現(xiàn)狀。業(yè)委會(huì)接待日收到相關(guān)訴求，業(yè)委會(huì)牽頭多方協(xié)商，業(yè)主大會(huì)表決通過修剪建議方案，報(bào)送街道和職能部門審批，最終付諸實(shí)施。

　　喬強(qiáng)坦言，實(shí)踐中流暢過程背后，關(guān)鍵在于“業(yè)委會(huì)接待日”。“小區(qū)特別是規(guī)模大的小區(qū)，業(yè)委會(huì)工作面臨的情況是業(yè)主多、人心雜，意見難統(tǒng)一，各方間信任度不高。”業(yè)委會(huì)接待日由業(yè)委會(huì)成員、物業(yè)公司、居委干部共同接待來訪業(yè)主，并邀請(qǐng)人大代表或政協(xié)委員參與，連接起業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)、居委、街道及相關(guān)部門，在促進(jìn)信任的基礎(chǔ)上協(xié)商解決問題的方案，事半功倍。

　　協(xié)商一致后，需要業(yè)主表決。推而廣之，社區(qū)日常管理過程中，物業(yè)服務(wù)單位聘任要業(yè)主投票表決，大額維修基金使用也要業(yè)主投票表決?？陀^情況是，小區(qū)業(yè)主參與率普遍較低。有委員直言，微信群里投票不是有效途徑，一方面，并不是所有業(yè)主都愿意把個(gè)人想法公開，另一方面，一些偏激言論容易裹挾其他業(yè)主意見。

　　宓曉亭建議，上海開發(fā)建設(shè)統(tǒng)一的基層治理電子決策系統(tǒng)，推廣運(yùn)用到業(yè)主大會(huì)決策的同時(shí)，也可以運(yùn)用在日常小區(qū)治理中。如今，不少城市已逐步試行電子決策系統(tǒng)。廣州新修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確將業(yè)主電子決策系統(tǒng)作為業(yè)主大會(huì)表決的方式之一，并制定了電子決策系統(tǒng)投票規(guī)則；武漢在住建部門的主導(dǎo)下開發(fā)了全市統(tǒng)一的業(yè)主電子決策系統(tǒng)，提升業(yè)主參與率。

　　當(dāng)然，電子決策系統(tǒng)需要厘定使用邊界。在宓曉亭看來，要制定《社區(qū)“三駕馬車”數(shù)智化平臺(tái)建設(shè)操作指南》，明確數(shù)據(jù)采集、使用、共享的權(quán)責(zé)邊界。引入區(qū)塊鏈技術(shù)對(duì)公共收益收支、維修基金使用等敏感數(shù)據(jù)進(jìn)行存證，確保“數(shù)據(jù)可追溯、操作可審計(jì)”。

（文章來源：上觀新聞）

(原標(biāo)題：上海市中心早期商品房小區(qū)問題越來越多，“老破大”如何不成“老大難”)

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