保險(xiǎn)和券商：長(zhǎng)線資金青睞商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs

　　近日推出的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)，是在基礎(chǔ)設(shè)施類REITs之外進(jìn)行的擴(kuò)容。多位保險(xiǎn)和券商人士對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，借鑒美日等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs推出恰逢其時(shí)。

　　首先，借鑒美國(guó)、日本、新加坡等發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs是重要的底層資產(chǎn)，且我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)存量規(guī)模龐大，房地產(chǎn)也急需探索發(fā)展新模式。

　　REITs起源于1960年的美國(guó)，時(shí)任美國(guó)總統(tǒng)艾森豪威爾為了緩解住宅市場(chǎng)供需兩弱的階段性底部狀態(tài)，簽署批準(zhǔn)了一項(xiàng)立法，創(chuàng)造了一種新的具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的房地產(chǎn)投資方法——將不動(dòng)產(chǎn)和股票投資相結(jié)合，基金把75%以上的資金都投資在不動(dòng)產(chǎn)上，收益主要來源于租金，并且收益的90%必須用來分紅。此后，日本、新加坡等國(guó)家也紛紛效仿。

　　其次，我國(guó)REITs市場(chǎng)已有5年實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，過去不斷擴(kuò)容都是在基礎(chǔ)設(shè)施類REITs的范疇之內(nèi)。從最初的交通設(shè)施、能源、產(chǎn)業(yè)園等基礎(chǔ)設(shè)施，擴(kuò)容到保障性住房和消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目申報(bào)也從最初的試點(diǎn)申報(bào)到今年9月的常態(tài)化申報(bào)。而這一次是大品類的擴(kuò)容，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs是另一類底層資產(chǎn)，包括商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、寫字樓、酒店等。

　　最后，近年來公募REITs估值表現(xiàn)突出，經(jīng)歷過一輪相對(duì)完整的漲跌周期，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的推出更有了成熟的市場(chǎng)環(huán)境。公募REITs雖然在2023年歷經(jīng)了單邊下跌的行情，超過一半的標(biāo)的分紅后仍處于破發(fā)狀態(tài)，但2024年估值逐漸修復(fù)，中證REITs全收益指數(shù)全年漲幅10%，今年延續(xù)了向上的走勢(shì)，2024年以來中證REITs全收益指數(shù)上漲22.46%。

　　從投資者結(jié)構(gòu)來看，券商、保險(xiǎn)是目前公募REITs最主要的投資機(jī)構(gòu)，其次是個(gè)人和銀行理財(cái)?shù)?。梳?024年年報(bào)可見，在各類REITs資產(chǎn)的前十大投資者持倉(cāng)占比中，倉(cāng)儲(chǔ)物流類、園區(qū)類等REITs的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資占比都超過了券商；而生態(tài)環(huán)保、交通、能源、消費(fèi)等REITs，則是券商投資份額最高，其次是保險(xiǎn)、理財(cái)。

　　參與首批公募REITs投資的泰康資產(chǎn)認(rèn)為，REITs是險(xiǎn)資擴(kuò)大不動(dòng)產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投資的重要機(jī)會(huì)，核心驅(qū)動(dòng)力在于保險(xiǎn)的長(zhǎng)久期資金對(duì)于多元化資產(chǎn)配置的需要，尤其是在非標(biāo)債券類和高息資產(chǎn)供給不足的情況下。

　　一家大型險(xiǎn)資的另類投資負(fù)責(zé)人也表示，資金體量和長(zhǎng)久期資金配置需求決定了保險(xiǎn)公司對(duì)公募REITs的偏好，疊加目前債券利率不斷下行，險(xiǎn)資會(huì)通過戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下申購(gòu)以及二級(jí)投資等方式投資REITs以獲取優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

　　“保險(xiǎn)公司通常對(duì)REITs產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)有更高的偏好，畢竟對(duì)這些不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策更熟悉更有經(jīng)驗(yàn)，而在使用權(quán)類資產(chǎn)中則更傾向高速、新能源等項(xiàng)目?！鄙鲜鲐?fù)責(zé)人同時(shí)提醒，公募REITs既有穩(wěn)定分紅的“債性”，也有受資金預(yù)期影響的權(quán)益屬性即“股性”，投資REITs仍然需要對(duì)資產(chǎn)的基本面保持警惕，重視中長(zhǎng)期資產(chǎn)的評(píng)估和定價(jià)。

（文章來源：證券時(shí)報(bào)）

(原標(biāo)題：保險(xiǎn)和券商：長(zhǎng)線資金青睞商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs)

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